หุ้นอสังหาฯผลตอบแทนพุ่ง

ตามที่ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ปรับลดดอกเบี้ยมาตรฐานลง 0.25% กลางสัปดาห์ที่ผ่านมา พบว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีราคาปรับตัวขึ้นคึกคัก โดยเฉพาะขนาดกลางและขนาดเล็ก

หากพิจารณาจากดัชนีหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่วันที่ 13-20 มี.ค. ที่ผ่านมา ดัชนีหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.15% เมื่อเทียบกับดัชนีหุ้นไทย เพิ่มขึ้น 0.37% หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคามากที่สุด คือ หุ้นบริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ (CI) เพิ่มขึ้น 29.9% รองลงมา หุ้นบริษัท แนเชอรัล พาร์ค (N-PARK) 16.67% หุ้นแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) 15.50% หุ้น แกรนด์ คาแนล แลนด์ 14.57% หุ้นบริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (RASA) 11.93% บริษัท เคปเปล ไทย พร็อพเพอร์ตี้ (KTP) 11.56% และ บริษัท เอ็น. ซี. เฮ้าส์ซิ่ง (NCH) 10.17%

นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ กล่าวว่า การที่หุ้นชาญอิสสระ ปรับตัวขึ้นแรง เพราะมีนักลงทุนเข้ามาเก็งกำไรในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก กนง. ประกาศลดดอกเบี้ย และหากพิจารณาข้อมูลหุ้นดังกล่าว จะเห็นว่ามีค่าพีอี ต่ำที่สุดในกลุ่มอสังหาฯ ล่าสุดอยู่ที่ 3.52 เท่า เทียบกับค่าเฉลี่ยพีอี กลุ่ม 14.90 เท่า ขณะที่เงินปันผลสูง 6.42% ล่าสุดคณะกรรมการมีมติอนุมัติจ่ายเงินปันผล หุ้นละ 0.07 บาท

"หุ้นอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นหุ้นขนาดกลางถึงขนาดเล็ก ที่ปรับตัวขึ้นคึกคักหลังจาก กนง.ลดดอกเบี้ย รวมทั้งจะเป็นหุ้นที่มีข่าวเกี่ยวกับการลงทุนเพิ่มเติม และมีการเก็งเรื่องการออกกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีแรงจูงใจให้นักลงทุนเข้ามาเก็งกำไร"

บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง กล่าวว่า ฝ่ายวิจัยคงน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เป็นกลาง โดยประเมินว่า ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปีนี้จะลดลง 10% จากงวดปีก่อน จากฐานที่สูงในปีที่แล้ว และความเชื่อมั่น หรืออุปสงค์ที่อ่อนตัวลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งยอด 2 เดือนแรกปีนี้ทั้งจำนวนและมูลค่าลดลง ซึ่งช่วยลดความกังวลต่อการเกิด Over Supply ในปีนี้ โดยตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เดือนก.พ. ต่ำสุดรอบ 5 ปี ซึ่งการเปิดโครงการประเภทคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนน้อยลงมากถึง -83% จากเดือนม.ค. ที่ผ่านมา และมีสัดส่วน 26% ของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทั้งหมด

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ที่เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีเพียงบริษัทแสนสิริรายเดียว ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 2 เดือนแรกมีจำนวน 12,527 หน่วย ลดลง 23%จากปีก่อน มีสัดส่วนคอนโดมิเนียม 54% และมีมูลค่า 31,763 ล้านบาท ลดลง 37% จากงวดเดียวกันปีก่อน ยอดขายรายเดือนต่ำที่สุดในรอบ 4.5 ปีสอดคล้องกับ Housing Demand Index ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยของเดือนก.พ. เท่ากับ 8% ต่ำที่สุดในรอบ 4.5 ปี ยอดขายเฉลี่ยของแนวราบเท่ากับ 8-9% ขณะที่คอนโดมิเนียมเท่ากับ 7% ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์

ยอดขายที่ต่ำสุดสอดคล้องกับดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของเดือนก.พ. ที่ 60.5 จุดต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ ซึ่งสะท้อนความเชื่อมั่นที่ลดลงและการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมากขึ้น

"ความเสี่ยงในตอนนี้คือเรื่องของความล่าช้าของการได้ใบอนุญาตก่อสร้างและใบ อนุญาตสิ่งแวดล้อม (EIA) อาจส่งผลต่อการยกเลิก คืนเงินจอง/ดาวน์ของโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งจะส่งผลให้เกิดอุปทานส่วนเพิ่มกลับมาขายใหม่ ซึ่งจะเกิดแรงกดดันในการขายในช่วงที่อุปสงค์ไม่แข็งแกร่ง อาจส่งผลต่อสภาพคล่องและฐานะการเงินของผู้ประกอบการเพราะการส่งมอบไม่เป็นไปตามกำหนด"

เขากล่าวว่า การลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เราเลือกผู้ประกอบการที่ มีสภาพคล่องดี ระยะเวลาการบันทึกรายได้จากโครงการทำได้ในเวลาอันสั้น บริหารต้นทุนได้ดี และโอกาสการเติบโตของพรีเซล การมีงานในมือรอรับรู้รายได้ (Backlog) รองรับเพื่อเสริมฐานรายได้ในระดับสูงช่วยลดแรงกดดันของการขายและความผันผวนของรายได้

ทั้งนี้ คาดว่า 9 บริษัทในกลุ่มที่ทำการศึกษาอยู่คาดว่าพรีเซลรวมของไตรมาส 1 ปีนี้ เท่ากับ 30,000 ล้านบาท ลดลง 53%จากงวดเดียวกันปีก่อน จากแรงกดดันของหลายปัจจัย เช่น ความเชื่อมั่นต่ำ การเปิดโครงการใหม่น้อย รวมทั้งการคืนและยกเลิกการจอง เราคาดว่าพรีเซลจะฟื้นตัวดีขึ้นละกลับสู่ภาวะปกติในไตรมาส 2 ปีนี้ หลังจากสถานการณ์การเมืองคลี่คลาย และคาดทั้งกลุ่มจะมีพรีเซลของกลุ่มในปีนี้เท่ากับ 202,046 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% จากงวดเดียวกันของปีก่อน