อสังหาฯปี68เปิดต่ำสุดรอบ23ปี ต่ำกว่ายุคหลังต้มยำกุ้งในปี40

อสังหาฯ ครึ่งปีแรก “เปิดตัวต่ำสุดในรอบ 23 ปี”! กลายเป็นสัญญาณเตือนที่สะท้อนแรงส่งอ่อนแรงในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน โดยรายงานจาก บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ระบุว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพียง 15,484 หน่วย เทียบได้เพียงครึ่งเดียวของช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า มูลค่ารวมอยู่ที่ 111,230 ล้านบาท

แม้ดูไม่เลวร้ายนักในเชิงมูลค่า แต่เมื่อเจาะลึกพบว่า เป็นผลจากการเน้นเปิดโครงการราคาสูง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและคอนโดระดับ 5–20 ล้านบาท ซึ่งยังพอมีกลุ่มกำลังซื้อรองรับ ในขณะที่กลุ่มบ้านราคาต่ำกลับขายได้ยากขึ้นอย่างชัดเจน
 

บ้านแพงนำ ตลาดล่างฝืด

จากข้อมูลของ AREA สัดส่วน บ้านเดี่ยว ยังคงครองตลาดถึง 60% ของมูลค่ารวม แม้จะมีจำนวนเพียง 24.1% ของหน่วยทั้งหมด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคา มากกว่า 20 ล้านบาท ที่เปิดตัวเพียง 821 หน่วย แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 33.2% ของตลาดโดยรวม

ในทางกลับกัน โครงการแนวราบและคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2–3 ล้านบาท แม้มีการเปิดตัวจำนวนมากในบางทำเล เช่น บางขัน–คลองหลวง, วัชรพล–คู้บอน, และ ประชาอุทิศ แต่ยอดขายกลับชะลอตัว เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายหลักยังขาดความมั่นใจ และติดขัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อ

ตลาดเข้าสู่จุดปรับตัวใหม่

แม้บรรยากาศการเปิดตัวโครงการใหม่จะซบเซา แต่ตัวเลขยอดขายกลับให้ภาพอีกด้าน โดยในครึ่งปีแรก มีหน่วยขายรวมถึง 23,305 หน่วย สูงกว่าจำนวนที่เปิดตัวใหม่กว่า 50% สะท้อนการเร่งระบายสต็อกในตลาด จำนวนหน่วยเหลือขายลดลงเหลือ 223,019 หน่วย จาก 234,478 หน่วย เมื่อสิ้นปี 2567 ซึ่งบ่งชี้ถึงจังหวะ "เคลียร์ของเก่า" มากกว่าการเพิ่มซัพพลายใหม่

AREA ประเมินว่า ตลาดอาจได้แรงหนุน จากการทยอยเข้าสู่ตลาดของโครงการราคาต่ำไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ที่อยู่ระหว่างการอนุมัติและออกแบบ หากโครงการเหล่านี้สามารถเดินหน้าได้ภายใต้มาตรการ BOI ก็อาจช่วยเติมสินค้าให้ตลาดล่างที่ยังขาดแคลนอยู่มาก

ทั้งปีต่ำสุดนับจากวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์

AREA คาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 2568 เมื่อรวมกับช่วงครึ่งปีหลังแล้ว น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 39,540 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการพัฒนารวม 251,371 ล้านบาท  หรือเฉลี่ยหน่วยละ 6.357 ล้านบาท 

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขในปี 2568 ยังมีแนวโน้ม ต่ำกว่าปี 2567 ถึง 39.2% ในแง่จำนวนหน่วย และ 35.7% ในแง่มูลค่าโครงการ

จำนวน 39,540 หน่วยนี้ถือเป็น ระดับต่ำสุดในรอบ 23 ปี ต่ำกว่าช่วงวิกฤตโควิด-19 และต่ำกว่าปี 2545 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจากวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540

ขณะที่ในด้านมูลค่าโครงการใหม่ ถือว่า ต่ำสุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2552 ช่วงหลังวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ สะท้อนแรงกดดันจากโครงสร้างเศรษฐกิจและภาวะกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง