เอกชนประเมินสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯปี 2558 ท้าทาย หลังทุนใหญ่หน้าใหม่โดดร่วมสังเวียน
กดดันทุนหนาหน้าเดิมต้องปรับตัว แจงรายกลาง-เล็กอ่วม ระบุ 3 ปัจจัยแพ้ชนะ "ทุน-แลนด์แบงก์-ความเร็ว" คาดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น จากเออีซี-เมกะโปรเจค ขณะที่เทรนด์ซื้อและควบรวมกิจการยังแรงต่อเนื่อง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2558 เป็นอีกหนึ่งธุรกิจไม่ง่าย จากจำนวนผู้ประกอบการในตลาดที่เพิ่มขึ้น ผสมกับหลากปัจจัยลบ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัวเปราะบาง ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภาคอสังหาฯ ขณะที่ปัจจัยบวก คาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะทรงตัว และการขยายการลงทุนของต่างชาติ จากการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในวันที่ 1 ม.ค. 2559 คาดว่าจะผลักดันให้เกิดการลงทุนอสังหาฯ ต่อเนื่อง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ว่า จะเติบโตประมาณ 5% คิดเป็นมูลค่ารวมทั่วประเทศ 5 แสนล้านบาท เป็นไปตามทิศทางการเติบโตของเศรษฐกิจไทย (จีดีพี) ที่คาดว่าจะขยายตัว 4.5% ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คาดว่าจะมีขนาดตลาดประมาณ 3.15 แสนล้านบาท ขยายตัว 0-5% เช่นเดียวกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ จะใกล้เคียงกับปี 2557 ที่มีมูลค่าประมาณ 3-3.2 แสนล้านบาท
เขายังประเมินว่า ปัจจัยบวกที่จะช่วยส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกิดจากเศรษฐกิจที่มีทิศทางดีขึ้น การเมืองสงบ ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภค รวมทั้งการเดินหน้าลงทุนโครงการรถไฟฟ้า หนุนให้ความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยเฉพาะเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา จะช่วยให้ภาคการส่งออกของไทยกลับมาขยายตัวได้ ทำให้การบริโภคและการลงทุนของภาคเอกชนปรับตัวดีขึ้น ขณะที่อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำ รวมทั้งการเปิดเออีซี จะทำให้เกิดโอกาสการค้าและการลงทุระหว่างภูมิภาค
กำลังซื้อวิ่งตามไม่ทันราคาที่ดิน
อย่างไรก็ตาม ยังหลาย "ปัจจัยลบ" ที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ได้แก่ กำลังซื้อที่คาดว่าจะไล่ไม่ทันการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯ จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นรวดเร็ว เกินกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค 2.อัตราการเติบโตของจีดีพีที่ราว 3-4 % ยังไม่เอื้ออำนวยให้ภาคอสังหาฯเติบโตอย่างก้าวกระโดดเหมือนในอดีต ขณะที่ตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดคาดว่าจะชะลอตัว จากจำนวนโครงการที่เร่งเปิดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้มีจำนวนยูนิต (ซัพพลาย) เหลือสะสมในตลาดค่อนข้างมาก โดยคาดว่าปี 2558 ตลาดต่างจังหวัดจะหดตัวมากถึง 20-30%
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยเสี่ยง ที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯในปี 2558 ได้แก่ เสถียรภาพการเมืองในประเทศ และภาคการท่องเที่ยวที่อ่อนไหวต่อสถานการณ์ทางการเมือง ที่สำคัญแนวโน้มหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น จะทำให้สภาพคล่องในระบบการเงินตึงตัว ส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ปีแห่งการซื้อ-ควบรวมกิจการ
นายประเสริฐ กล่าวยังกล่าวถึงแนวโน้มใหญ่ (เทรนด์) ของตลาดอสังหาฯในปี 2558 ว่า จะเป็นตลาดของ "กลุ่มทุนใหญ่" ทั้งรายเดิมที่มีอยู่ในตลาด และ "กลุ่มทุนใหญ่รายใหม่" เพิ่มเข้ามา และยังเป็นปีของโครงการขนาดใหญ่ (เมกะโปรเจค) รวมทั้งยังคงเป็นปีแห่งการ "ซื้อและควบรวมกิจการ" (เอ็มแอนด์เอ) ซึ่งเริ่มเห็นภาพชัดเจนมาตั้งปลายปี 2557 เช่น กลุ่มสิงห์ เข้ามาซื้อกิจการ บมจ.รสาฯ รวมถึงการรุกลงทุนอสังหาฯของกลุ่มของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กลุ่มเซ็นทรัล เครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) เป็นต้น
เขายังระบุว่า ปัจจุบันส่วนแบ่งการตลาดเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ 10 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือว่า "เกินครึ่ง" ของตลาดอสังหาฯ หรือประมาณ 51% แบ่งเป็นตลาดคอนโดมิเนียม 10 บริษัทรายใหญ่ดังกล่าว ครองส่วนแบ่งตลาดไปแล้วมากกว่า 50% สำหรับบ้านเดี่ยว 6 บริษัทรายใหญ่ ครองส่วนแบ่งตลาด 52% และทาวน์เฮ้าส์ ครองส่วนแบ่งตลาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ 5 บริษัท คิดเป็น 54%
"ปี 2558 เรียกได้ว่าเป็นยุคของ บิ๊กดีเวลอปเปอร์ บิ๊กอินเวสเมนท์ โดยการแพ้-ชนะของธุรกิจปี 2558 อยู่ที่แลนด์แบงก์ (ที่ดิน) ที่มีการเก็บสะสมไว้ก่อนหน้านี้ เพราะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะแปลงที่ติดระบบรางปรับตัวสูงขึ้นเร็วมาก จุดแข็งของผู้ประกอบการ คือ แลนด์แบงก์ที่สะสมไว้เดิม ถูกนำมาพัฒนาโครงการในปี 2558 ซึ่งเป็นต้นทุนเดิม ทำให้มีขีดการแข่งขันสูงขึ้น รวมถึงความเร็วในการมองตลาด และต้องใช้ความเร็วในการพัฒนาโครงการ เข้าจับดีมานด์ (ความต้องการ) ที่มีอยู่จำกัด ใครจับได้เร็วกว่ากัน ใครจะเห็นตลาดได้เร็วกว่ากัน เพราะการเข้าไปแล้วคนอื่นเข้าต่อไม่ได้ เหตุจากดีมานด์ถูกดูดไปหมด "
"รายกลาง-รายเล็ก" อ่วม
ด้านนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า อสังหาฯไทยกำลังก้าวเข้าสู่ "สเต็ปใหม่" ของตลาด จากการที่มีผู้เล่นรายใหม่ ซึ่งเป็น "กลุ่มทุนรายใหญ่" จากอุตสาหกรรมอื่นเข้าสู่ภาคอสังหาฯ รวมถึงการควบรวมกิจการ การร่วมทุนต่างๆ ของผู้ประกอบการขนาดต่างๆ ที่เกิดขึ้นจำนวนมากในปี 2557 กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้ตลาดอสังหาฯปี 2558 ต้องปรับตัว แม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดอยู่ก่อนแล้ว รองรับการแข่งขันที่คาดว่าจะรุนแรง
เมื่อตลาดจะกลายเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้น ปี 2558 จะเห็นภาพชัดเจนมากว่าผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กจะอยู่ยากขึ้น โดยกลุ่มที่จะอยู่ได้คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่มากและผู้ประกอบการรายเล็กมากๆ โดยผู้ประกอบการรายเล็กมากๆ ที่มีเพียงไม่กี่โครงการ กลุ่มนี้มีตลาดเฉพาะกลุ่ม (นิชมาร์เก็ต) ที่รายใหญ่ๆ อาจเจาะเข้าไม่ถึง เป็นต้น
ทั้งนี้ เป็นการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ปี 2558 เรียกได้ว่า “โหด สนุก ต้องปรับตัว”
"ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2558 เป็นปีที่โหด เพราะการแข่งขันคงรุนแรงจากการที่ผู้ประกอบการพร้อมขนโครงการใหม่ๆ ลงตลาด ส่วนกำลังซื้อในตลาด เชื่อว่ายังมี เพียงแต่ต้องดูว่าซัพพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดมากน้อยแค่ไหน หากเป็นซัพพลายที่ตอบโจทย์ตลาด การตอบรับจะยังดี แต่ถ้าไม่ใช่ซัพพลายที่ตลาดต้องการ ยอดขายคงไม่ดีนัก แต่ถือว่าไม่น่าห่วง แต่ถ้าเมื่อไรขายดีทุกโครงการ ไม่ว่าจะทำเลดี หรือไม่ดี ก็ขายหมด แบบนี้เริ่มน่าเป็นห่วง” นายอนุพงษ์ เผย
ลงทุนรัฐ-เออีซี หนุนอสังหาฯโต
ขณะที่ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ในปี2558 ว่า ยังไม่สามารถคาดเดาได้ว่าภาพรวมตลาดจะเติบโตมากน้อยเพียงใด จากสถานการณ์ธุรกิจที่ผันผวนเร็วและแรงถือว่าการทำธุรกิจในปัจจุบันอยู่ภายใต้ภาวะเสี่ยงสูง แต่คาดว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 จะมีแนวโน้มฟื้นตัวและเติบโตมากกว่าปีนี้ เพราะไทยเริ่มจะก้าวเข้าสู่เออีซี ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว
อีกทั้ง 3 ปัจจัยบวกที่จะส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาฯ คือ การลงทุนภาครัฐ โดยหากนโยบายต่างๆ ของรัฐบาลเป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ เช่น การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ หรือแผนกระตุ้นเศรษฐกิจ เป็นต้น
อย่างไรก็ตามเห็นว่า ปัจจัยเสี่ยงที่จะดำเนินต่อไปจากปี 2557 คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง หากยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อไปจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาฯในปี 2558 อีกทั้งเศรษฐกิจโลกยังไม่ดีมากนัก ทั้งสหรัฐและยุโรป ซึ่งไทยพึ่งพาการส่งออกกว่า 70% ของจีพีดี ดังนั้นรัฐบาลจะต้องเร่งเบิกจ่ายงบประมาณเพื่อให้เงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ รวมทั้งแนวโน้มการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) หลังจากที่ยกเลิกมาตรการผ่อนคลายทางการเงิน (คิวอี) อาจจะทำให้อัตราดอกเบี้ยไทยมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น
