'เทคโอเวอร์-ร่วมทุน'เทรนด์อสังหาฯปี58

'เทคโอเวอร์-ร่วมทุน'เทรนด์อสังหาฯปี58

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระบุ 10 เมกะเทรนด์ สร้างการเปลี่ยนแปลงธุรกิจ แจงเทรนด์ "เทคโอเวอร์-ร่วมทุน" แรงต่อเนื่อง

เหตุต้องการเสริมความแข็งแกร่ง กระจายเสี่ยงธุรกิจ รับเออีซี ด้านกระทรวงการคลัง เตรียมนัด 3 สมาคมอสังหาฯ ถกผลกระทบร่างกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดสัมมนา "Real Estate Megatrends แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต" วานนี้ (25 พ.ย.) โดยผู้ประกอบการอสังหาฯ เห็นสอดคล้องกันถึงแนวโน้มใหญ่ในธุรกิจอสังหาฯปีหน้าว่า การซื้อกิจการและร่วมทุน ยังคงมาแรง ขณะที่การจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะดันธุรกิจอสังหาฯขยายตัว

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าแนวโน้มใหญ่ (เมกะเทรนด์) ในอนาคตที่จะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ มีหลายประเด็น ได้แก่ 1.การเปลี่ยนสภาพสู่ความเป็นเมือง (Urbanization) ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตทั้งในพื้นที่ปริมณฑลของเมืองกรุงเทพฯ และในเมืองระดับรองของประเทศ ที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจค่อนข้างสูง โดยจังหวัดระดับรองที่มีศักยภาพ ได้แก่ บุรีรัมย์ ร้อยเอ็ด สกลนคร สุรินทร์ หนองคาย จันทบุรี กาญจนบุรี ราชบุรี ตาก นครสวรรค์ กำแพงเพชร สุพรรณบุรี นครนายก กระบี่ ตรัง สุราษฎร์ธานี เป็นต้น

ขณะที่จังหวัดที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะ 5-10 ปีข้างหน้า ได้แก่ นครสวรรค์ กาญจนบุรี ราชบุรี สุพรรณบุรี บุรีรัมย์ สุราษฎร์ธานี และกระบี่ จากสภาพพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ ระดับความเจริญของเมืองและกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่

เขตศก.พิเศษดันอสังหาฯขยายตัว

2.การจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะมีส่วนช่วยเร่งการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบริเวณเขตเศรษฐกิจพิเศษและพื้นที่ใกล้เคียง

3.การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยในอนาคต โดยคาดว่า ไทยจะมีประชากรวัย 65 ปีขึ้นไปมากถึง 14% และเพิ่มเป็น 20% ในอีก 10 ปีถัดไป อนาคตจึงต้องคำนึงถึงลูกค้าสูงวัย ทั้งทำเลที่ตั้งโครงการ ที่สะดวกสบายในการเดินทาง การออกแบบโครงการที่เป็นมิตรกับผู้สูงวัย และสามารถใช้โครงข่ายการสื่อสารกับบุคคลในครอบครัวได้ง่าย รวมทั้งประเมินว่า การควบรวมกิจการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน จะมีความเข้มข้น ทั้งระหว่างธุรกิจภายในประเทศและระหว่างธุรกิจข้ามชาติ

ย่านธุรกิจหลากหลายหนุนเติบโต

4.การพัฒนาด้านขนส่งมวลชนและโครงข่ายการคมนาคม จะเกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในอัตราเร่ง เช่น ระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพฯ จำนวนสถานีรถไฟฟ้าจะเพิ่มเป็นมากกว่า 200 สถานีในอีก 5 ปีข้างหน้า ทำให้เกิดสถานีชุมทางหรือสถานีเชื่อมต่อ (Interchange) จำนวนมาก การเดินทางรวดเร็ว และก่อให้เกิดขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงไปทั่วปริมณฑล และยังทำให้เกิดย่านศูนย์กลางธุรกิจหลากหลาย ที่ไม่ใช่เพียงศูนย์กลางธุรกิจดั้งเดิม

5.การมีย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBDs) ที่หลากหลาย ไม่ใช่เพียงศูนย์กลางธุรกิจดั้งเดิม โดยมีองค์ประกอบสำคัญจากการคมนาคมที่สะดวก

6.การพัฒนาโครงการอสังหาฯเชิงพาณิชย์ และโครงการลักษณะ Mixed Uses โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการที่กลุ่มทุนขนาดใหญ่ของประเทศซึ่งมีที่ดินจำนวนมากหันมาใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มีอยู่ หรือการที่ภาครัฐนำที่ดินของรัฐออกมาให้เอกชนเช่าทำประโยชน์ระยะยาวมากขึ้น

7.นวัตกรรมการก่อสร้างและการเกิดอาคารสูงระฟ้าจำนวนมาก ในปัจจุบันอาคารสูงระฟ้าเกิดใหม่ที่มีความสูงมาก ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในภูมิภาคเอเชียทั้งตะวันออกกลางและตะวันออกไกล โดยในกลุ่มประเทศ ASEAN มีและจะมีอาคารสูงมากขึ้นในอนาคต

"เทคโอเวอร์-ร่วมทุน"แรงต่อเนื่อง

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การที่ประเทศไทยก้าวไปสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปลายปี 2558 ซึ่งไทยจะกลายเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน จะทำให้ประชากรเพิ่มจาก 60 ล้านคนเป็นกว่า 600 ล้านคน จะเห็นการปรับตัวครั้งใหญ่นับจากนี้ ซึ่งการเติบโตจะทำให้ราคาที่ดินในเขตเมืองหรือที่ดินแปลงศักยภาพปรับตัวขึ้นสูงมาก ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาสูงตาม ทำให้ผู้ประกอบการไทยต้องพัฒนาและเพิ่มขนาดของบริษัทเพื่อรองรับการเติบโตดังกล่าว โดยเชื่อว่าในอีก 2-3 ปีหลังจากนี้จะเห็นแนวโน้มการซื้อกิจการ การควบรวมกิจการ และการควบโอนกิจการ มากขึ้น

สำหรับรูปแบบในการร่วมทุนที่นิยมที่สุด คือ การซื้อกิจการหรือเทคโอเวอร์ ซึ่งเป็นการซื้อหุ้น สวอปหุ้นหรือซื้อด้วยเงินสด

“สำหรับมูลค่าการร่วมทุนในปีนี้ 1.2 แสนล้านบาท แบ่งเป็น เทคโอเวอร์ 3.7 หมื่นบ้าน และร่วมทุนอีก 8.2 หมื่นล้านบาท อีก 2-3 ปีข้างหน้าจะยังเห็นการเทคโอเวอร์ และร่วมทุนกันต่อ โดย 3 สาเหตุสำคัญที่มีเทค โอเวอร์หรือการร่วมทุน คือ เสริมความแข็งแกร่ง กระจายความเสี่ยง และเสริมศักยภาพในการทำธุรกิจ ยุคนี้เป็นยุคของปลาใหญ่กินปลาใหญ่กินเล็ก และปลาเล็กกินปลาใหญ่ แล้วก็จะกลายเป็นปลาใหญ่” นายชายนิดกล่าว

เทรนด์สีเขียว-ไมโครโฮม ฮิต

น.ส.พิชญา ตันโสด ผู้จัดการแผนกพัฒนาธุรกิจ บริษัท ริซี่ เพลซ 2002 จำกัด กล่าวว่า 3 เทรนด์สำคัญสร้างการเปลี่ยนแปลงอสังหาฯ มี 1. เทรนด์สีเขียว ซึ่งเริ่มจากตลาดโลก องค์กรใหญ่เป็นผู้สร้างเทรนด์นี้ให้แรงขึ้น มีความต้องการเลือกเช่าในอาคารที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม สามารถเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของพนักงานได้ 1-5%

2.ไมโครโฮม ที่อยู่อาศัยขนาดเล็กลง และประหยัด และเทรนด์เฟอร์นิเจอร์ที่พับได้ เหมาะกับที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก และ 3. สมาร์ทโฮม บ้านที่ประกอบด้วย เทคโนโลยีเชื่อมต่อ และสั่งการด้วยสมาร์ทโฟน ที่ตอบสนองความสะดวกสบายของคนอยู่อาศัย มอนิเตอร์สัตว์เลี้ยง สั่งการให้อาหาร โดยจากการสำรวจการใช้สมาร์ทโฟนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทั่วโลก

ยอดขาย15บริษัทอสังหาฯวูบ10%

ขณะที่นายทวีศักดิ์ ทวีธีรธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์ เอเชีย พลัส จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ประเมินว่าภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ของ 15 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปี 2557 จะลดลงอยู่ที่ 2.7 แสนล้านบาท จากปี 2556 ที่มียอดเปิดโครงการใหม่ 2.9 แสนล้านบาท

สำหรับยอดขายพบว่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยไตรมาสแรกที่มียอดขาย 3.8 หมื่นล้านบาท ไตรมาสที่ 2 มียอดขาย 6.7 หมื่นล้านบาท และไตรมาสที่ 3 มียอดขาย 7 หมื่นล้านบาท ส่งผลให้ช่วง 9 เดือน มียอดขายรวม 1.6 แสนล้านบาท อย่างไรก็ตามประเมินว่ายอดขายช่วงไตรมาสที่ 4 จะชะลอลง เพราะปกติไตรมาส 4 บริษัทจะเน้นเรื่องการโอนเพื่อรับรู้รายได้ ประเมินว่ายอดขายปีนี้คาดว่าจะหดตัว 10% มูลค่า 2.1-2.2 แสนล้านบาท จากปี 2556 ที่มีมูลค่า 2.4 แสนล้านบาท

ด้านการรับรู้รายได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน โดยไตรมาสแรกรับรู้รายได้ 4.2 หมื่นล้านบาท ไตรมาสที่ 2 รับรู้ 5.3 หมื่นล้านบาท และรับรู้ 6.4 หมื่นล้านบาทในช่วงไตรมาสที่ 3 จากการรับรู้รายได้ที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้การทำกำไรดีขึ้น โดยมีกำไรในช่วง 3 ไตรมาสแรก ที่ 5.2 พันล้านบาท 7.3 พันล้านบาท และ 1 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ

นัดส.อสังหาฯถกภาษีที่ดิน

นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ในเร็วๆ นี้ กระทรวงการคลังจะหารือร่วมกับสมาคมที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ถึงผลกระทบของร่างกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ

อัตราภาษีที่จะใช้ในการจัดเก็บตามร่างกฎหมายดังกล่าวในระยะเริ่มแรก จะเป็นอัตราที่ต่ำกว่าเพดานตามที่ร่างกฎหมายกำหนด และจะดำเนินการอย่างค่อยเป็นค่อยไป ทั้งนี้ตามร่างกฎหมายนี้ อัตราภาษีตามเพดาน สูงสุดจะอยู่ที่ 4% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วไป และที่รกร้างว่างเปล่าไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ ส่วนที่ดินและอาคารเชิงพาณิชย์จัดเก็บในอัตราสูงสุดที่ 1% และที่ดินเพื่อการเกษตรจัดเก็บในอัตรา 0.5% โดยอัตราภาษีที่จะจัดเก็บจริง กระทรวงการคลัง จะออกกฎหมายลูก มารองรับในภายหลัง