แบงก์ชาติถกรับมือฟองสบู่อสังหาฯ

แหล่งข่าวจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ภายในสัปดาห์นี้ สายนโยบายสถาบันการเงินของธปท.จะหารือภายในร่วมกับฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ถึงสถานการณ์ความร้อนแรงของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ที่ขยายตัวออกไปตามต่างจังหวัดในหัวเมืองใหญ่ และมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เห็นได้จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้ระดมทุนมากขึ้น ซึ่งถ้าเป็นหุ้นกู้สกุลเงินบาทก็ไม่น่าเป็นปัญหา แต่หากเป็นหุ้นกู้สกุลเงินต่างประเทศก็ถือว่าน่าเป็นห่วง

"เป็นที่น่าสังเกตว่าขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการออกหุ้นกู้มากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินเพื่อนำเงินไปลงทุนในธุรกิจมากขึ้น นั่นแสดงว่าผู้ประกอบการต้องมีการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ดึงดูดให้คนไปซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้วถามว่า สิ่งที่เกิดขึ้นนั้นใช่ความต้องการของคนไทยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยมากขึ้นจริงหรือไม่ ธปท.ก็สงสัยเหมือนกัน ซึ่งถ้าเป็นหุ้นกู้สกุลเงินบาทก็ยังแล้วไป แต่ถ้าเป็นหุ้นกู้จากข้างนอกจะยิ่งน่ากลัว” รายงานข่าว ระบุ

รายงานข่าว เปิดเผยว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดเมื่อเดือนก.พ. ที่ผ่านมา ค่อนข้างทรงตัวจากเดือนก่อนหน้า แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารชุดพบว่าปรับตัวสูงขึ้นทั้งทางด้านอุปสงค์และอุปทาน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากภาวะการเงินที่เอื้อต่อการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยจํานวนอาคารชุดที่ได้รับอนุมัติสินเชื่ออยู่ที่ 2,404 หน่วย ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากเดือนก่อน

สำหรับความเสี่ยงภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังไม่วิตกกังวลมากนัก โดยในรายงานนโยบายการเงินครั้งล่าสุดเมื่อวันที่ 26 มกราคม ยังเห็นว่ายังไม่เกิดภาวะฟองสบู่ เนื่องจากแนวโน้มค่อนข้างทรงตัว

อย่างไรก็ตาม รายงานนโยบายการเงินในวันศุกร์ที่ 12 ม.ค. นี้ จะเห็นแนวโน้มชัดเจนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มจะเกิดภาวะฟองสบู่หรือไม่

ทั้งนี้ ประเด็นในรายงานครั้งก่อน กนง.เห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง สะท้อนจากราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภทค่อนข้างทรงตัวตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 4 ของปี 2555 ขณะที่การเร่งขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 2 โดยเฉพาะอาคารชุดยังไม่น่ากังวล เนื่องจากยังสอดคล้องกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้น อาทิ ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นตามการพัฒนาขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชน และค่าจ้างแรงงานที่ปรับสูงขึ้น

นอกจากนี้ มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์พบว่ายังอยู่ในระดับปกติ ส่วนความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ยังอยู่ในเกณฑ์ดี

กนง. ยังติดตามภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด คือ ต้นทุนการผลิตที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นจากการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าจ้างแรงงาน รวมถึงปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและการปรับขึ้นราคาขายในอนาคต รวมถึงการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างชาติ

เผยอาคารชุดขยายตัวสูง

นอกจากนี้ยังมีอาคารชุดเปิดขายใหม่โดยเป็นค่าเฉลี่ย 3 เดือน ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 5,551 หน่วย สอดคล้องกับอุปสงค์ของอาคารชุดที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยผู้ประกอบการมีแนวโน้มเปิดขายโครงการอาคารชุดที่มีราคาไม่สูงมากนัก เน้นในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ชั้นกลาง และตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า นอกจากนี้ยังเริ่มมีการเปิดขายในบริเวณพื้นที่รอบนอกที่เป็นที่ตั้งของสถาบันการศึกษาอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมามีข่าวว่า ธปท. เตรียมประกาศลดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value : LTV) เพื่อบีบผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เป็นการช่วยลดความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากปัจจุบันแอลทีวีแนวสูงหรือประเภทคอนโดมิเนียมให้ปล่อยกู้ไม่เกิน 90% หรือต้องวางเงินดาวน์ 10% มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เมื่อวันที่ 1 ม.ค. 2554 ส่วนแอลทีวีสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบหรือประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ให้ปล่อยกู้ไม่เกิน 95% หรือต้องดาวน์ 5% ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2556 เป็นต้นมา

กนง.กังวลความเสี่ยงฟองสบู่อสังหาฯ

การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อเร็วๆ นี้ นายไพบูลย์ กิตติศรีกังวาน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธปท. ในฐานะเลขานุการ กนง. ระบุว่าที่ประชุม กนง.มีความกังวลในเรื่องเสถียรภาพการเงิน จากการขยายตัวของสินเชื่อครัวเรือนที่เติบโตขึ้นค่อนข้างเร็ว ขณะที่ภาระหนี้ต่อภาคครัวเรือนก็เพิ่มสูงขึ้น ส่วนทางด้านราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์มีระดับราคาในบางพื้นที่ปรับขึ้นค่อนข้างรวดเร็ว รวมทั้งภาวะการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ก็เพิ่มขึ้นรวดเร็วเช่นกัน

"ธปท. อยู่ระหว่างติดตามความเสี่ยงที่อาจก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ในอนาคต เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ค่อนข้างเอื้อ ทั้งการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อ ภาวะการเงินที่คล่องตัวมากจากสภาพคล่องที่มีสูง รวมถึงดอกเบี้ยที่อยู่ระดับต่ำทำให้คนทั่วไปเริ่มมองหาแหล่งการลงทุนอื่นที่สามารถให้ผลตอบแทนสูงขึ้น แม้จะมีความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นบ้างก็ตาม ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นปัจจัยเสริมที่ทำให้ราคาสินทรัพย์บางประเภทเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าปัจจัยพื้นฐาน ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ต้องเฝ้าระมัดระวัง" นายไพบูลย์ กล่าว

ไตรมาสแรกแห่ออกหุ้น 1.2 หมื่นล้าน

ด้าน นางสาวอริยา ติรณะประกิจ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ไทยบีเอ็มเอ) กล่าวว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นกลุ่มที่ได้ใช้ประโยชน์จากตลาดตราสารหนี้ค่อนข้างมาก โดยไตรมาสแรกปี 2556 มีบริษัทที่ออกหุ้นกู้รวม 7 บริษัท คิดเป็นมูลค่าที่ออกประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ 38% โดยไตรมาสแรกปี 2555 มีบริษัทที่ออกหุ้นกู้รวม 5 บริษัท คิดเป็นมูลค่าที่ออกประมาณ 8.7 พันล้านบาท

สำหรับมูลค่าหุ้นกู้ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกปี 2556 ที่มียอดระดมทุนรวม 1.2 หมื่นล้านบาทนั้น คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของยอดระดมทุนผ่านหุ้นกู้ทั้งระบบซึ่งมีประมาณ 4.3 หมื่นล้านบาท

"กลุ่มอสังหาฯ เป็นกลุ่มที่ได้ใช้ประโยชน์จากการออกตราสารหนี้ค่อนข้างมาก เพียงแต่มูลค่าที่ออกส่วนใหญ่จะเป็นไซส์เล็กๆ ตามที่เขาต้องการระดมทุนเพื่อไปทำโครงการ แต่ลักษณะการออกจะค่อนข้างถี่ อย่างไตรมาสแรกปีนี้ก็ออกเพิ่มขึ้นสวนทางกับภาพรวมตลาดที่ลดลง"นางสาวอริยา กล่าว

เผยยอดวงเงินสะสมกว่า 2 แสนล้าน

นางสาวอริยา กล่าวว่า หากดูยอดระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ของบริษัทเอกชนช่วงไตรมาสแรกปีนี้ ที่มีประมาณ 4.3 หมื่นล้านบาท นั้น ถือว่าลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนค่อนข้างมาก เพราะว่าช่วงนั้นมียอดระดมทุนสูงถึง 1.4 แสนล้านบาท เนื่องจากปีที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์ออกหุ้นกู้กันมาก เพื่อนำไปใช้เป็นเงินกองทุนสำรองต่อสินทรัพย์เสี่ยง

สำหรับการออกขายหุ้นกู้ในต่างประเทศของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์นั้น ทางสมาคมฯ อยู่ระหว่างการเก็บตัวเลข ซึ่งตัวเลขที่ได้ขณะนี้ เป็นเพียงตัวเลขวงเงินที่ขอไว้กับทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยปัจจุบันมียอดวงเงินที่ขอสะสมรวมกว่า 2 แสนล้านบาท และในจำนวนนี้ยังไม่ทราบแน่ชัดว่า มีการระดมทุนจริงเท่าไร