บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ได้รับการออกแบบจากสถาปนิกคำนวณแบบก่อสร้างน้ำหนัก ควบคุมงานโดยวิศวกร และมีผู้รับเหมาก่อสร้าง
คนงานสร้างตามแบบที่ได้รับจากสถาปนิก หรือวิศวกรจะเป็นผู้กำหนดรายละเอียดประกอบแบบในห้องต่างๆ รวมทั้งบริเวณซึ่งเป็นประตูเข้าออกจากห้องโดยชัดเจน ผู้เป็นเจ้าของงานต่างรับทราบเป็นอย่างดี ซึ่งนอกจากจะต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารแล้ว ยังอาจถูกกำหนดโดยสัญญาจ้างออกแบบควบคุมงาน และรับเหมาก่อสร้างกับผู้มีหน้าที่เกี่ยวข้องแต่ละฝ่ายอีกด้วย
ภายหลังตรวจรับมอบงาน ผู้เป็นเจ้าของตลอดจนผู้อยู่อาศัย ย่อมทราบดีบริเวณหรือพื้นที่ใดกำหนดให้ใช้ประโยชน์อย่างไร เช่น ห้องพักผ่อนนั่งเล่นหรืออ่านหนังสือ ผู้ใช้ประโยชน์จะไม่นำอาหารหรือเครื่องดื่มเข้ามาบริโภคในห้อง หรือประตู และหน้าต่างของห้องมีไว้เพื่อใช้เป็นทางเข้าออก มีหน้าต่างไว้ใช้ประโยชน์เพื่อระบายอากาศ
แต่หากผู้คนหรือผู้อาศัยในบ้านหรือห้องชุด ไม่ใช้ประตูเป็นทางผ่านเข้าหรือออก กลับใช้หน้าต่างเป็นประตูทางออกอยู่เรื่อยไป ถามว่าท่านปฏิบัติตนต่อการใช้ทรัพย์สินเหมาะสมหรือถูกต้องหรือไม่?
นิติบุคคลอาคารชุดชื่อ "ข" จดทะเบียนรายชื่อเจ้าของร่วม จำนวน 8 คน นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวมีผู้จัดการบุคคลจำนวน 1 คน ผู้จัดการรายดังกล่าวอนุมัติจัดจ้างนิติบุคคลบริษัทจำกัดรับจ้างบริการอสังหาริมทรัพย์จัดการทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด "ข" เป็นเวลา 2 ปี ตั้งแต่เม.ย. 2560 - 2562 ด้วยค่าจ้างเดือนละ 250,000 บาท หรือประมาณ 3 ล้านบาทต่อปี
หลายท่านอาจกล่าวราคาค่าจ้างถูกหรือแพง หรือระยะเวลาจ้างนานเกินไป หรือเห็นว่าการจ้างอาจดูผิดแผกไปจากการจ้างงานอื่น เพราะผู้จัดการของนิติฯ เป็นกรรมการผู้มีอำนาจของนิติบุคคลบริษัทจำกัด หรือเป็นผู้ถือหุ้นมากที่สุด อีกทั้งยังเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคลเป็น "คนเดียวกัน" เอื้อประโยชน์แก่บุคคลนิติฯบุคคลดังกล่าว จะร้องเรียนร้องทุกข์ หรือฟ้องร้องเป็นคดีในชั้นโรงศาลก็เห็นว่าไม่มีทางชนะ
อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการ(คกก.)ของนิติบุคคลอาคารชุด "ข" ผู้ว่าจ้างทราบว่าข้อกำหนดการจ้างงานบริการจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลบริษัทจำกัด "ค" เมื่อไม่ประสงค์ต่อสัญญาจ้างกับนิติฯผู้รับจ้าง "ค" ผู้ว่าจ้าง (นิติฯอาคารชุดข)มีหน้าที่แจ้งให้นิติฯ ผู้รับจ้าง "ค" ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 60 วัน คกก.โดยมติที่ประชุมฯ จึงแจ้งให้ผู้จัดการทราบเพื่อแจ้งนิติฯผู้รับจ้าง "ค" ทราบ
คกก.ได้ประกาศแจ้งข้อกำหนดการจ้างงานบริการจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้นิติบุคคลผู้ชำนาญงานทราบไม่น้อยกว่า 15 ราย เสนองานบริการให้ที่ประชุมคกก.พิจารณา ทั้งนี้คกก.เห็นชอบให้นิติฯผู้รับจ้าง "ค" เสนองานบริการดังกล่าวให้คกก.พิจารณาด้วย อย่างไรก็ดี มีนิติฯภายนอกรวมนิติฯผู้รับจ้าง "ค" รวม 8 ราย ที่สามารถรับข้อเสนอตามประกาศ และตามขอบเขตงานหรือทีโออาร์ ตามกำหนดซึ่งภายหลังการชี้แจงรายละเอียดข้อเสนอราคาบริการ สัมภาษณ์พร้อมทดสอบข้อเขียนบุคลากร "ว่าที่" ผู้จัดการอาคารและหัวหน้าช่างเทคนิค หรือวิศวกรระบบประกอบอาคาร ตลอดจนการเจรจาต่อรองกำหนดการวางหลักประกันความเสียหาย "ร่าง" สัญญาจ้างงานร่วมกันกับผู้แทนนิติฯข้างต้นจำนวน 8 รายเสร็จสิ้นแล้ว
ที่ประชุมคกก.จึงพิจารณาลงมติที่ประชุมฯเพื่ออนุมัตินิติฯ ผู้เสนองานรายหนึ่งรายใดปฏิบัติหน้าที่ต่อจากนิติฯผู้รับจ้าง "ค" ต่อไปนับแต่เดือนพ.ค. 2562 เป็นต้นไป หรือหากที่ประชุมคกก.ฯ ลงมติอนุมัติคัดเลือกนิติฯผู้รับจ้าง "ค" รายเดิม ก็ให้คกก.ลงนามอนุมัติการจ้างงานตามสัญญาจ้างที่คกก.เป็นผู้กำหนดขึ้นเรื่องข้างต้น กรรมการทุกคนตลอดจนผู้เสนอราคางานฯและนิติฯผู้รับจ้าง “ค” ล้วนทราบกฎกติกาดังกล่าวเป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้าการประชุมคกก.คัดเลือกสรรหานิติฯ ผู้ชำนาญงาน คกก. ตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ของนิติฯ ผู้รับจ้าง "ค" พบว่าบุคคลรวมทั้งนิติฯ ผู้รับจ้าง “ค” มีข้อบกพร่อง มีการทุจริต ทำให้คกก.และนิติฯอาคารชุด "ข" ผู้ว่าจ้างได้รับความเสียหายประธานกรรมการโดยความเห็นชอบคกก.จึงเข้าร้องทุกข์กล่าวโทษเพื่อดำเนินคดีตามกฎหมาย
ทั้งนี้ ผู้จัดการของนิติฯอาคารชุด ข และ ผู้รับจ้าง ค ส่งหนังสือขอลาออก และยกเลิกการรับจ้างบริหารนิติฯอาคารชุด ข ให้แก่คกก.ก่อนล่วงหน้า 60 วัน ก่อนครบวาระผู้จัดการ และสัญญาจ้างบริหารทรัพย์ส่วนกลาง
ท่านแฟนคอลัมน์หลายท่านอาจกล่าวเป็นเรื่องปรกติ เมื่อผู้ว่าจ้างไม่ประสงค์ว่าจ้างผู้รับจ้างรายเดิม ก็ย่อมสามารถใช้อำนาจของผู้ว่าจ้างออกประกาศให้นิติบุคคลภายนอก ซึ่งสนใจเข้าร่วมประกวดเสนอราคา แข่งขัน และแจ้งความเอาผิดแก่ผู้กระทำผิดตามที่กฎหมายกำหนดแก่ผู้ใดก็ได้
ถ้าผู้จัดการ และนิติบุคคล ผู้รับจ้าง"ค"จะใช้ประตูในบ้านหรือห้องชุดในคอนโดฯ เดินออกไปตามปรกติ และต่อสู้ข้อกล่าวหาในชั้นศาลตามที่นิติฯ บุคคลทั่วไปก็ไม่อาจตำหนินิติฯผู้รับจ้าง"ค"ได้ เพราะเป็นการกระทำไปโดยสุจริต แต่ผู้จัดการ และนิติฯ ผู้รับจ้าง "ค" กลับอาศัยหรือใช้หน้าต่างของบ้านหรือห้องชุดในคอนโดฯ เป็นทางออกแทน ท่านผู้อ่านอีกหลายท่านอาจยังมองไม่เห็น"คำตอบ" ผู้เขียนขออธิบายความเรื่องราวที่เกิดขึ้นต่อไปครับ
ผู้จัดการ และนิติฯ ผู้รับจ้าง "ค" ใช้อาศัยจมูกคนอื่นหายใจ เจ้าของร่วมบางคนตกเป็นเครื่องมือของผู้จัดการ และนิติฯผู้รับจ้าง "ค" ใช้กลุ่มไลน์เจ้าของร่วมกล่าวหาปลุกปลั่นโจมตีคกก. ด้วยข้อความใส่ร้าย ทำให้คกก.ได้รับความเสียหาย ผ่านไปไม่กี่วัน ผู้จัดการนิติฯ รายดังกล่าวหาเหตุเรียกหรือเชิญประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม กำหนดวาระการพิจารณาถอดถอนคกก.ชุดเดิม (รวม 4 คน)และแต่งตั้งคกก.ชุดใหม่ (รวม 4 คน) โดยอาศัยคะแนนเสียงของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สนับสนุนกว่า 55% ของคะแนนเสียงของทั้งหมดในอาคารชุด
เกมส์การถอดถอน - แต่งตั้งข้างต้น หลายท่านอาจไม่รู้ทัน แต่อีกจำนวนหนึ่งอาจรู้ทัน แต่การรู้ทันกลหรือเล่ห์เหลี่ยม ผู้ซื้อห้องชุดซึ่งมีคะแนนเสียงจำนวนน้อยกว่าผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ (น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของทั้งหมด) โหวตออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมย่อมไม่มีทางชนะคะแนนเสียงของอีกฝ่าย "ล้านเปอร์เซ็นต์"
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
