นักประเมินชี้อพาร์ตเมนต์ทรุดต้องรื้อทิ้ง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวถึงกรณี การทรุดตัวของอาคารขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว สิ่งที่พึงดำเนินการก็คือการประกันภัยทางวิชาชีพ (Indemnity Insurance) สำหรับนักวิชาชีพที่เกี่ยวข้องเพื่อลดทอนความสูญเสียของผู้เกี่ยวข้อง นับตั้งแต่บ่ายวันอาทิตย์ที่ 31 มีนาคม 2556 อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งหลังห้างสรรพสินค้าเซียร์สตรีท ซึ่งตนได้ไปดูอาคารดังกล่าว และคณะทำงานของศูนย์ฯ ได้มีความเห็นดังนี้

อาคารหลังนี้ตั้งอยู่หลังห้างสรรพสินค้าเซียร์สตรีท ข้างหมู่บ้านภูมรินทร์ ในเขตเทศบาลเมืองคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ห่างจากถนนพหลโยธินประมาณ 800 เมตร เริ่มทรุดตัวลง และทรุดตัวมากดังภาพที่เห็นเมื่อเวลาประมาณ 22.00 น. อพาร์ตเมนต์แห่งนี้สูง 7 ชั้น มีชั้นดาดฟ้าที่ต่อเติมแล้ว เป็นอาคารคู่ โดยอาคารหนึ่งทรุดเอียงไปทางด้านเหนือ ประมาณ 10 องศา และด้านตะวันออก ประมาณ 5 องศา

อาคารนี้มีขนาดประมาณ 10,000 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างเป็นเงินประมาณ 100 ล้านบาท แต่อาคารตามสภาพก่อนชำรุดน่าจะก่อสร้างไปแล้วประมาณ 70% เพราะงานโครงสร้างเสร็จแล้ว กำลังอยู่ระหว่างดำเนินงานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคาร เป็นเงินความเสียหายเบื้องต้นประมาณ 70 ล้านบาท

หากแล้วเสร็จอาคารนี้น่าจะสามารถให้เช่าได้เป็นเงินปีละ 9.984 ล้านบาท (8 ชั้น ๆ ละ 20 ห้อง ๆ ละ 50 ตารางเมตร เป็นเงินห้องละ 6,500 บาท โดยมีรายได้สุทธิ 80%) หรือมีมูลค่าประมาณ 142.6 ล้านบาท (ณ อัตราผลตอบแทนที่ 7%) ทั้งนี้เงินจำนวนนี้เป็นเพียงการประมาณการเพราะไม่มีผังอาคารประกอบการประเมิน

ในการนี้จำเป็นต้องรื้อถอนทั้งอาคารโดยค้ำอาคารด้านทิศเหนือไว้ แล้วค่อย ๆ รื้อถอนทีละชั้น เพื่อความปลอดภัยของอาคารรอบข้าง อย่างไรก็ตามในกรณีอาคารอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน คงต้องมีการตรวจสอบสภาพโดยละเอียดก่อนการใช้งาน

สำหรับสาเหตุของการทรุดตัวนี้ อาจมีตั้งแต่ปัญหาในขั้นตอนการออกแบบ หรือในขั้นตอนการก่อสร้างและการควบคุมก่อสร้างอาคาร ทั้งนี้ก่อนหน้าที่ดินแปลงนี้จะนำมาใช้เป็นอพาร์ตเมนต์นั้น ที่ดินแปลงดังกล่าว มีสภาพเป็นหนองน้ำ และอยู่ในบริเวณที่ถูกน้ำท่วมขังในช่วงปี พ.ศ. 2554 อีกด้วย

สิ่งที่ในวงการก่อสร้างควรดำเนินการในอนาคตก็คือการให้บริษัทวิชาชีพที่เกี่ยวข้องการทำประกันภัยทางวิชาชีพ (Indemnity Insurance) ในกรณีการทดสอบสภาพดิน การออกแบบอาคาร การควบคุมการก่อสร้าง และการก่อสร้างอาคาร เป็นต้น เพื่อว่าหากเกิดปัญหาที่ไม่คาดคิด จะได้มีผู้รับผิดชอบค่าเสียหายที่เกิดขึ้น ในอนาคตเมื่อประเทศไทยเปิดประชาคมอาเซียน การประกันภัยในวิชาชีพนี้จำเป็น ๆ อย่างยิ่งเพราะในประเทศอื่น ๆ มีการดำเนินการ และการประกันภัยนี้จะสร้างความน่าเชื่อถือและสร้างตรายี่ห้อสินค้าให้กับบริการทางวิชาชีพของไทยให้แข่งขันได้ในระดับสากลอีกด้วย