ฟิทช์ชี้กองทุนอสังหาฯเติบโตต่อ

ฟิทช์ เรทติ้งส์ คาดว่าจำนวนกองทุนและสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเติบโตต่อเนื่องในปีนี้ และปีหน้า โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากผลตอบแทนของกองทุนที่สูงกว่าเงินฝากธนาคาร และการลงทุนในตราสารหนี้

รวมถึงการเพิ่มขึ้นของจำนวนอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่าใหม่ๆ ในตลาดและความต้องการเงินทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่า การเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับกองทุนฯ ไปสู่โครงสร้างกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้กองทุนฯเติบโตสูงขึ้น

กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยมีมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 2.43 แสนล้านบาท (หรือเทียบเท่า 7.5 พันล้านดอลลาร์) สิ้นปี 2556 เพิ่มขึ้นจาก 9.65 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 หรือเพิ่มขึ้น 15.18% ขณะที่จำนวนกองทุนฯ เพิ่มขึ้นเป็น 46 กองทุน จาก 33 กองทุน กองทุนที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่ามีสัดส่วน 35% ของมูลค่ารวมตามราคาตลาดของกองทุนฯ

ในขณะที่กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า มีสัดส่วน 32% กองทุนที่ลงทุนในคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ามีสัดส่วน 15% และกองทุนที่ลงทุนในโรงแรมและอาคารที่พักอาศัยให้เช่ามีสัดส่วน 10%

ในปี 2557 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะเพิ่มขึ้น 700,000-800,000 ตารางเมตร (ตรม.) หรือเพิ่มขึ้น 11-12% จากปีก่อน ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ก่อสร้างล่าช้ามาจากปีก่อนซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนี้ โดยในปี 2556 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นเพียง 120,000 ตรม. (ในปี 2555 เพิ่มขึ้น 500,000 ตรม.) ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกน่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะชะลอตัวลงเพราะความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2556 ถึงไตรมาส 2 ของปีนี้ก็ตาม

ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะลดลงในปี 2557 แต่น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงกว่า 90%

ปีนี้ฟิทช์คาดว่า คลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ายังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 800,000 ตรม. จากที่เพิ่มขึ้น 860,000-870,000 ตรม. ในปี 2556 จำนวนคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในตลาด รวมถึงความต้องการเงินทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผ่านการขายสินทรัพย์ให้แก่กองทุน น่าจะยังเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของสินทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการของกองทุนฯ โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ขายพื้นที่คลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่า 40-60% ของพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีให้แก่กองทุนฯ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

ปีนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่ารายใหญ่ 2 รายมีแผนการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนฯ รวมมูลค่าประมาณหนึ่งหมื่นล้านบาท ซึ่งอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2556

กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยกำลังมีการพัฒนาไปสู่รูปแบบของ "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ REIT โดยกฎเกณฑ์ปัจจุบันไม่อนุญาตให้จัดตั้งกองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงสร้างเดิม กล่าวคือในรูปของ "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" อีกต่อไป และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันทำการเพิ่มทุน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบัน มีทางเลือกที่จะแปลงสภาพกองทุนให้เป็นกองรีทได้

ภายใต้โครงสร้างตามกฎเกณฑ์ใหม่กองรีท สามารถทำการกู้ยืมและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกิน 35% (หรือไม่เกิน 60% หากกองทรัสต์ได้รับการจัดอันดับเครดิตอยู่ในระดับ Investment Grade) ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์และสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ (Green-Field Project) ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์

นอกจากนี้กองรีท ยังลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้ ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงสร้างเดิม สามารถกู้ยืมและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนและไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศได้

หลักเกณฑ์เหล่านี้ทำให้กองรีท น่าจะเป็นเครื่องมือในการระดมทุนที่น่าสนใจ สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่ามากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เดิม และช่วยลดการพึ่งพาการกู้ยืมจากธนาคารของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย รีทกองแรกที่จะจัดตั้งขึ้นตามกฎเกณฑ์ใหม่ น่าจะเข้าสู่ตลาดในเดือนก.ย. หรือ ต.ค.ปีนี้