แนวทางประเมินมูลค่า Data Center นานาชาติ

Data Center เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตรงที่ต้องใช้ที่ดิน ไฟฟ้า น้ำ Fiber Optic ระบบรักษาความปลอดภัย และการเชื่อมต่อเครือข่าย ดังนั้นที่ดินที่มีไฟฟ้ากำลังสูง ใกล้สถานีไฟฟ้า มีโครงข่าย Fiber Optic มีน้ำเพียงพอ มีความเสี่ยงน้ำท่วมต่ำ มีระบบคมนาคมที่ดี ก็จะเหมาะกับการตั้งหรือไม่ ทั้งนี้ Data Center คือหัวใจของเศรษฐกิจดิจิทัลก็ว่าได้

ธุรกิจหลักของผู้ประกอบการ Data Center คือ การให้เช่าพื้นที่ภายในสภาพแวดล้อมที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวด เพื่อรองรับอุปกรณ์ปฏิบัติการและอุปกรณ์สนับสนุนด้านเทคโนโลยีสารสนเทศ (IT) ซึ่งสามารถเข้าถึงแบนด์วิดท์ผ่านเครือข่ายข้อมูลสาธารณะหรือส่วนบุคคล ถือเป็น Technical Real Estate (TRE) หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงเทคนิค ไม่ใช่เฉพาะที่ดินหรืออาคาร

อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีผลลบต่อสิ่งแวดล้อมเช่นกันเพราะใช้ไฟฟ้าจำนวนมหาศาล ทั้งนี้ Data Center ไม่ได้ปล่อยควันเอง แต่สามารถทำให้เกิดการปล่อยคาร์บอนจากโรงไฟฟ้าที่ผลิตไฟให้มัน และถ้า Data Center ขนาดใหญ่หลายแห่งไปกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เดียวกัน อาจสร้างภาระให้กับระบบไฟฟ้าของภูมิภาคอย่างมาก และยังใช้น้ำจำนวนมาก

จึงเกิดคำถามว่าถ้าเอาไปตั้งในพื้นที่ที่มีน้ำจำกัด แล้วใช้ทรัพยากรน้ำจำนวนมาก จะเหมาะสมหรือไม่ ยิ่งกว่านั้น Data Center มีอุปกรณ์ทำความเย็นและเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองจำนวนมากจึงเกิดเสียงรบกวนและการจราจรของรถบำรุงรักษาให้กับชุมชนโดยรอบได้ ที่สำคัญยังเกิดขยะอิเล็กทรอนิกส์ (E-waste) เพราะเทคโนโลยีเปลี่ยนเร็วมาก

ราคาที่ดินที่ตั้ง Data Center มีปัจจัยหลัก คือ ระยะทางทางกายภาพจากโครงสร้างพื้นฐานไฟฟ้าที่มีอยู่ ข้อมูลจาก Cliff แสดงว่า พื้นที่ที่อยู่ภายในระยะครึ่งไมล์จากสถานีไฟฟ้าย่อยที่มีอยู่ มีราคาซื้อขายต่อเอเคอร์ประมาณ 2 เท่าของพื้นที่เปรียบเทียบที่อยู่ห่างออกไประหว่าง 2-5 ไมล์

ระดับแรงดันของสายส่งยิ่งเพิ่มผลกระทบนี้ สายส่งที่ทำงานที่ระดับ 230kV หรือ 500kV ซึ่งเป็นระดับที่เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดโหลดของ Hyperscale สามารถสร้างส่วนเพิ่มของราคาได้ประมาณ 2.4 เท่า เมื่อเทียบกับพื้นที่ที่รองรับด้วยโครงสร้างพื้นฐานระดับ 138kV หรือต่ำกว่า

ในการประเมินมูลค่าตลาด (Market Value) โดยผู้ประเมินมีหน้าที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวแปรสำคัญที่ใช้สอดคล้องกับหลักฐานตลาดและทัศนคติของตลาดในขณะนั้น

การวิเคราะห์ DCF เพื่อหามูลค่าตลาดควรได้รับการสนับสนุนจากข้อมูลที่มาจากตลาด และสมมติฐานควรเฉพาะเจาะจงทั้งต่อสภาวะตลาดและต่อทรัพย์สิน และการวิเคราะห์ DCF เพื่อหามูลค่าตลาดมีวัตถุประสงค์เพื่อสะท้อนความคาดหวังและการรับรู้ของผู้มีส่วนร่วมในตลาด ควบคู่กับข้อมูลข้อเท็จจริงที่มีอยู่

ทั้งนี้ เพราะ Data Center เป็นอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีตลาดจำกัด การประเมิน “อสังหาริมทรัพย์ที่มีตลาดจำกัด” และนิยามว่า “ทรัพย์สินที่เนื่องจากสภาวะตลาด คุณลักษณะเฉพาะ หรือปัจจัยอื่น ดึงดูดผู้ซื้อที่มีศักยภาพได้เพียงจำนวนน้อยในช่วงเวลาใดช่วงเวลาหนึ่ง

ลักษณะสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีตลาดจำกัดแตกต่างจากทรัพย์สินอื่น ไม่ใช่การที่ทรัพย์สินนั้นไม่สามารถขายในตลาดเปิดได้ แต่คือ การขายทรัพย์สินดังกล่าวโดยทั่วไปต้องใช้ระยะเวลาการตลาดนานกว่าทรัพย์สินที่สามารถขายได้ง่าย”

สำหรับข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการประเมินมูลค่าได้แก่ ค่าเช่าตลาด พื้นที่ว่าง การเติบโตของค่าเช่าและรายได้ 
ค่าเสื่อมราคาและรายจ่ายฝ่ายทุน ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน อัตราการแปลงเป็นมูลค่า ณ สิ้นงวด อัตราผลตอบแทนเป้าหมาย เป็นต้น 

สำหรับภาค Data Center ความแตกต่างระหว่างทรัพย์สิน ความลับของข้อมูล และปริมาณธุรกรรมที่ต่ำ ยิ่งทำให้กระบวนการมีความไม่แน่นอนมากขึ้น    ยิ่งกว่านั้นยังอาจต้องประมาณการการเติบโตของค่าเช่าที่เหมาะสมรวมทั้งค่าเสื่อมราคา

ปัจจัยที่พบได้บ่อยที่สุดในการประเมินมูลค่าสิ่งอำนวยความสะดวก Data Center AI:

• ความเชื่อถือได้ (Reliability): ระดับ Uptime Tier ที่สูงขึ้นต้องใช้เงินลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มขึ้นแบบทวีคูณ แต่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าในระดับพรีเมียมได้ 

• ประสิทธิภาพ (Efficiency): ประสิทธิผลการใช้พลังงาน (Power Usage Effectiveness) เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากค่าไฟฟ้าเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สูงที่สุดเพียงรายการเดียวสำหรับ Data Center ส่วนใหญ่ 

• ความหนาแน่น (Density): ภาระงานของ AI กำลังผลักดันให้ความหนาแน่นของอุปกรณ์ต่อ Rack เพิ่มขึ้นไปสู่ระดับที่เกินขีดจำกัดของระบบระบายความร้อนด้วยอากาศแบบดั้งเดิม 

• ความสามารถในการขยายตัว (Scalability): สิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถรองรับการขยายตัวต่อเนื่องแบบติดกันและมีความหนาแน่นสูงนั้นหาได้ยากและมีมูลค่าสูง

• การเชื่อมต่อ (Connectivity): ในอดีต Data Center มักต้องการเข้าถึงโครงข่ายใยแก้วนำแสงที่มีประสิทธิภาพและมีระบบสำรอง มีแหล่งแรงงานที่มีศักยภาพ และสามารถเข้าถึงโครงข่ายไฟฟ้าได้

เมื่อ Data Center มีขนาดใหญ่ขึ้น การพัฒนาจะถูกผลักออกไปสู่ตลาดรองและตลาดระดับรองลงไป ซึ่งความต้องการหลายประการดังกล่าวถูกลดความสำคัญลง เพื่อให้ความสำคัญกับ... 

• ความพร้อมของพลังงานและน้ำ (Power and Water Availability): นี่คือปัจจัยขับเคลื่อนมูลค่าอันดับ 1 ในตลาดปัจจุบัน การเข้าถึงพลังงานและโซลูชันด้านน้ำที่ยั่งยืนกำลังกำหนดมากขึ้นเรื่อย ๆ ว่า Data Center สามารถก่อสร้างได้ในพื้นที่ใดบ้าง ดังที่ Bill Parcells กล่าวไว้ว่า “ความสามารถที่ดีที่สุดคือความพร้อม”

นอกจากนั้นองค์ประกอบต่าง ๆ ของสินทรัพย์ Data Center และกระแสรายได้ที่เกี่ยวข้อง ได้แก่

•  รายได้ค่าเช่าตามสัญญาปัจจุบันตลอดระยะเวลาที่เหลือของสัญญา 
•  รายได้จากสัญญาเช่าในอนาคต 
•  มูลค่าที่ดิน 
•  มูลค่าอาคารโดยไม่รวมโครงสร้างพื้นฐาน 
•  มูลค่าโครงสร้างพื้นฐานของอาคาร 
•  รายได้จากบริการสนับสนุน 
•  ค่าใช้จ่ายคงที่และผันแปร ซึ่งก่อให้เกิดทั้งภาระผูกพันระยะสั้นและระยะยาว

สำหรับประเด็น ESG และความยั่งยืนในการประเมินมูลค่า ทั้งนี้คือ “หลักเกณฑ์ที่ร่วมกันกำหนดกรอบสำหรับประเมินผลกระทบของแนวปฏิบัติด้านความยั่งยืนและจริยธรรม ผลการดำเนินงานทางการเงิน หรือการดำเนินงานของบริษัท สินทรัพย์ หรือหนี้สิน

ESG ประกอบด้วยเสาหลักสามประการ ได้แก่ สิ่งแวดล้อม (Environmental) สังคม (Social) และธรรมาภิบาล (Governance) ซึ่งทั้งหมดอาจส่งผลร่วมกันต่อผลการดำเนินงาน ตลาดโดยรวม และสังคม”

มาตรฐานการประเมินมูลค่าระหว่างประเทศ International Valuation Standards (IVS) ได้กำหนดให้มีการพิจารณาประเด็น ESG/ความยั่งยืนโดยเฉพาะ

ESG จะเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ต้องทำความเข้าใจในการประเมินมูลค่า Data Center เนื่องจากเทคโนโลยีที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้พลังงานและระบบทำความเย็น

ขณะเดียวกัน ลูกค้าก็มีความต้องการโครงสร้างพื้นฐานที่ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และต้องการความโปร่งใสเพื่อใช้ในการรายงาน ESG ของตนเอง

จะเห็นได้ว่า Data Center มีความผันแปรสูงมาก มูลค่าที่ประเมินได้จึงต้องวิเคราะห์ที่มาที่ไปและสมมติฐานต่างๆ ให้ชัดเจน