ปัญหาของส่วนกลางคอนโดสร้างความเสียหาย ใครต้องรับผิดชอบ

ที่บัญญัติว่า “บุคคลผู้อยู่ในโรงเรือนต้องรับผิดชอบในความเสียหายอันเกิดเพราะของตกหล่นจากโรงเรือนนั้น หรือเพราะทิ้งขว้างของไปตกในที่อันมิควร”  ในกรณีแบบนี้จะไม่ค่อยมีปัญหาเท่าใดนัก

ปัญหาคือ หากสิ่งของที่ตกลงมานั้นเป็นส่วนของทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดที่ติดตั้งในบริเวณพื้นที่ส่วนกลางหรือติดอยู่กับตัวอาคารชุด มิใช่จากห้องชุดอันเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เช่น ธง ต้นไม้ กระดาษโฆษณา จะทำอย่างไรต่อไป เพราะตามมาตรา 436 ผู้ที่ถือว่าเป็นบุคคลผู้อยู่ในโรงเรือนต้องรับผิดในความเสียหายอันเกิดเพราะของตกหล่นนั้น

ปัญหาว่าบุคคลผู้อยู่ในโรงเรือนจะหมายถึงบุคคลใดในอาคารชุดนั้น เมื่อพิจารณาจากคำอธิบายถึงความหมายของ “บุคคลผู้อยู่ในโรงเรือน” มิได้หมายความถึงบุคคลทุก ๆ คนที่อยู่ในโรงเรือนนั้น แต่หมายถึงผู้ที่อยู่ในฐานะที่จะรับผิดชอบในพฤติการณ์ของโรงเรือนคือภัยอันตรายที่เกิดจากของตกหรือของที่ทิ้งขว้างไปตกในที่อันมิควร

จึงต้องเข้าใจว่าหมายถึงผู้เป็นหัวหน้าควบคุมโรงเรือนนั้น เช่น หัวหน้าครอบครัวเป็นต้น ไม่ได้หมายถึงบริวารหรือแขกที่มาพักอาศัย เพราะไม่มีอำนาจควบคุมดูแลบ้าน

ดังนั้น บริวารหรือแขกผู้มาอาศัยจึงไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในโรงเรือนตามมาตรา 436 โดยหากของที่ตกหล่นเกิดจากบริวารหรือแขกผู้มาอาศัย ก็ต้องพิจารณาตามหลักละเมิดทั่วไปตามมาตรา 420 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิใช่เรื่องของมาตรา 436

แม้ทรัพย์ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันในระหว่างเจ้าของห้องชุดทุกราย แต่เมื่อพิจารณาว่าการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จึงถือว่านิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ครอบครองทรัพย์ ดังนั้น หากความเสียหายเกิดขึ้นเพราะทรัพย์ดังกล่าวแล้ว นิติบุคคลจึงเป็นบุคคลผู้ต้องรับผิด

อย่างไรก็ตาม เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนโดยที่เจ้าของห้องชุด (เจ้าของร่วม) ไม่อาจถูกฟ้องเป็นคู่ความได้เลยตามกฎหมาย ทั้งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มิได้กำหนดความผูกพันในผลแห่งคดีอันอาจมีต่อบุคคลอื่นนอกจากนิติบุคคลอาคารชุด คำพิพากษาย่อมผูกพันแต่เพียงนิติบุคคลอาคารชุดในฐานะคู่ความแห่งคดีแต่เพียงผู้เดียว โดยไม่ผูกพันเจ้าของร่วมรายอื่น

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ยังได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น โดยไม่ปรากฏบทบัญญัติใด ๆ กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องมีทุนจดทะเบียนหรืออาจมีทรัพย์สินเป็นของตนเองได้ และไม่อาจทำการอื่นใดรวมถึงการค้าเพื่อแสวงหาทรัพย์สิน

อีกทั้งทรัพย์ส่วนกลางก็ถูกกำหนดให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมในระหว่างเจ้าของร่วม ไม่ว่าทรัพย์สินดังกล่าวจะมีอยู่ตั้งแต่จดทะเบียนอาคารชุดหรือได้มาในภายหลังก็ไม่อาจโอนเป็นของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางก็เป็นเงินที่มีไว้เพื่อภาษีและเพื่อใช้ในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น จึงมิใช่เงินที่นิติบุคคลอาจนำมาใช้ชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้

ดังนั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีทรัพย์สินใด ๆ ที่อาจบังคับชำระหนี้ได้เลย ก่อให้เกิดเป็นปัญหาทางกฎหมายที่แม้จะมีการฟ้องร้องเพื่อบังคับชำระหนี้ต่อนิติบุคคลอาคารชุด แต่ก็ไม่สามารถจะได้รับชำระหนี้ได้เนื่องจากกฎหมายไม่เปิดช่องให้กระทำ อันเป็นการก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อผู้ได้รับความเสียหาย

ปัญหาดังกล่าวมีตัวอย่างคดีที่เคยเกิดขึ้นแล้ว ซึ่งศาลได้พิพากษาให้นิติบุคคลอาคารชุด (จำเลย) ชำระเงิน เมื่อคดีถึงที่สุดโจทก์จึงได้บังคับชำระหนี้เอากับจำเลย แต่ปรากฏว่าไม่สามารถบังคับคดีได้เนื่องจากจำเลยไม่มีทรัพย์สินเพียงพอที่จะรับผิดตามคำพิพากษา

เมื่อเป็นเช่นนั้น โจทก์จึงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการบังคับเอากับเจ้าของห้องชุดทุกคนในอาคารชุด แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิเสธโดยให้เหตุผลว่าไม่สามารถดำเนินการตามที่โจทก์ร้องขอได้ เนื่องจากว่าบรรดาเจ้าของห้องชุดมิได้เข้ามาเป็นคู่ความในคดีด้วย คำพิพากษาและคำบังคับของศาลจึงไม่มีผลผูกพันกับบรรดาเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด

ประเด็นปัญหาดังกล่าวหากเปรียบเทียบกับ Condominium Act 1976 แห่งรัฐคอนเนตทิคัต สหรัฐอเมริกา บัญญัติว่าเจ้าของห้องชุด ผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของดังกล่าว ลูกจ้างของเจ้าของและผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หรือบุคคลอื่นใดที่อาจอยู่ในลักษณะการใช้ทรัพย์สินหรือส่วนใด ๆ ของทรัพย์สินนั้น จะต้องผูกพันและอยู่ภายใต้ข้อกฎหมายดังกล่าว

โดยในส่วนของความรับผิดทางแพ่ง เจ้าของห้องชุด เจ้าหน้าที่ หรือกรรมการของสมาคมไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัว โดยรับผิดเพียงเท่าอำนาจความเป็นเจ้าของในอัตราส่วนของผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าว เว้นแต่ได้ระบุไว้ในสัดส่วนของอัตราส่วนในผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง ในกรณีค่าเสียหายที่เป็นผลจากการบาดเจ็บที่เกิดจากหรือในความเกี่ยวเนื่องกับทรัพย์ส่วนกลาง

ดังนั้น เจ้าของห้องชุดทุกรายจึงต้องร่วมกันรับผิดในหนี้ดังกล่าวตามสัดส่วนของอัตราส่วนในผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางตามรายกรณีหรือตามที่กำหนดในข้อบังคับของอาคารชุด

ย้อนกลับมากรณีของไทย ผู้เขียนจึงเห็นว่าควรมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อแก้ปัญหาเกี่ยวกับการบังคับชำระหนี้ในกรณีทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดตกหล่น โดยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกรายต้องร่วมรับผิดในหนี้ดังกล่าวด้วย เนื่องจากทุกคนต่างเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลางนั้น โดยให้รับผิดตามสัดส่วนที่ตนมีสิทธิในทรัพย์ส่วนกลางตามแนวทางข้างต้น

ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ได้รับความเสียหายที่จะได้รับการเยียวยาอย่างเหมาะสมนั่นเอง