เตือนลงทุนอสังหาฯหาดใหญ่ โครงการล้น

เตือนลงทุนอสังหาฯหาดใหญ่ โครงการล้น

นายกสมาคมอสังหาฯหาดใหญ่ เตือนผู้ประกอบการผุดโครงการใหม่ ระวังเจ็บตัว โครงการล้น-กำลังซื้อลด

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ "หาดใหญ่" มีการลงทุนอย่างคึกคักตั้งแต่ปี 2553 จนถึงปัจจุบัน ยังมีการผุดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง หากนับเฉพาะ "คอนโดมิเนียม" ในจังหวัดสงขลา มีถึง 48 โครงการ รวม 5,737 ยูนิต

นายธนวัตน์ พูนศิลป์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา และผู้บริหารโครงการพฤกษา การ์เดนส์โฮม กล่าวว่า คอนโด "หาดใหญ่" เข้าสู่ช่วงการ "ยุติ" เปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากปัจจัยลบ โดยเฉพาะราคาพืชผลการเกษตรตกต่ำ ทั้งยางพาราและปาล์มน้ำมัน ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ประการสำคัญสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวด และระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

ประกอบกับจำนวนคอนโด 48 โครงการ รวม 5,737 ยูนิตเป็นปริมาณที่เพียงพอรองรับความต้องการของตลาด หรือ ลูกค้าจริง ซึ่งเปิดจองตั้งแต่ปี 2554-2555 แต่โครงการกว่า 90% อยู่ระหว่างก่อสร้างยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีจากนี้

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ มีกระแสลงทุนตั้งแต่ปี 2553 เกิดโครงการบ้านแนวราบ 4,000 ยูนิต ทยอยโอนทั้งหมดในปี 2555 ส่วนโครงการคอนโด พบว่าปี 2553 มีจำนวน 79 ยูนิต ปี 2554 จำนวน 1,871 ยูนิต ปี 2555 จำนวน 3,097 ยูนิต และปี 2556 จำนวน 690 ยูนิต รวม 5,737ยูนิต ข้อมูลวันที่ 1 ต.ค.2556 พบว่าโอนได้เพียง 800 ยูนิตเท่านั้น ที่เหลืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ได้ในปี 2557 ประมาณ 1,637 ยูนิต ปี 2558 จำนวน 2,200 ยูนิต

"ช่วงนี้จึงไม่ควรเพิ่มโครงการใหม่เข้ามาอีก สอดคล้องรายงานเศรษฐกิจของธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคใต้ สถานการณ์น่าเป็นห่วง จึงได้แจ้งเตือนสมาชิก 220 ราย ให้ระงับการเปิดโครงการใหม่ เพราะมีความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะกลุ่มทุนท้องถิ่นเคาะราคาขาย 1-2 ล้านบาท แต่ลูกค้าวัยทำงานมีเงินเดือน 2-3หมื่นบาทท่ามกลางค่าครองชีพสูงยิ่งเสี่ยงมาก"

ศุภาลัย-แสนสิริ ยึดทำเลถนนสายเออีซี

สำหรับโครงการขนาดใหญ่ในสงขลามี 2กลุ่มหลัก ได้แก่ ศุภาลัย พัฒนาโครงการซิตี้รีสอร์ท 24 ชั้น 525 ยูนิต และกลุ่มแสนสิริ ลงทุนโครงการดี คอนโด แสนสิริ 5 อาคาร 8 ชั้น 1,268 ยูนิต บริเวณถนนกาญจนวานิช

"ไม่น่าห่วงในเชิงของการลงทุน 2 แบรนด์ใหญ่ แต่หาดใหญ่ไม่ใช่เป้าหมายของกลุ่มทุนใหญ่ เพราะราคาที่ดินสูงมากจากช่วงเศรษฐกิจขยายตัว 2-3 ปีก่อนหน้านี้ทำให้ราคาพุ่งสูง นอกจากนี้ที่ดินแปลงสวยส่วนใหญ่อยู่ในมือนักธุรกิจท้องถิ่น ขณะที่ปริมาณประชากรในพื้นที่น้อยเมื่อเทียบภาคอีสานและเหนือ"

อย่างไรก็ตาม ย่านปุณณกัณฑ์ และตลอดแนวถนนกาญจนวานิช หรือถนนสายเออีซี เป็นเส้นทางหลักจากด่านพรมแดนไทย-มาเลเซีย นับเป็นเส้นทางธุรกิจการค้า การลงทุน ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เข้าไปจับจองทำให้ราคาที่ดินขยับสูง ยิ่งเมื่อกลุ่มเซ็นทรัลเข้ามาลงทุนห้างสรรพสินค้าทำให้ราคาที่ดินขยับจากไร่ละ 4 ล้านบาทเป็น 15 ล้านบาท

ยาง-ปาล์มร่วงฉุดอสังหาฯวูบ

นายธนวัตน์ กล่าวอีกว่า ล่าสุดกลุ่ม "แลนด์แอนด์เฮ้าส์" ที่เตรียมเข้าลงทุนจังหวัดสงขลาได้ตัดสินใจยกเลิกโครงการไปแล้ว เชื่อว่าจะยังไม่มีกลุ่มทุนใหญ่เข้ามาลงทุนจนกว่าจะมีการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐาน 2 ล้านล้าน

"อสังหาฯ ค่อนข้างนิ่ง ไม่มีแคมเปญใดๆ ในช่วงนี้ เพราะเชื่อว่าจะไม่ได้ผลเพราะปัญหาคือลูกค้าไม่มีกำลังซื้อ แบงก์ก็เข้มงวดไม่ปล่อยกู้ ทำให้ลูกค้าอาจทิ้งดาวน์ได้ วันนี้อสังหาฯ สงขลาไม่ได้อยู่ในจุดอิ่มตัวและยังไม่พอต่อความต้องการด้วยซ้ำ แต่ปัญหาอยู่ที่ลูกค้าไม่มีกำลังซื้อเพราะราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ฉุดธุรกิจอสังหาฯ ชะลอตัว คาดว่าตลาดจะซึมยาวไปถึงไตรมาส 3 ปี 2557

แนวโน้มที่ดินพุ่งรับเปิดอาเซียน

แหล่งข่าวจากสำนักงานที่ดิน หาดใหญ่ ระบุว่า ราคาที่ดิน "หาดใหญ่" มีแนวโน้มขยับสูงขึ้น เพราะเป็นทำเลยุทธศาสตร์หรือศูนย์กลาง (ฮับ) ของภาคใต้ ยิ่งการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) กระตุ้นการค้าการลงทุน การท่องเที่ยว โดยตลอดเส้นทางด่านพรมแดนไทย-มาเลเซีย จาก อ.สะเดา-หาดใหญ่ ระยะทาง 50 กิโลเมตร เป็น "ทำเลทอง" ของกลุ่มอสังหาฯ ราคาที่ดินเขตเมืองตั้งแต่ถนนกาญจนวานิช -สวนสาธารณะเทศบาลนครหาดใหญ่ จากราคาไร่ละ 4 ล้านบาทขยับเป็น 7-8 ล้านบาท โซนบ้านพรุจาก 3 ล้านบาท เพิ่มเป็น 9 ล้านบาท ทุ่งลุง จากไร่ละ1 ล้านขยับเป็น 4.5 ล้านบาท

"ในอนาคตถนนกาญจวานิชจะเป็นเส้นทางสำคัญเชื่อมตลาดเออีซี ทำให้นักลงทุนทุกกลุ่มเข้ามาจับจองพื้นที่"

สอดคล้องกับนายอิบรอเฮ็ง เจะอาลี ประธานบริหาร บริษัท ดีอาร์เอส ดีเวลลอปเม้นท์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า แม้ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ชะลอตัว แต่ไม่น่าเป็นห่วงถึงขั้นต้องหยุดการลงทุน เพราะหาดใหญ่เป็นประตูเศรษฐกิจการค้า การท่องเที่ยว ของภาคใต้ กำลังซื้อมาทั่วสารทิศ อยู่ที่เจ้าของโครงการจะตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างไร

วัสดุก่อสร้างหวังศก.กระเตื้องปีหน้า

นายกิตติพล วิจิตรคุณากร กรรมการฝ่ายจัดซื้อและการเงิน บริษัท ทรีเคโฮมเบส จำกัด ผู้บริหารร้านจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและเครื่องตกแต่งบ้าน กล่าวว่า ภาวะธุรกิจอสังหาฯ ชะลอตัว ส่งผลให้ยอดจำหน่ายชะลอตัว 4-5% มีผลต่อ "กระแสเงินสด" ทันที ทำให้ต้องระมัดระวังการเลื่อนชำระยอดและขยายเครดิตการชำระเงินของลูกค้ามากขึ้น

"ยอดจำหน่ายที่ลดลง 3-4% ถือว่าน้อย หากไม่ถึง 20% ยังไม่น่ากังวล เมื่อเทียบกับปัญหาที่น่าเป็นห่วง คือ การชำระเงินไม่ตรงกำหนด ซึ่งกลุ่มธุรกิจร้านวัสดุฯ ต้องประคับประคองธุรกิจให้ผ่านสถานการณ์นี้ไป หากเป็นเพียงระยะสั้น ไม่น่าเป็นปัญหา ยกเว้นธุรกิจอสังหาฯ ซึมยาว ได้รับผลกระทบแน่นอน" นายกิตติพล กล่าว

ธนาคารประเมินอสังหาฯน่าห่วง

หากวิเคราะห์จากข้อมูลจากส่วนเศรษฐกิจภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคใต้ รายงานภาวะอสังหาฯ ในภาคใต้ ช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2556 และแนวโน้ม 6 เดือนข้างหน้า พบว่าภาวะอสังหาฯ ภาคใต้ชะลอตัวลงจากไตรมาสก่อนอย่างชัดเจน สะท้อนจากดัชนีความเชื่อมั่นภาวะอสังหาฯ ของผู้ประกอบการภาคใต้ อยู่ที่ระดับ 50.0 ลดลงจากระดับ 64.3 ในไตรมาสก่อน คาดการณ์แนวโน้มในอีก 6 เดือนข้างหน้าภาคอสังหาฯ ชะลอตัวต่อเนื่อง โดยดัชนีความเชื่อมั่นลดต่ำกว่าระดับ 50.0 อยู่ที่ระดับ 40.2

ทั้งนี้เป็นเพราะผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการ ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อส่งมอบ และโครงการที่อยู่อาศัย "คงเหลือ" จำนวนหนึ่ง ประกอบกับผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ จากปัญหาขาดแคลนแรงงาน รวมทั้งต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่อง ประกอบกับเนื่องจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ เนื่องจากราคาพืชเกษตรลดลง ทั้งยางพารา ปาล์มน้ำมัน ทำให้รายได้ภาคเกษตรลดลง กระทบ "อำนาจซื้อ" ของประชาชนลดลง