จับตา!คลื่นการลงทุนอสังหาฯ เมื่อโรงงานถูกโรงแรม - Data Center แซง

Southeast Asia Outlook 2025 เจาะลึกปรากฏการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทย – เมื่อโลกกำลังเปลี่ยน และไทยต้องพร้อมเปลี่ยนไปด้วย จุดเปลี่ยนของภูมิภาค...เริ่มต้นที่ "อุตสาหกรรม"
ปี 2567 ที่เพิ่งผ่านไป การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้พุ่งขึ้น 16% เมื่อเทียบปีต่อปี โดย “ภาคอุตสาหกรรม” ก้าวขึ้นมาครองบัลลังก์ครั้งแรกในรอบทศวรรษ แซงหน้าสำนักงาน และค้าปลีกแบบไม่เห็นฝุ่น

หลายเสียงบอกว่า นี่คือผลพวงของ “การย้ายฐานการผลิต” และ “การแตกสายโซ่อุปทาน” ที่เกิดจากแรงสั่นสะเทือนของการเมืองโลก และนโยบายสหรัฐ แต่ถ้ามองลึกลงไปกว่านั้น โลกกำลังเปลี่ยนแปลงในระดับโครงสร้าง และอาเซียนคือ สมรภูมิใหม่ที่ทุกคนอยากเข้ามาปักหมุด

ในบรรยากาศที่ GDP ทั้งภูมิภาคคาดว่าจะโตถึง 4.8% ในปี 2024 ความต้องการ ด้านโลจิสติกส์ พื้นที่คลังสินค้า และโรงงานผลิตกำลังพุ่งทะยาน แต่ในประเทศไทย กลับมีบางสิ่งที่ "ต่างออกไป"
 

ได้เวลา ไทยแลนด์...

แม้กระแสภูมิภาคจะหนุนภาคอุตสาหกรรม แต่ "ไทย" กลับเป็นประเทศเดียวในอาเซียนที่ภาคโรงแรมยังดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมากที่สุดในปี 2567 – ถึง 400 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ขณะที่ภาคอุตสาหกรรมตามมาห่างๆ ที่ 200 ล้านดอลลาร์

นี่ไม่ใช่เรื่องแปลก...ในเมื่อไทยคือ หนึ่งในจุดหมายท่องเที่ยวอันดับต้นๆ ของโลก การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวไทยไม่ใช่แค่เร็ว แต่ “แรง และจริง” จนดึงดูดนักลงทุนให้หันกลับมาให้ความสนใจอสังหาฯ เพื่อการบริการอีกครั้ง

Data Center พระเอกหน้าใหม่

ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา เราได้เห็นโครงการระดับบิ๊กเนมทยอยเข้ามาประกาศลงทุนใน Data Center อย่างต่อเนื่อง – ตั้งแต่ TikTok ที่ลงทุนกว่า 8,800 ล้านดอลลาร์ ไปจนถึง Google ที่เพิ่งเปิดศูนย์ข้อมูลแห่งที่ 5 ในไทย
 

เหตุผล? ไม่ใช่แค่เพราะประเทศไทยมีอินเทอร์เน็ตแรง...แต่เพราะเราคือ “ศูนย์กลางใหม่ของเศรษฐกิจดิจิทัล” ในสายตานักลงทุนระดับโลก

แกเร็ธ ไมเคิล พาวเวลล์ ผู้บริหารสูงสุดประจำประเทศไทย คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ วิเคราะห์ไว้อย่างน่าสนใจว่า ไทยยังเป็นจุดยุทธศาสตร์ของ Data Center เพราะมีทั้งโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ความมั่นคงทางพลังงาน และต้นทุนที่ยังสามารถแข่งขันได้ในระดับภูมิภาค

สงครามภาษี: เมฆครึ้มที่ยังต้องจับตา

แต่ใช่ว่าทุกอย่างจะราบรื่น…หนึ่งในประเด็นใหญ่ที่ฉุดให้นักลงทุนต้องระวังคือ “กำแพงภาษีนำเข้า” ที่รัฐบาลสหรัฐอเมริกาปรับขึ้นต้นปี 2568 ซึ่งส่งผลกระทบต่อประเทศอาเซียนหลายประเทศรวมถึงไทย

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยฯ ของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ มองว่า ไทยยังมีช่องในการเจรจา เพราะเราเองก็มีอาวุธในการต่อรอง ทั้งภาษีนำเข้าสินค้าจากสหรัฐ และการควบคุมสินค้าเกษตรบางประเภท แต่สุดท้าย ข้อสรุปจะเป็นอย่างไร ยังต้องจับตาการเจรจาระดับนโยบาย ที่อาจพลิกแนวโน้มการส่งออก และการลงทุนได้ในพริบตา

นักลงทุนจีนเดินเกมก่อนปะทะ

สิ่งที่น่าสนใจคือ นักลงทุนจีนหลายรายเริ่มเข้ามาปักหมุดในไทยก่อนที่ผลกระทบจากกำแพงภาษีจะเกิดจริง เพราะเข้าใจเกมการค้าสหรัฐ ดีกว่าใคร

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร ผอ.ฝ่ายโลจิสติกส์ ชี้ว่า นักลงทุนจีน “รู้ทัน” และเชื่อว่าแม้ไทยจะโดนผลกระทบบ้าง แต่ก็ยังเบากว่าจีนแน่นอน เพราะไทยมีความยืดหยุ่นทางการทูตและการค้า

การลงทุนในปี 2568 จึงเต็มไปด้วยความหลากหลาย

ภาคอุตสาหกรรม ยังมาแรง โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และโลจิสติกส์

ภาคโรงแรมและค้าปลีก ได้อานิสงส์จากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว

ภาคสำนักงาน  เริ่มฟื้นแต่ยังต้องแข่งกับเทรนด์ไฮบริด

ภาคที่อยู่อาศัย บ้านแนวราบยังเติบโต แต่คอนโดมิเนียมสูงอาจชะลอ

ภาคโลจิสติกส์ ค่าเช่าเริ่มขยับ รับกระแสอีคอมเมิร์ซ และกระจายศูนย์คลังสินค้า

แล้วนักลงทุนควรทำอย่างไร?

เกาะกระแสใหญ่ – อุตสาหกรรม, Data Center และโลจิสติกส์คือ กระแสหลักที่ยังโตต่อ

เลือกทำเลให้ถูก – เขต EEC, รอบกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวสำคัญยังน่าจับตา

ตามเกมการเมืองโลกให้ทัน – กำแพงภาษีอาจดูไกลตัว แต่มีผลกระทบจริง

ปี 2568 อาจไม่ใช่ปีที่ราบเรียบสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่เป็นปีแห่ง “การเปลี่ยนทิศทาง” ที่ใครมองเห็นก่อน ย่อมได้เปรียบในเมื่อโรงแรมแซงโรงงานData Center มาแทนสำนักงาน คำถามสำคัญคือ...นักลงทุนไทย พร้อมหรือยัง?

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์