ไฮสปีดเทรน-รถไฟฟ้า ปั่นราคาที่ดินพุ่ง

ไพรัช มณฑาพันธุ์ นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย กล่าวว่า การพัฒนาของเมืองจะเปลี่ยนไป ตามแผนการพัฒนารถไฟความเร็วสูง เฟสแรก 4 สายทาง สายกรุงเทพฯ-เชียงใหม่, กรุงเทพฯ-โคราช, กรุงเทพฯ-ระยอง และกรุงเทพฯ-หัวหิน เป็นปัจจัยสำคัญผลักดันมูลค่าที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอยู่ระหว่างก่อสร้างไม่ต่ำกว่า 10 สาย

"รถไฟความเร็วสูง ทำให้เกิดชุมชนใหม่ สถานีที่เป็นเซ็นเตอร์ ที่ดินรัศมี 5 กม. ราคาปรับขึ้นกว่า 30% แต่หากเลยระยะนี้อาจไม่ได้อานิสงส์มากนัก อย่างรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ-เชียงใหม่เกิดขึ้น อยุธยาจะเป็นจังหวัดเป้าหมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองจากกรุงเทพฯ และปริมณทล"

อย่างไรก็ดี ผู้พัฒนาที่ดินต้องรอความชัดเจนของเส้นทาง และไม่ควรประเมินราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสูงเกินจริง จากตัวอย่าง "แอร์พอร์ตลิงค์" ไม่มีสถานีไหนที่ราคาที่ดินขยับขึ้น 20-30% หากเป็นแค่ทางผ่านหรือไม่มีจุดจอดราคาที่ดินก็ไม่ขยับ

กุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหาร แผนการลงทุนและที่ดิน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การเกิดขึ้นของโครงการรถไฟฟ้าในรอบกรุงเทพฯ ทำให้ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา มีทำเลเด่นเกิดขึ้นแทนพื้นที่ย่านสุขุมวิท สีลม เช่น เพชรบุรีตัดใหม่ พหลโยธิน พระราม 3 และรัชดาภิเษก โดยราคาที่ดินขยับสูง 20-30% ในรอบ 10 ปี

"บางแห่งราคาที่ดินดีดขึ้นเป็นเท่าตัว ราคาไม่ต่ำกว่า 6 แสน-1.5 ล้านบาทต่อตร.ว. อาทิ เอกมัย จาก 3 แสนขึ้นมาเป็น 6 แสนบาทต่อตร.ว. หรือพญาไทจากปี 2547 ราคาไม่ถึง 2 แสน ขึ้นมาเป็น 6 แสนบาทต่อตร.ว. เพราะผู้ประกอบการเน้นซื้อพัฒนาคอนโด"

ขณะที่ย่านสุขุมวิท ราคาที่ดินสูง 50% ในรอบ 10 ปีและเติบโตสูงสุดเมื่อเทียบย่านธุรกิจ สีลม ลุมพินี สาธร ส่วนย่านเพชรบุรี ที่ดินคู่ขนานกับอโศก แต่ราคาแตกต่างกันมาก

ชี้เทรนด์พัฒนาเกาะแนวรถไฟฟ้า

กุลวดี มองเทรนด์การพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ใน 10 ปีข้างหน้า ยังคงเกาะกลุ่มแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เน้นพัฒนาที่พักอาศัยอาคารชุด 70-80% ของโครงการใหม่ ขณะที่สำนักงานให้เช่า สร้างผลตอบแทนในการทำกำไรต่ำเพียง 5-7% ทำให้ผู้ประกอบไม่นิยมพัฒนา ทั้งราคาที่ดินสูง และเก็บรายได้จากค่าเช่าปรับราคาได้เพียง 15-20%

เมื่อเทียบอาคารชุดขายได้ดีกว่าจาก 5-6 หมื่นบาทต่อตร.ม. บางแห่งขายได้ถึง 1.5 แสนบาทต่อ ตร.ม. โดยเฉพาะกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี ราคาขึ้นถึง 2 แสนบาทต่อตรม.

อุทัย แสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวสูง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เมื่อเกิดการขยายโครงการรถไฟฟ้าจะทำให้การพัฒนาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม เกิดขึ้นรอบกรุงเทพฯ

"ราคาที่ดินดีดตัวสูงขึ้นจากหลักแสนบาทต่อตร.ว. จนถึงล้านบาทต่อตร.ว. ทำให้ผู้ประกอบการมองการพัฒนาบ้านเดี่ยวไม่คุ้มค่าที่จะสร้างในกรุงเทพฯชั้นในอีกต่อไป โครงการแนวราบจึงเริ่มขยับออกพื้นที่ชานเมือง ส่วนคอนโดเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เพราะความต้องการยังสูง"

โครงการที่เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินปรับสูงเท่าตัว เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ตั้งแต่เตาปูน ไปถึงรัตนาธิเบศร์ ช่วงเริ่มก่อสร้างราคาที่ดินอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อตร.ว. ขยับขึ้นเป็น 2 แสนบาทต่อตร.ว. ในรอบ 3-4 ปีที่ผ่านมา

แห่เปิด 35 โครงการเกาะสายสีม่วง

อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ระบุว่า นับตั้งแต่โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงเริ่มก่อสร้าง พบว่าราคาที่ดินปรับสูงต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงรัตนาธิเบศร์ ใน 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินปรับขึ้น 15-20% หรือ 1.5-2 แสนบาทต่อตร.ว. หากโครงการแล้วเสร็จในปี 2559 ราคาที่ดินจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอีกจนไม่สามารถพัฒนาโครงการได้

โดยที่ดินที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการมีน้อยลง ส่งผลให้ราคาขายคอนโดสูงขึ้นในอนาคต จากปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ 4-7 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. เป็น 5-8 หมื่นบาทต่อตร.ม.

จากการสำรวจตลาดคอนโดและทาวน์เฮาส์ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่-บางซื่อ ระยะทาง 23 กม. รวม 16 สถานี ตั้งแต่สถานีคลองไผ่-สถานีบางซื่อ พบว่าตั้งแต่สถานีบางซื่อ จนถึงสะพานพระนั่งเกล้า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2553-2556) มี 35 โครงการใหม่ โดยสถานีที่มีการพัฒนาโครงการมาก คือ ย่านรัตนาธิเบศร์ ติวานนท์ กรุงเทพนนท์-บางซื่อ สถานีที่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนาโครงการ ได้แก่ สถานีศูนย์ราชการนนทบุรีและสถานีสะพานพระนั่งเกล้า