S&P เตือนอสังหาฯ 'จีน' ปี 2026 นี้ แย่หนักกว่าที่คาดการณ์

บริษัทจัดอันดับความน่าเชื่อถือ "เอสแอนด์พี โกลบอล เรทติงส์" (S&P Global Ratings) ได้ปรับลดคาดการณ์ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในจีน ปีนี้ลงอีกครั้ง ทั้งที่เพิ่งเข้าสู่ปี 2026 ได้ไม่ถึงสองเดือน สะท้อนภาพ "การชะลอตัวที่ลึก และยืดเยื้อกว่าที่คาด"

S&P ระบุว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้มีแนวโน้มลดลง 10-14% แย่กว่าประมาณการเดิมเมื่อเดือนต.ค. ซึ่งคาดเอาไว้ว่าจะลดลงเพียง 5-8%

"ภาวะตกต่ำของตลาด ฝังรากลึกจนมีเพียงรัฐบาลเท่านั้นที่มีศักยภาพดูดซับสต๊อกส่วนเกินได้” นักวิเคราะห์ของ S&P ระบุในรายงาน พร้อมเสนอว่า ภาครัฐอาจเข้าซื้อโครงการคงค้างเพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา อย่างไรก็ตาม ความพยายามที่ผ่านมาเป็นเพียงมาตรการแบบเฉพาะจุด ยังไม่ครอบคลุมในวงกว้าง

ตลาดหดตัว 'ครึ่งหนึ่ง' ในรอบ 4 ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนซึ่งเคยมีสัดส่วนมากกว่า "1 ใน 4" ของจีดีพีประเทศ มียอดขายต่อปีลดลง "มากกว่าครึ่ง" ในช่วงเวลาเพียง 4 ปี นับตั้งแต่รัฐบาลปักกิ่งเริ่มเข้มงวดกับบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่พึ่งพาหนี้เป็นหลักเพื่อประคองตัว ในขณะที่อุปสงค์ผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัว

นักเศรษฐศาสตร์เตือนมานานแล้วถึงปัญหาการก่อสร้างเกินความต้องการ แต่บริษัทผู้พัฒนาโครงการยังเดินหน้าการก่อสร้างต่อเนื่องแม้ยอดขายชะลอตัว ส่งผลให้จีนเผชิญภาวะที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จแต่ขายไม่ออกต่อเนื่องเป็นปีที่ 6 ตามข้อมูลของ S&P

“สต๊อกบ้านใหม่ที่ล้นเกินทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ จีนยังห่างไกลความเป็นจริง” รายงานระบุพร้อมประเมินว่า แรงกดดันด้านอุปทานจะทำให้ราคาปรับลดลงอีก 2-4% ในปีนี้ หลังจากลดลงในระดับใกล้เคียงกันเมื่อปีก่อน

“ราคาที่ลดลงจะยิ่งบั่นทอนความเชื่อมั่นผู้ซื้อบ้าน เป็นวงจรเลวร้ายที่ยากจะหลุดพ้น” รายงานระบุ

ราคาบ้านในเมืองใหญ่ทรุดเกินคาด

ประเด็นที่ S&P เห็นว่าน่ากังวลเป็นพิเศษก็คือ การปรับตัวลงของราคาใน "เมืองใหญ่" ของจีนที่รุนแรงขึ้นในไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งก่อนหน้านี้ถูกมองว่าเป็นตลาดที่ยังแข็งแรง และอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวระดับประเทศ

รายงานระบุว่า "กรุงปักกิ่ง กว่างโจว และเซินเจิ้น" มีราคาบ้านลดลงอย่างน้อย 3% ในปีที่ผ่านมา ขณะที่ "เซี่ยงไฮ้" เป็นเมืองใหญ่เพียงแห่งเดียวที่ราคาปรับเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 5.7% ในปี 2025 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านั้น

สถานการณ์เลวร้ายลง

ภาวะซบเซาของตลาดอสังหาฯ จีนนั้นย่ำแย่ลงมาตลอดปี 2025 

ในเดือนพ.ค. S&P คาดการณ์ว่ายอดขายบ้านใหม่ในปี 2025 จะปรับลดลง 3% ก่อนจะแก้ตัวเลขเป็นลดลง 8% ในเดือนต.ค. แต่สุดท้ายตัวเลขลดลงหนักกว่านั้นมากถึง 12.6% เหลือ 8.4 ล้านล้านหยวน (ราว 38 ล้านล้านบาท) หรือไม่ถึงครึ่งเมื่อเทียบกับยอดขายทั้งปี 2021 ซึ่งอยู่ที่ 18.2 ล้านล้านหยวน

ตัวเลขดังกล่าวยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญ "ปัญหาสภาพคล่อง"

S&P ระบุว่า หากยอดขายลดลงต่ำกว่ากรณีฐานอีก 10 จุดเปอร์เซ็นต์ (bsp) ในปีนี้ และปีหน้า อาจทำให้ผู้พัฒนาโครงการ 4 ราย จากทั้งหมด 10 รายที่ S&P จัดอันดับเครดิตให้ ต้องเผชิญแรงกดดันด้านอันดับเครดิตเรตติ้ง แต่ในจำนวนนี้ไม่รวม "China Vanke" ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่สุดของประเทศ และเมื่อปลายปีที่ผ่านมาได้ขอเลื่อนกำหนดชำระหนี้บางส่วน

ปักกิ่งยังไม่ออกมาตรการใหญ่

ปัจจุบัน ทางการจีนยังไม่ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่เพิ่มเติม โดยหันไปเน้นการพัฒนาเรื่องเทคโนโลยีขั้นสูงแทน

อย่างไรก็ดี เมื่อเดือนที่ผ่านมาบริษัทวิจัยในสหรัฐ Rhodium Group  ระบุว่า การผลักดันอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงของจีนยังไม่เพียงพอที่จะช่วยชดเชยภาวะชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เศรษฐกิจต้องพึ่งพา "การส่งออก" มากขึ้น และเผชิญความเสี่ยงจากความตึงเครียดทางการค้า

ขณะนี้ผู้กำหนดนโยบายระดับสูงเตรียมประกาศเป้าหมายเศรษฐกิจประจำปี ในการประชุมสภาประชาชนแห่งชาติจีน (NPC) เดือนมี.ค. ที่จะถึงนี้ ซึ่งตลาดจะจับตาท่าทีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด

ที่มา: CNBC

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์