หลายคนอาจจะไม่ทราบว่าผมเคยทำงานคลุกคลีอยู่ในวงการการเงินอสังหาริมทรัพย์อยู่เกือบ 10 ปี บทความนี้ จะขอ
มองภาพของภูมิภาคต่างๆ และสามอันดับแรกของอสังหาริมทรัพย์โลกในปี 2016
ในปีนี้น่าจะยังไม่ใช่ปีที่ดีมากๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ทั้งจากการเป็นขาขึ้นเล็กๆ ของอัตราดอกเบี้ยสหรัฐ และค่าเงินดอลลาร์ที่มีแนวโน้มจะไม่อ่อนตัวลงกว่านี้ อีกทั้งราคาสินค้าโภคภัณฑ์ก็ยังไม่ฟื้นตัวในเวลานานพอสมควร จะเห็นได้ว่าเมืองหลักๆ อย่างเมืองบัวเนส ไอเรส และลากอส ก็ลดลงราวร้อยละ 10 และ 20 ตามลำดับ ทว่าหากมองไปในหลายพื้นที่ก็มีความคึกคักอยู่ไม่น้อย
เช่นในย่านยุโรป เมืองที่ให้ผลตอบแทนดีในแง่การขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เมื่อปีที่แล้ว ได้แก่ มิวนิค อัมสเตอร์ดัม โมนาโก และเบอร์ลิน โดยมีราคาสูงขึ้น เท่ากับร้อยละ 12, 10, 10 และ 9 ตามลำดับ แม้ว่าจะเกิดความซบเซาของเศรษฐกิจยุโรป ก็ไม่ได้ทำให้เมืองหลักๆ ของยุโรปจะลดความร้อนแรง โดยเฉพาะอัมสเตอร์ดัมมีราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นจากจุดต่ำสุดร้อยละ 18 หรือแม้แต่ใจกลางลอนดอน ราคาอสังหาริมทรัพย์เคยสูงขึ้นเป็นอันดับต้นๆ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ก็ยังมีราคาสูงขึ้นกว่าปีที่แล้วร้อยละ 1 แม้ล่าสุดจะมีการเพิ่มอัตราภาษีสำหรับชาวต่างชาติและลดเงินช่วยเหลือให้กับผู้ที่ทำธุรกิจให้เช่าห้องพักก็ตาม
โดยในปีนี้ ปัจจัยที่จะมีผลกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยและด้านอุปทานอสังหาริมทรัพย์ โดยที่อัตราดอกเบี้ยน่าจะไม่ใช่ประเด็นที่เป็นปัจจัยเสี่ยง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสหรัฐคงจะขึ้นได้อีกร้อยละ 0.5 หรืออาจเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.25 เท่านั้น ส่วนด้านอุปทานใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ แม้สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่แกร่งถึงค่อนข้างอ่อนแอของหลายเมืองหลักทั่วโลก ปัจจัยที่ถือว่าเป็นผลลบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ คือการเกิดขึ้นของแหล่งอุปทานใหม่ ที่เด่นๆ ได้แก่ นิวยอร์ค ลอนดอน ย่านดาวทาวน์ซีดนีย์ และเมลเบิร์น จึงทำให้ตลาดเหล่านี้ออกจะเป็นตลาดของผู้ซื้อมากกว่าผู้ขาย ส่งผลให้ต้องมีการประเมินความน่าสนใจของพื้นที่เหล่านี้กันอยู่เรื่อยๆ
หากจะหาพื้นที่ย่านเด่นๆ อาจจะพุ่งเป้าไปที่เมืองซึ่งเป็นแนวเส้นรถไฟสายยูโรสตาร์เส้นใหม่สู่เมืองโพรวองซ์ หรือเมืองทางใต้ของฝรั่งเศส รวมถึงแหล่งสกีและรีสอร์ทใหม่ในสวิตเซอร์แลนด์ ที่ลืมไม่ได้คือเมืองโตเกียวบริเวณที่เป็นการก่อสร้างของการแข่งขันโอลิมปิก 2020 ซึ่งนักลงทุนชาวจีนได้ให้ความสนใจเป็นอันมาก
นอกจากนี้ เมืองใหญ่ในจีน อาทิ เซี่ยงไฮ้ก็มีสัญญาณจากทางการที่จะกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม โดยราคาของที่พักย่านหรูสูงขึ้นร้อยละ 14 ในปี 2015 ในขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์และฮ่องกงลดลงค่อนข้างมาก จึงน่าสนใจว่าทางการของทั้งสองประเทศจะลดมาตรการสกัดฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์ลงหรือไม่
ประเทศที่เป็น 3 ตัวเก็ง ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นค่อนข้างแรงในปีนี้ ได้แก่
หนึ่ง เวียดนาม ที่กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น การปฏิวัติทางเศรษฐกิจเชิงโครงสร้างที่รัฐบาลชุดปัจจุบันกำลังดำเนินการอยู่นั้น ได้เพิ่มแต้มต่อให้กับเวียดนามจนดูเหนือกว่าประเทศตลาดเกิดใหม่อื่นๆ กฎเกณฑ์ใหม่ที่ออกมาเมื่อปีที่แล้วได้เปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติที่จะมาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามอีกมาก อาทิ เมืองโฮจิมินห์ ซิตี้ นอกจากนี้ เส้นทางของรถไฟใต้ดินที่กำลังสร้างขณะนี้จะช่วยผ่อนคลายปัญหาการจราจรของเมืองใหญ่แห่งนี้ และจะทำให้ที่ดินเขต 2 และ 9 สูงขึ้นมาก
สอง เยอรมันมีราคาที่ดินในเขตที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 23 ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยที่เมืองหลักๆ อย่างเบอร์ลินและมิวนิค แม้จะมีการสร้างอาคารใหม่อยู่เรื่อยๆ ก็ไม่ได้ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงแต่อย่างใด เนื่องจากอุปสงค์ยังเติบโตอยู่
สาม สหรัฐอเมริกา แม้วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์จะพุ่งชนเศรษฐกิจสหรัฐอย่างเต็มๆ ทว่าอเมริกาก็เป็นประเทศหลักที่ออกจากวิกฤติเป็นประเทศแรกเช่นกัน ด้วยการที่ใช้นโยบายการเงิน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ และแหล่งเงิน จึงทำให้เกิดการจ้างงานและการสร้างความมั่งคั่งอย่างคึกคักในหัวเมืองหลัก ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้อาจจะสรุปได้ว่าในปี 2016 อุปสงค์ภายในประเทศสำหรับอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะจากนักลงทุนต่างชาติที่ดีขึ้น จะช่วยผ่อนคลายผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยและค่าเงินดอลลารได้เป็นอย่างดี
ส่วนเมืองที่เป็น 3 ตัวเก็ง ว่าจะมีราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นในปีนี้ ได้แก่
หนึ่ง ลอสแองเจลิส แม้จะเป็นเมืองที่เพิ่งออกจากวิกฤติแค่ 3 ปี ถือว่ามาแรงมาก เนื่องจากมีอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ที่จำกัด ในขณะที่อุปสงค์ก็เกิดขึ้นมากโดยเฉพาะจากผู้ซื้อชาวเอเชีย รวมถึงมีการปรับปรุงของศูนย์การค้าและออฟฟิศอยู่ตลอด อีกทั้งไลฟ์สไตล์ใหม่และอสังหาริมทรัพย์รายย่อยเป็นตลาดใหม่ที่ดึงดูดนักลงทุนใหม่ๆ
สอง แมดริด เมื่อปีที่แล้ว ปริมาณยอดขายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่าน Prime Market ของเมืองแมดริดได้เพิ่มสูงขึ้นร้อยละ 25 และราคาที่ดินในย่านดังกล่าวก็สูงขึ้นมากกว่าเมืองอื่นๆ ในยุโรปซึ่งมีความเจริญใกล้เคียงกัน ความร้อนแรงดังกล่าวดูเหมือนยังส่งผลต่อเนื่องจนถึงต้นปีนี้ โดยอุปทานของอสังหาริมทรัพย์มีจำกัดมากในย่านซาลามานกา เจโรนิมอส และแชมเบอร์ลิ
สาม เซี่ยงไฮ้ การท่องเที่ยวและการพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางทางการเงินของเอเชียได้ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา นอกจากนี้ มาตรการเสริมด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลท้องถิ่นก็มีส่วนทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น
ในภาพรวมปี 2016 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกน่าจะไม่ร้อนแรงสุดๆ หากเลือกพื้นที่ลงทุนได้ถูกทาง ซึ่งก็ยังมีเหลืออยู่ให้เลือกไม่มากไม่น้อย น่าจะถือว่าพอมีช่องทางทำกำไรได้ไม่เลวเลยครับ
