อสังหาฯชี้ตลาดไร้ปัจจัยบวกไม่ต่อแอลทีวีหวั่นติดลบ20%

นายมีศักดิ์​ ชุนหรักษ์โชติ​ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญปัจจัยลบอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดหลังจากที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี หรือจาก 1.00% ต่อปี เป็น 1.25% ต่อปี คาดส่งผลต่อทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 โดยเฉพาะกลุ่มที่กำลังซื้อเปราะบาง ระดับกลาง-ล่าง หรือที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาทลงมา แต่กลุ่มบนที่มีกำลังซื้อยังคงไปได้

“ที่ผ่านมาลูกค้าและสินค้าระดับกลางล่างได้รับผลกระทบค่อนข้างรุนแรงมากขึ้น และการขึ้นดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบตลาดระดับราคา 3 ล้านบาทลงไป ซึ่งสัดส่วนสินค้าประเภทนี้มีจำนวนมากที่สุด สัดส่วน 60-70% โดยช่วงก่อนโควิดตลาดอสังหาฯ มีมูลค่ากว่า 9 แสนล้านบาท ตลาดกลาง-ล่าง มีมูลค่าประมาณ 5 แสนล้านบาท แต่หลังจากโควิด ตลาดชะลอตัวลงเหลือ 7 แสนล้านบาท คาดว่าตลาดล่างหายไปมาก ส่วนระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปยังพอไปได้”
 

 จะเห็นว่าปัจจุบันยังไม่ปัจจัยบวกเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ อย่างเป็นรูปธรรม การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย หลักเกณฑ์การคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ มาตรการแอลทีวี ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท. ) กระทบต่อตลาดหนักที่สุด จากการหารืออีก 4 สมาคมอสังหาฯ ได้แก่  สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ได้เตรียมเข้าพบ นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี รวมทั้ง ธปท. เพื่อหารือมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ภายในเดือน ธ.ค.นี้

“จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับมาตรการแอลทีวี เพราะช่วงปี 2562 ตลาดอสังหาฯ ดี ซึ่ง ธปท. ปลดล็อกแอลทีวี ตลาดถึงไปต่อได้แต่หากกลับมาใช้แอลทีวี น่าจะฉุดการซื้ออสังหาฯ ชะลอตัวลง”

โดยแบ่งอสังหาฯ 2 กลุ่ม คือระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มี 2 กรณี กรณีแรกผู้ที่ซื้อบ้าน สัญญาที่ 1 ต่ำกว่า 2 ปี ถ้าต้องการซื้อบ้านหลังที่สองภายใน 2 ปี ธปท. กำหนดว่าต้องมีสัดส่วนเงินดาวน์ของลูกค้า 20%  ซึ่งถูกมองเป็นการเก็งกำไรแต่ความจริงตลาดเก็งไรยังไม่มี โดยกลุ่มที่น่าเป็นห่วง คือ  บ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ซื้อมาแล้วเกิน 2 ปี

ยกตัวอย่าง ซื้อบ้านหลังแรกไปอาจจะซื้อเป็นทาวน์เฮ้าส์ ซื้อไป 3-5ปี อยากเปลี่ยนบ้านใหม่ เวลาเปลี่ยนบ้านใหม่ จะมีภาระผ่อนเดิมอยู่ จะซื้อบ้านใหม่ ปกติจะซื้อเลย เพราะซื้อได้เลย เพราะเครดิตบูโรผ่าน ไม่ต้องออกเงินดาวน์ (แอลทีวี 100%) พอได้บ้านใหม่ก็ขายบ้านเก่า อาจเหลือเงินนิดหน่อยเอามาตกแต่ง เพราะบ้านเก่ายังผ่อนอยู่ แต่เมื่อ ธปท. ยกเลิกผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและสัญญาที่สองเกินกว่า 2 ปีขึ้นไป ทำให้บ้านใหม่ก็ไม่ได้ซื้อ บ้านเก่าก็ไม่ได้ขาย กล่าวคือไม่ได้ขายบ้าน 2 หลัง

นายมีศักดิ์ ระบุว่า อสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มีผลกระทบต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกันเป็นจำนวนมาก จึงอยากให้ทาง ธปท.ผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี ในกรณีสัญญาที่สองเกิน 2 ปี สำหรับบ้านราคาต่ำว่า 10 ล้านบาท จากการประเมินมาตรการแอลทีวีจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทปีหน้าอาจติดลบสูงสุดถึง 20% สำหรับกลุ่มบ้านราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปผลกระทบไม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม การซื้อขายอสังหาฯ ขึ้นอยู่กับรายได้  ถ้าคนมีรายได้ มีความสามารถในการกู้จะทำให้เกิดการซื้อขาย แต่ในระยะยาวหากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ทั้งการส่งออก การบริโภคในประเทศชะลอตัว ขณะที่กลุ่มลูกค้าที่อยู่ในอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ธนาคารพิจารณาสินเชื่อค่อนข้างเข้มงวดเพราะเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง รายได้ไม่แน่นอน ดังนั้นดีเวลลอปเปอร์ส่วนหนึ่งจึงหันไปขยายตลาดระดับบนที่มีกำลังซื้อมากขึ้น