เมื่อวันที่ 5 พ.ค.2558 ที่ผ่านมา สำนักข่าว Bloomberg ได้รายงานจั่วหัวตัวไม้ว่า สถาบันการเงินยักษ์ใหญ่ผู้อิทธิพลอย่าง Goldman Sachs Groups
ได้ออกบทวิเคราะห์คาดการณ์ถึง การตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง โดย Goldman Sachs ได้พยากรณ์การปรับตัวลดลงที่ระดับประมาณร้อยละ 20 ของราคาที่อยู่อาศัยที่ฮ่องกง (Goldman Cuts Hong Kong Property Seeing 20% Drop in Home Prices, Bloomberg, 5 May 2016)
Goldman Sachs ได้ให้เหตุผลถึงการคาดหมายของการปรับตัวลดลงของราคา Property ที่ฮ่องกง ว่ามาจากสาเหตุในเรื่องของแนวโน้มการเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และ ข้อจำกัดของการใช้เครื่องมือการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐในระยะสั้น (ว่าคงเป็นไปได้ยากที่จะมาตรการใด ๆ ออกมาในระยะเวลาอันใกล้นี้)
Bloomberg ได้รายงานต่อไปว่า ในเดือนก.พ. 2559 ที่ผ่านมา ยอดขายของอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงได้ปรับตัวลดลงไปสู่ระดับที่ต่ำที่สุดในรอบระยะเวลา 25 ปี และในเดือนเม.ย. 2559 นี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวลดลงไปแล้วประมาณ 12% เมื่อเทียบกับช่วงสูงสุดเมื่อเดือนกันยายน 2558 (ตามข้อมูลของ Centaline Property Agency Ltd.)
การปรับตัวลดของราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property ดังกล่าว ส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้ที่กู้เงินซื้อบ้านไปเมื่อปีที่แล้วขณะอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีราคาสูง โดย Hong Kong Monetary Authority ได้รายงานว่า จำนวนของ Apartments (ที่ถูกได้ซื้อด้วยวิธีการผ่อนกับสถาบันการเงิน) ที่มีมูลค่าหรือราคาต่ำกว่ายอดคงเหลือของสินเชื่อ มีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 15 เท่าตัว ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2559
บทวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของ Goldman ล่าสุดได้ปรับลดระดับความน่าสนใจของ Sector หุ้น Property ของตลาดหุ้นฮ่องกงลงจาก “Attractive” ไปเหลือที่ระดับ “Neutral” อีกทั้งยังได้ปรับลดระดับความน่าสนใจของหุ้นอสังหาริมทรัพย์อีกหลาย ๆ ตัวโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มของ Residential Property ซึ่งแน่นอนย่อมส่งผลกระทบต่อราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ตัวอย่างของการปรับตัวลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงนี้ (ไม่นับรวมข่าวคราวการชะลอตัวลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในจีน ดูไบ หรือในออสเตรเลีย ที่ล้วนเริ่มมีอาการให้เห็นกันบ้างแล้ว) ทำให้ผมนึกไปถึงเครื่องมือที่ใช้จัดการกับความเสี่ยง (หรือในกรณีก็สร้างผลกำไรอย่างเป็นกอบเป็นกำ) หากกรณีมูลค่าหรือราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลง อันได้แก่ เครื่องมือทางการเงินจำพวก Property Derivatives
Property Derivatives ในที่นี้หมายถึง เครื่องมือทางการเงินที่ผลตอบแทนของมัน “ขึ้นอยู่กับ” หรือ “คำนวณได้จาก” มูลค่าหรือราคาของ Property หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินค้าอ้างอิง โดยตัวอย่างที่ชัดเจนของการอ้างอิงก็คือการแสดงระดับราคาของ Property เป็นลักษณะของดัชนี หรือ Index
ซึ่ง Property Derivatives นี้โดยปกตินี้จะมีการค้าขายกันใน 2 ลักษณะใหญ่ ๆ ได้แก่ 1) Derivatives ที่ทำการซื้อขายกันนอกตลาด (ธุรกรรม OTC) โดยผู้ซื้อและผู้ขายตกลงทำสัญญากันโดยไม่ผ่านตัวกลางใด ตัวอย่างของธุรกรรมประเภทนี้ อาทิ Property Swaps ในขณะที่ก็มีการค้าขาย Property Derivatives ผ่านตลาดหรือ Exchange บางเหมือนกัน อาทิ Real Estate Futures ซึ่งจะมี Clearinghouse ทำหน้าที่เป็น Central Counterparty ให้แต่ดูเหมือนว่าจะไม่ค่อยเป็นที่นิยมเท่าใดนัก เทียบกับขนาดหรือปริมาณธุรกรรมของธุรกรรม OTC
โดยตัวอ้างอิงของการทำสัญญา Property Derivatives ทั้งหลายนี้ ก็คือ Property Index ต่าง ๆ ที่ถูกสร้างขึ้นมาและนิยมใช้กันในวงการ อาทิ ดัชนีซีรีส์ต่าง ๆ ของ Investment Property Databank หรือ IPD Index ที่แสดงค่าผลตอบแทนจากการถือครอง Property ประเภทต่าง ๆ ในทำเลในประเทศที่สำคัญ ๆ (แยกเป็น Retail, Office, Industrial หรือ Resident)
ตัวอย่างของ IPD Index ที่สำคัญก็คือ IPD UK Annual All Property Index ที่ใช้ชี้วัดผลตอบแทนของการถือครอง Property รวมทุกประเภทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐราชอาณาจักร และมีการซื้อขายล่วงหน้าดัชนีดังกล่าวในแบบ Futures ณ ตลาด EUREX ตลาดอนุพันธ์ยักษ์ใหญ่ในยุโรป มาตั้งแต่เดือนก.พ. 2552
ขณะที่ในสหรัฐ Real Estate หรือ Property Indexes ที่สำคัญได้แก่ National Property Index (NPI) ของ National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) ซึ่งใช้วัดผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial) ขณะที่ ดัชนี S&P/Case-Shiller Home Price (CSI) Indeces ใช้วัดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential) ซึ่ง Chicago Mercantile Exchange หรือ CME ตลาดอนุพันธ์ยักษ์ใหญ่ในสหรัฐ ได้เปิดให้ซื้อขายดัชนี CSI นี้ในรูปแบบ Futures และ Options มาตั้งแต่กลางปี 2549
สำหรับในประเทศไทยเรา ทราบว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้จัดทำ Property Index ไว้เช่นกัน ซึ่งเป็นดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (นนทบุรี สมุทรปราการ และ ปทุมธานี ซึ่งแต่เดิมจะเป็นรายงานรายไตรมาส (จากฐานข้อมูลธนาคารอาคารสงเคราะห์) แต่ตั้งแต่เดือนก.ค. 2554 เป็นต้นมา ธปท.ได้พัฒนาดัชนีดังกล่าว (จากฐานข้อมูลสินเชื่อปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์) ให้มีความถี่เป็นรายเดือน ซึ่งเป็นประโยชน์มากสำหรับผู้ที่ต้องการติดตามภาวะราคาที่อยู่อาศัยในบ้านเรา
ตัวอย่างการใช้ประโยชน์จาก Real Estate Futures เช่น บริษัทพัฒนาที่ดิน D ที่มีโครงการรอการขายอยู่ในมือเป็นจำนวนมาก ซึ่งย่อมได้รับผลกระทบอย่างหนักหากโครงการที่อยู่ในมือมีมูลค่าลดลง อาจทำการขายล่วงหน้า Real Estate Futures ไว้ (เปิด SHORT Postion ไว้) ซึ่งเมื่อเกิดเหตุให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวลดต่ำลง (Real Estate Index ปรับตัวลดลง) โครงการมีรายได้ลดลง แต่บริษัท D จะมีกำไรจากการปรับตัวลงของ Futures ทำให้บริษัท D สามารถนำกำไรที่ได้จาก Futures ไปชดเชยกับรายได้ที่ได้ต่ำกว่าเป้าหมายได้
ในขณะที่ตัวอย่างการทำกำไรจาก Property Derivatives อย่างเป็นเรื่องเป็นราว เห็นได้ชัดในหนัง Box Office ชื่อดังอย่าง “The Big Short” หรือ ชื่อไทยว่า “เกมฉวยโอกาสรวย” ที่บอกเล่าถึงเรื่องราวของกลุ่มบุคคล (นำแสดงโดย นักแสดงชื่อดังอย่าง Christian Bale, Steve Carell, Ryan Gosling และ Brad Pitt) ที่ต่างกรรม ต่างวาระในการทำกำไรจากการปรับตัวลดลงอย่างรุนแรงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐ ด้วยการวิธีการที่เทียบเคียงได้กับการมีสถานะ Short Position ในราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต่อมาเมื่อราคาของอสังหาริมทรัพย์ ได้ปรับตัวลดลงในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2550 Short Position ดังกล่าวที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างงดงามแก่ทั้งหมด สมกับชื่อว่า “The Big Short” ในขณะที่ชื่อหนังภาษาไทย “เกมฉวยโอกาสรวย” ไม่สามารถสื่อความหมายของหนังใน sense ของ Derivatives ได้เหมือนชื่อ Original
