จับตามาตรการกระตุ้นอสังหาฯGrowth Engine-Quick Win เศรษฐกิจ?
มาตรการ Quick Win กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เป็น “Growth Engine” หรือ เป็นเครื่องยนต์ที่ 5 ในการขับเคลื่อนจีดีพีของประเทศ เพราะมีสัดส่วนถึง 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประเทศ (จีดีพี) ซึ่งถือว่ามีขนาดใหญ่พอที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้
จากการที่ การสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือ สภาพัฒน์ ปรับลดคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2567 จากเติบโต 2.7-3.7% เหลือ 2.2-3.2% หลังภาพรวมเศรษฐกิจปี 2566 ขยายตัวเพียง 1.9% ชะลอตัวลงจาก 2.5% ในปี 2565 ทำให้นายกรัฐมนตรี “เศรษฐา ทวีสิน” ต้องเร่งส่งมาตรการ Quick Win กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เป็น “Growth Engine” หรือ เป็นเครื่องยนต์ที่ 5 ในการขับเคลื่อนจีดีพีของประเทศ เพราะมีสัดส่วนถึง 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประเทศ (จีดีพี) ซึ่งถือว่ามีขนาดใหญ่พอที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้
มาตรการอสังหาฯ ที่ออกมาจะส่งผลให้ “เศรษฐกิจไทย” ขยับตัวได้มากน้อยแค่ไหน?
วัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ให้ความเห็นถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติเมื่อวันที่ 9 เม.ย.ที่ผ่านมา นับเป็นมาตรการที่กระตุ้น “ตรงจุด” ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการหรือผู้บริโภค ยกตัวอย่าง มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียน “ลดลง” มาก ค่าจดทะเบียนโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%
“จากประสบการณ์ที่ผ่านมา พบว่าทุกครั้งที่รัฐบาลนำมาตรการนี้ออกมาภาคอสังหาริมทรัพย์จะขยับตัวได้ดีมาก”
เพราะช่วยลดภาระ “คนซื้อบ้าน” และคนขาย เท่ากับเป็นการ “ลดต้นทุน” สามารถนำเงินส่วนนี้ไปทำโปรโมชั่น หรือ ราคาขายลงได้ โดยเฉพาะสต็อกบ้านราคากว่ามากกว่า 3 ล้านบาท (5-7 ล้านบาท) ที่มีจำนวนมาก! จะระบายได้ นอกจากนี้ หากมีการ “โอน” จะส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อาทิ เฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งภายใน เครื่องใช้ไฟฟ้า วัสดุก่อสร้าง ก่อสร้าง ภาคการเงิน ทำให้เกิดการจ้างงาน เมื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระบายสต็อกได้จะเริ่มกลับมาผลิตบ้าน-คอนโดเข้ามาใหม่ “ตรงนี้” จะไปช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและจีดีพีได้
“เชื่อว่าไตรมาส 2 การโอนจะขยับตัวขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาส 3 และไตรมาส 4 หลังจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายหยุดการก่อสร้างเพราะสต็อกมีอยู่”
ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประเทศ (จีดีพี) ถือว่ามีขนาดใหญ่พอที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้ หากอสังหาริมทรัพย์ถููกขับเคลื่อนต่อไปได้ “ถือเป็น Quick Win เพราะทำได้ทันทีเห็นผลทันทีไม่ต้องรอ สังเกตได้จากทันทีที่ครม.อนุมัติมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ หุ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้นทันที เป็นภาพเชิงจิตวิทยาอย่างหนึ่งทำให้เกิดบรรยากาศที่ดีในการซื้อขายเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดีหลังจากซบเซามานาน หากไม่มีมาตรการออกมาทำให้เศรษฐกิจถดถอย”
อย่างไรก็ดี เมื่อภาครัฐออกมาตรการการคลังเข้ามาช่วยแล้ว ขณะนี้ “รอ” มาตรการทางการเงิน เช่น การลดดอกเบี้ย อย่างน้อย 0.25% จะทำให้เกิดผล “เชิงจิตวิทยา” ไตรมาสต่อไปลงอีก 0.25% รวมทั้งปีดอกเบี้ยลง 0.50% จะเป็นแรงผลักดันที่ดีในการกระตุ้นเศรษฐกิจ และ
หากเป็นไปได้ อยากให้ “ยกเลิก” มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ แอลทีวี (LTV : Loan to Value Ratio) เพราะจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง! จนกว่าเศรษฐกิจฟื้นค่อยนำมาพิจารณาอีกครั้ง
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า การขยายกลุ่มผู้ซื้อที่ได้รับการลดหย่อนค่าจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ และ ค่าจดจำนองไปถึงกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ถือเป็นมาตรการที่ตอบโจทย์การกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากเป็นดึงเอากำลังซื้อของกลุ่มที่มีศักยภาพและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการเข้าถึงสินเชื่อออกมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโตช้า
จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย 27 จังหวัดของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า ที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ที่เหลือขายในตลาดถึง 268,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 87% ของหน่วยที่เหลือขายทั้งหมดคิดเป็นมีมูลค่า 911,000 ล้านบาท หรือราว 60% ของมูลค่าของที่อยู่อาศัยเหลือขาย
ดังนั้น มาตรการดังกล่าวจึงเป็นการตอบโจทย์ในการกระกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการดึงกลุ่มที่มีกำลังซื้อเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-7 ล้านบาท เพื่อทดแทนกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่กำลังซื้อเปราะบางและเผชิญปัญหากู้ไม่ผ่านจากสถาบันการเงิน ขณะเดียวกัน การที่รัฐบาลออกมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) ออกมา นับว่าได้ตอบโจทย์กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ส่วนใหญ่จะซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้สามารถมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยและเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
“มาตรการที่ออกมาจึงเป็นการกระตุ้นดีมานด์ที่มีศักยภาพคาดว่าจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศ”
ทั้งนี้ ในพื้นที่สำรวจ 27 จังหวัด พบว่ามีหน่วยเหลือขายที่อยู่ในสถานะสร้างเสร็จแล้ว และสถานะอยู่ระหว่างก่อสร้าง รวม 156,900 หน่วย หรือประมาณ 60% ทั้งหมด และบ้านแนวราบอีกส่วนหนึ่งที่หน่วยที่จะเริ่มก่อสร้างในปี 2567 คาดว่าจะมีโอกาสได้รับประโยชน์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง
