จับตาดอกเบี้ยขาขึ้นฉุดกำลังซื้ออสังหาฯต่ำ3ล้านสะดุด!หวั่นสะเทือนตลาด

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าการขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในปีนี้คาดการณ์ว่าจะขึ้น 1 บาท หรือ 1% ไม่เกินนี้ ในลักษณะของการทยอยขึ้นไตรมาสละ 0.25% แต่ปรากฏว่า 2 ไตรมาสแรกขยับขึ้น 0.75%

สะท้อนให้เห็นว่า ดอกเบี้ยนโยบายขึ้นเร็วกว่าการคาดการณ์!  หากสหรัฐยังคงใช้มาตรการดอกเบี้ยในการหยุดเงินเฟ้อ ซึ่งหมายความว่า อัตราดอกเบี้ยเมืองไทยมีโอกาสขึ้นได้อีก จากที่มีการประมาณการสูงสุด 0.75% มีโอกาสที่จะขึ้นไปถึง 1-1.25% หรือ อาจไปถึง 1.5% จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก

นั่นหมายความว่า ตลาดอสังหาฯ ได้เข้ามาอยู่ในสมมติฐานที่เลวร้าย (Worst Case) ไม่ใช่อยู่ในระดับ Base Case โดยคาดการณ์ว่า หน่วยโอนที่อยู่อาศัยในปี 2566 จะมีจำนวน 317,485 ยูนิต หรือติดลบ 19.2% ขณะที่มูลค่าโอนที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 915,154 ล้านบาท ติดลบ 14.1%

 

ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการขึ้นดอกเบี้ยจะกระทบกับคนที่ซื้อใหม่ในทุกระดับราคา แต่ที่ชัดเจนคือคนที่มีรายได้น้อย หรือ รายได้ปานกลาง อาจชะลอการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อนั้นได้ออกดอกเบี้ยต่ำระยะสั้นไปผูกกับ MRR หรือ MLR ในปีที่ 2 ปีที่ 3 ฉะนั้นถ้าอัตราดอกเบี้ยขึ้นจะทำให้ฐาน MRR หรือ MLR ขึ้นตามไปด้วย

“การคำนวณเงินงวด เงินที่ต้องจ่ายต่องวดสูงขึ้น หากต้องการผ่อนเท่าเดิมวงเงินกู้ก็จะต้องลดลง เพราะความสามารถในการกู้จะลดลงจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น นั่นหมายความว่า คนที่ซื้อบ้านราคาไม่แพงจะมีปัญหาค่างวดผ่อนเพิ่มขึ้นทำให้ชะลอการตัดสินใจซื้อ”

ส่วนในกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาแพงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ต้นทุนสูงขึ้น จากงวดผ่อนเพิ่มขึ้นทำให้การลงทุนสูงขึ้น ขณะเดียวกันยังมีมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (แอลทีวี) ทำให้คนเผชิญปัญหา 2 เด้ง! 

เด้งแรก ผลกระทบจากการขึ้นดอกเบี้ยทำให้คนชะลอการตัดสินใจ เด้งที่สอง มาตรการแอลทีวีทำให้กู้ได้แค่ 80% ทำให้ผู้ที่ต้องการลงทุนซื้ออสังหาฯ ปล่อยเช่าต้องควักเงินเพิ่ม ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนชะลอการซื้อคอนโดปล่อยเช่า ไม่เฉพาะกลุ่มที่ซื้อราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น
 

วิชัย กล่าวว่า หลังจากนี้ต้องรอดูตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสแรกที่ผ่านมา จะเห็นว่าในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาถูก “ลดลง”  โดยหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เทียบไตรมาสแรกปีนี้กับไตรมาสแรกปีก่อนหน้า ในภาพรวมกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทลดลง ราคาไม่เกิน “ล้านบาท” ลดลง 11% ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อย ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท  ลดลง 4.4 % ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ลดลง 5.2%

ในช่วง 3 เดือนแรก แม้ดอกเบี้ยปรับขึ้น 2 ครั้ง แต่ยังไม่กระทบกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท เนื่องจากมีกลุ่มที่จองซื้อไว้และยังได้ราคาโปรโมชั่น แต่เชื่อว่าหากอัตราดอกเบี้ยขึ้นครั้งที่ 3 อาจเริ่มส่งผลกระทบในระดับราคาถัดมา คือ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่สุด ในตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับสิทธิพิเศษจากค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ขณะที่ราคา 2-3 ล้านบาทลงมาได้รับสิทธิในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง

“ผลกระทบจากดอกเบี้ยจะกระทบตลาดอสังหาฯ แต่ละเซกเมนต์ขยับขึ้นไปเรื่อยๆ สะท้อนให้เห็นจากยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นทำให้โอนไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อบ้านราคาไม่แพง แต่หากดอกเบี้ยมีทิศทางปรับขึ้นอีก ผลกระทบอาจขยับไปในกลุ่ม 5-7 ล้านบาท เริ่มชะลอการซื้อ เพื่อรอดูทิศทางดอกเบี้ยซึ่งเป็นผลกระทบเชิงจิตวิทยาอย่างหนึ่ง”

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้อาจไม่ได้กระทบมากเท่าช่วงแรก เพราะคาดการณ์อยู่แล้วว่าจะมีการขึ้นดอกเบี้ยเพียงแต่มาเร็วกว่าที่คิด! ว่าจะขึ้นในครึ่งปีหลัง โดยมีผลต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่างที่มีรายได้น้อยทำให้ความสามารถในการซื้อลดลง ที่สำคัญเป็นต้นทุนของเงินกู้ 

"หวังว่า การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้จะเป็นครั้งสุดท้าย หากมีการขึ้นดอกเบี้ยอีก แล้วยังไม่มีรัฐบาลใหม่ ยังไม่มีมาตรการอะไรออกมากระตุ้นจะส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ ค่อนข้างมาก เพราะนโยบายหรือมาตรการจากรัฐบาลส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจในวงกว้าง”

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ยเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ท้าทายตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ที่ส่งผลต่อบ้านและคอนโดระดับล่างราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะราคาล้านต้นๆ สูงกว่า 50% สวนทางกับต้นทุนอสังหาฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 5% จากภาวะเงินเฟ้อกลายเป็นปัจจัยลบที่กระทบตลาด

“ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาทำตลาดบ้านระดับกลาง-บนมากกว่าบ้านและคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีปัญหาด้านกำลังซื้อ พฤกษาได้ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ด้วยการหันมาโฟกัสบ้านหรูราคา 10-30 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นคิดเป็น 20% อาทิ โครงการเดอะปาล์ม บางนา-วงแหวน”

ทั้งนี้ เดิมพฤกษามีสัดส่วนบ้านและคอนโดระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ราว 70% ของพอร์ต ได้รับผลกระทบ จึงชะลอเปิดตัวโครงการแล้วหันมาระบายสต็อกระดับล่างแทน ปีนี้หากจีดีพีขยายตัว 3% ตลาดอสังหาฯ น่าจะเติบโต 5-7% ดังนั้น ปีนี้พฤกษายังคงเน้นทำตลาดแนวราบ ตั้งเป้าหมายให้ทำรายได้เป็น 80% ของพอร์ต ส่วนคอนโดเน้น “โลว์ไรส์” เพราะคืนทุนเร็วกว่า