ผู้สนใจจะซื้อห้องชุด “มือสอง” และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด “หารือ”
ประเด็นการติดตั้งจานเคเบิ้ลทีวี ระเบียงห้องชุดของคอนโดมิเนียม และแนวทางการแก้ไขลดปัญหาข้อร้องเรียนของสมาชิก เจ้าของร่วมติดตั้งจานเคเบิ้ลที่ราวระเบียงห้องชุด “จำนวนมาก” จะแก้ไขอย่างไร
ผู้สนใจจะซื้อห้องชุด “มือสอง” เล่าให้ฟังว่า ตนและภรรยาประสงค์จะซื้อห้องชุด “มือสอง” จากผู้ขายห้องชุด เมื่อได้สำรวจห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดดังกล่าวแล้ว เห็นว่าเป็นที่พอใจ อีกทั้งราคาซื้อขายห้องชุดดังกล่าวสอดคล้องกับงบประมาณที่ตนและภรรยาตั้งหรือกำหนดไว้ แต่เมื่อเดินสำรวจโดยรอบอาคารชุดดังกล่าว พบว่ามีเจ้าของร่วมผู้ซื้อติดตั้งจานเคเบิ้ลบริเวณระเบียงห้องชุดเป็นจำนวนมาก หลากสีหลายยี่ห้อจนเป็น *ดอกเห็ด* และภรรยาจึงได้สอบถามการติดตั้งจานเคเบิ้ลดังกล่าวกับเจ้าหน้าที่ของนิติบุคคลฯ ซึ่งได้รับคำตอบว่า นิติบุคคลอาคารชุด มีกฎระเบียบข้อห้ามการติดตั้งจานเคเบิ้ลบริเวณห้องชุดของเจ้าของร่วม ตลอดจนทรัพย์สินใดๆ บริเวณระเบียงห้องชุด โดยการติดตั้งในบริเวณดังกล่าว พบว่าได้กระทำมานานแล้ว กระทำโดยพลการของสมาชิกเจ้าของร่วม ก่อนทีมบริหารชุดปัจจุบันเข้ามารับผิดชอบ ทางนิติบุคคลฯพยายามบอกกล่าว ขอความร่วมมือสมาชิก “รายใหม่” ขอให้งดติดตั้ง แต่ไม่อาจยับยั้งเรื่องดังกล่าวได้ ซึ่งสมาชิกเจ้าของร่วม“ส่วนหนึ่ง” เข้าใจทราบกฎระเบียบข้อบังคับเป็นอย่างดี แต่ก็มีสมาชิกเจ้าของร่วมอีกจำนวนหนึ่ง ไม่สนใจไม่ยอมรับกฎกติกา แต่อย่างใด บางรายแอบนำอุปกรณ์เข้ามาภายในอาคารชุดและห้องชุดติดตั้งจานเคเบิ้ลดังกล่าว โดยไม่แจ้งบอกกล่าวให้ทางนิติบุคคลอาคารชุดทราบ จึงพบเห็นจานเคเบิ้ลเป็นจำนวนมากในปัจจุบัน
หลังปรึกษาหารือกัน ตนและภรรยาจึงได้ตัดสินใจไม่ซื้อห้องชุด เหตุเพราะนิติบุคคลอาคารชุด “ขาดความเข้มแข็ง - เข้มงวด” ขาดความเป็นระเบียบเรียบร้อย ทำให้สภาพภายนอกอาคารแตกต่างกัน ขาดความสวยงาม อีกทั้งอาจขาดความปลอดภัยจากการใช้ประโยชน์ห้องชุด และอาจทำให้การซื้อ - ขายห้องชุดในอนาคต เกิดปัญหา (ขายไม่ได้)
"ผู้จัดการ” ของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง หารือ เจ้าของร่วมประสงค์จะขอติดตั้งกระจกครอบระเบียงห้องชุดทั่วบริเวณภายนอก ให้เหตุผล เพื่อป้องกันการพลัดตกจากระเบียงอันเกิดอันตรายแก่บุตรหลาน ในขณะที่สภาพภายนอกอาคารของอาคารชุดทั้งหมดโดยรวม ทางโครงการฯมิได้ก่อสร้างกระจกครอบระเบียงแต่อย่างใด ตนทราบดีว่า มิอาจก่อสร้างกระจกครอบบริเวณห้องชุดดังกล่าวได้ เนื่องจากการกระทำดังกล่าวอาจขัดทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งตนได้อธิบายข้อบังคับและกฎหมายให้สมาชิกเจ้าของร่วมรายดังกล่าวทราบแล้ว แต่เจ้าของร่วมสมาชิกรายดังกล่าวจะนำประเด็นการ(ขออนุญาต) ก่อสร้างกระจกครอบระเบียงห้องชุด ให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาในอนาคตอันใกล้
“ประเด็นแรก” สุขสมาชิก เจ้าของร่วม(ส่วนใหญ่) ได้รับความบันเทิงจากการชมรายการทีวี ทั้งในและนอกได้ตามประสงค์ แต่ทุกข์เกิดขึ้นกับเจ้าของร่วมอีกจำนวนหนึ่งที่มิได้ติดตั้งจานเคเบิ้ล เหตุเพราะกระทบต่อภาพลักษณ์ภายนอกอาคารและนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนรวมต่อความปลอดภัย การเดินสายเคเบิ้ลภายในห้องชุดแต่ละห้องชุดมีความปลอดภัยในระยะยาวมากน้อยเพียงใด “ประเด็น ที่สอง” การก่อสร้างกระจกครอบระเบียงห้องชุดดังกล่าว เพื่อป้องกันมิให้บุตรหลาน พลัด หรือตกหล่น จากระเบียงห้องชุด เป็นการสร้างความปลอดภัยให้แก่บุตรหลานของตน แต่การก่อสร้างดังกล่าวโดยพลการ ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกอาคาร ขัดทั้งข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ผู้จัดการของ นิติบุคคลอาคารชุด จะเลือก หรือหาทางออกของประเด็นปัญหาข้างต้นอย่างไร ?
อย่างไรก็ตาม ท่านผู้อ่านแฟนคอลัมน์อาจเห็นว่าเมื่อนิติบุคคลอาคารชุด กำหนด หรือมี ข้อห้ามการติดตั้งจานเคเบิ้ลบริเวณระเบียงห้องชุด หรือทรัพย์สินส่วนกลางอื่นใด หรือนิติบุคคลอาคารชุด ไม่อนุญาตให้เจ้าของร่วมก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือต่อเติมทรัพย์สินที่มีผลต่อสภาพภายนอกอาคารเจ้าของร่วมสมาชิก ก็มิอาจกระทำเรื่องดังกล่าวได้ หากพบว่ามีการฝ่าฝืนกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมาย ก็เห็นสมควรดำเนินการให้เป็นไปตามข้อบังคับ และกฎหมาย ซึ่งหากนิติบุคคลอาคารชุด ปล่อยปละ ละเลยการกระทำของเจ้าของร่วม สมาชิก บางรายอาจเป็นการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดในทางที่ไม่ถูกต้อง ไม่สอดคล้องกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมาย รวมทั้งอาจสร้างความเสียหาย เดือดร้อนแก่สมาชิกอีกส่วนอีกด้วย
พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 48 (3) มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด การอนุญาตให้เจ้าของร่วม ทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคารชุด โดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง และมาตรา 72 เจ้าของร่วมผู้ใด ดำเนินการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตน โดยฝ่าฝืนมาตรา 48 (3) ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน หนึ่งแสนบาท
หมายความว่าการก่อสร้าง ตกแต่ง ต่อเติม ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงลักษณะภายนอกของห้องชุด สามารถกระทำได้ ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือการประชุม “ครั้งที่สอง” ภายในสิบห้าวัน นับแต่วันประชุมครั้งแรก การประชุมครั้งที่ 2 ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า “หนึ่งในสาม” ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งหากมติที่ประชุมไม่ได้ตามที่กำหนด ย่อมไม่สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ แต่ในทางปฏิบัติต่อการพิจารณาอนุมัติเรื่องดังกล่าว “ส่วนใหญ่” พบว่าเป็นไปได้ยาก หรือน้อย เพราะมีเจ้าของร่วม ผู้รับมอบฉันทะเข้าประชุม “จำนวนน้อย” ทำให้คะแนนเสียงของผู้เข้าประชุมไม่เป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติข้างต้น
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
Email address :[email protected]
