Butterfly Effect อสังหาฯ แอลทีวี สะเทือนตลาด 4 แสนล้าน

Butterfly Effect อสังหาฯ แอลทีวี สะเทือนตลาด 4 แสนล้าน
26 มกราคม 2563 | โดย ประกายดาว แบ่งสันเทียะ
3,512

ความโกลาหล ผล Butterfly Effect ยาแรง LTV สกัดดีมานด์เทียม ป้องจุดเสี่ยง“ฟองสบู่”อสังหาฯ กระเทือนธุรกิจ 4 แสนล้าน กำลังซื้อดิ่ง สต็อกพุ่ง นักเก็งกำไรถอยฉาก..!! ล่าสุดปรับเกณฑ์ “LTV” ใหม่ จะพลิกภาพตลาดคอนโดล้น 4 หมื่นยูนิตได้แค่ไหน ไปฟังเสียงสะท้อน

ในช่วงปี 2560- 2561 ซึ่งเป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างรวดเร็วและร้อนแรง หลายบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) แห่เปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ยอดขายและสัดส่วนหนี้สินที่อยู่อาศัยที่พุ่งขึ้น กลายเป็นสิ่งที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ แบงก์ชาติ เริ่มเห็น สัญญาณ” ไม่สู้ดี ของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งที่ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่จริง โดยเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือ ดีมานด์เทียม (Artificial Demand) 

ขณะเดียวกัน นักพัฒนาอสังหาฯยังเกิดการกระตุ้นการขายที่อยู่อาศัย ด้วยการการันตีผลตอบแทนสูง ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ เริ่มย่อหย่อน” ในการให้สินเชื่อ จากการแข่งขันในตลาดสินเชื่ออย่างรุนแรง บางแห่งให้สินเชื่อมากกว่ามูลค่าหลักประกัน (เงินทอน) หรือไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์ (เงินออมก่อนกู้) ทั้งยังสนับสนุนการปล่อยสินเชื่อเพื่อการลงทุนแสวงหาผลตอบแทน เช่น การปล่อยเช่า หรือขายต่อในราคาสูงขึ้น โดยที่ไม่ได้อยู่อาศัยจริง ผ่านการทำสัญญาที่ 2 (ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2) ขึ้นไป

จากปัจจัยความดังกล่าว ผสมโรงกับภาพรวมเศรษฐกิจภายในประเทศเริ่มเปราะบาง กระทบต่อการหารายได้ในอนาคต กลายเป็น ความเสี่ยง” ให้เกิดการผิดนัดชำระหนี้ในอนาคต กลายเป็นจุดเสี่ยงภาพรวมเสถียรภาพทางการเงินของประเทศ  

จึงเป็นที่มาที่ธปท.ตัดสินใจ ปรับหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV-Loan to Value) ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เม.ย.ปี 2562 ด้วยการกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์สัญญาที่ 2 (ที่อยู่อาศัยหลังที่2) ไว้ที่ 20% ของมูลค่าหลักประกันหากผ่อนชำระสัญญาแรก(ที่อยู่อาศัยหลังแรก) ไม่เกิน 3 ปี ,วางเงินดาวน์ 10% ของมูลค่าหลักประกัน หากผ่อนชำระที่อยู่อาศัยหลังแรก เกิน 3 ปี  ส่วนสัญญา 3 ขึ้นไป (ที่อยู่อาศัยหลังที่3) หากผ่อนชำระหลังอื่นยังไม่หมด ต้องวางเงินดาวน์สัดส่วน 30%ของมูลค่าหลักประกัน จากเดิมที่ปล่อยให้ธนาคารพาณิชย์ประเมินศักยภาพการปล่อยสินเชื่อกันเอง  

มาตรการดังกล่าว ไม่ต่างจากผีเสื้อขยับปีก หรือ Butterfly Effect ที่ก่อผลกระทบเป็นวงกว้างแง่บวกและลบ ต่อภาคธุรกิจอสังหาฯมูลค่าตลาดรวมกว่า 4 แสนล้าน!! 

โดยรายงานประเมินเสถียรภาพระบบการเงินไทย ปี 2562  สรุปเกี่ยวกับผลจากการออกมาตรการ LTV เพื่อป้องกันปัจจัยเสี่ยงที่จะนำไปสู่ ฟองสบู่” ธุรกิจอสังหาฯ ประกอบด้วย 1. แนวโน้มเศรษฐกิจไทยชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลก 2. อัตราดอกเบี้ยยังต่ำนำไปสู่การประเมินความเสี่ยงต่ำ 3. ความผันผวนในตลาดการเงินโลก ทำให้ราคาสินทรัพย์เปลี่ยนแปลงรวดเร็วอาจกระทบรุนแรงต่อผลตอบแทนจากการลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง 4.พัฒนาการทางด้านเทคโนโลยีดิจิทัลที่เติบโตอย่างรวดเร็ว มีการบริการการเงินรูปแบบใหม่ ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อสถาบันทางการเงิน

รณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธปท. กล่าวถึงผลจากมาตรการ LTV ตั้งแต่เดือนเม.ย.2562 ตลอดระยะเวลา 9 เดือน (เม.ย.- ธ.ค.2562) พบว่า 1.การปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์เข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะสัญญาที่ 2 และ 2.สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 (ม.ค.-ก.ย.) ยังขยายตัว การเก็งกำไรหายไป ส่วนการกู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังขยายตัว แต่การกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ลดลง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) ซึ่งมักเป็นตลาดที่มีอุปสงค์ (ดีมานด์) เพื่อการลงทุนและ เก็งกำไรสูงลดลงถึง 31.8% ขณะที่การกู้ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรก ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่ม Real Demand ขยายตัว 8.8 %

158002798898

3.ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มมีแนวโน้มชะลอลงโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมทำให้ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นเจ้าของได้ราคาที่เหมาะสม เศรษฐกิจชะลอตัวทำให้กำลังซื้อลดลง จึงมีส่วนช่วยชะลอราคาโดยเฉพาะราคาคอนโดมิเนียมที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์) ยังไม่ได้รับผลกระทบเพราะความต้องการซื้อยังขยายตัว

“วัตถุประสงค์ของมาตรการ LTV เพื่อให้ผู้ต้องการบ้าน เข้าถึงได้อย่างเหมาะสม ราคาบ้านอาจมีการเก็งกำไร และดีมานด์เทียมไม่สอดคล้อง ทำให้ราคาสูงเกินความเป็นจริง จึงต้องทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านเข้าถึงได้จริง ดังนั้นมาตรการเน้นตอบโจทย์ผู้อาศัยแท้จริง บ้านหลังแรก เป็นการดูแลการเก็งกำไร สร้างวินัยทางการเงิน และยกระดับมาตรการการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน” 

4.ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปรับตัวโดยชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่มีแนวโน้มลดลง โดยในช่วง 9 เดือนแรก (ม.ค.-ก.ย.) ของปี 2562 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกทม.และปริมณฑล ลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังผู้ประกอบการยังปรับกลยุทธ์โดยเน้นเปิดขายโครงการใหม่ให้เหมาะสมกับกำลังซื้อจับกลุ่ม Real Demand เป็นหลัก 

ส่วนโดยผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เน้นเปิดโครงการที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง (ราคาต่อยูนิตต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ซึ่งส่วนใหญ่ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ลดการเปิดโครงการระดับหรูหรือ Luxury (มีราคาต่อยูนิตมากกว่า 10 ล้านบาท) และหันมาเปิดโครงการระดับ high-end (ราคาต่อยูนิต 5-10 ล้านบาท)

อย่างไรก็ตาม เมื่อปัจจุบันตลาดอสังหาฯเริ่มปรับฐาน ทำให้ธปท.ปรับเกณฑ์ใหม่ลดความร้อนแรง LTV  ลงโดยเมื่อวันที่ 20 ธ.ค.2563 เนื่องจากผลของมาตรการ เป็นส่วนหนึ่งทำให้สต็อกคงค้างเหลือเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

โดยผ่อนเกณฑ์แอลทีวี โดยกรณีซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 1 และมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังกำหนด LTV ไว้ 100% ของมูลค่าหลักประกันเช่นเดิม แต่ได้ผ่อนผันให้ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ

ส่วนกรณีซื้อบ้านสัญญาที่ 2  ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากผ่อนชำระบ้านในสัญญาที่ 1 เกินกว่า 2 ปีขึ้นไปแล้ว การซื้อบ้านในสัญญาที่ 2 ธปท. ผ่อนกฎเกณฑ์ให้วางเงินดาวน์ 10% จากกฎเกณฑ์เดิมซึ่งต้องผ่อนชำระเกินกว่า 3 ปีขึ้นไปแล้ว จึงจะสามารถวางเงินดาวน์ 10% ในการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ขณะที่การซื้อบ้านในสัญญาที่ 3 ขึ้นไป ยังคงใช้หลักเกณฑ์เดิม คือ ต้องวางเงินดาวน์ 30%

158002803273

**จับตาอุปทานค้าง

หนี้ระดมทุนค้าง1.3แสนล้าน 

ธปท.มองว่า ตลาดอสังหาฯยังมีความเสี่ยงอุปทานคงค้าง แม้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ลงบ้างเมื่อเทียบกับปี 2561 แต่อัตรายังถือว่าอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต ประกอบกับในบางพื้นที่มีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับสูง ก่อนการประกาศใช้มาตรการ LTV

อีกปัจจัยหนึ่งคือการระดมทุน พบว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังระดมทุนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้สินเชื่อธุรกิจอสังหาฯชะลอลง แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯหันไประดมทุนผ่านการออกตราสารหนี้ (noninvestment grade และ unrated )โดย ณ สิ้น เดือนก.ย. ปี 2562 ขยายตัวสูงถึง 19.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำให้บริษัทอสังหาฯมีการก่อหนี้สูง จากการเนินงานมียอดหนี้คงค้างอยู่ที่ 133,172 ล้านบาท มีสัดส่วน 56 % ของยอดตราสารหนี้ 

โดยในตลาดอสังหาฯ ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เมื่อมีอุปทานคงค้างจึงส่งผลกระทบต่อฐานะและสภาพคล่องของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นพึ่งพาต่างชาติ หรือเก็งกำไร และกลุ่มที่มีฐานะทางการเงินเปราะบาง โดยอัตราส่วนความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยต่ำ (interest coverage ratio) 

ดังนั้น หากกลุ่มดังกล่าวพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากการออกตราสารหนี้อาจนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะไม่สามารถ ต่ออายุตราสารหนี้เดิมที่ครบกำหนดได้ครบกำหนดชำระภายในปี 2564 มีมูลค่าทั้งสิ้น 73,797 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 25 % ของตราสารหนี้ ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง หากผู้ประกอบการไม่สามารถต่ออายุตราสารหนี้ได้เมื่อครบกำหนด อาจกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน

-----------------------

สต็อกคอนโดเหลือขาย 4 หมื่นยูนิต กว่า 4 แสนล้าน

ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด วิเคราะห์ว่า การที่ธปท.ปรับปรุงมาตรการ LTV เพื่อช่วยทำให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัย มีส่วนช่วยระบายสต็อกคงค้างไปได้ประมาณ10-15% เป็นกลุ่มที่มาจากการผ่อนปรนมาตรการบ้านหลังแรก สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และเพิ่มเพดานจาก LTV 100% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย กู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน 

ส่วนมาตรการบ้านหลังที่ 2 สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ปรับเกณฑ์ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี จากเดิมกำหนด 3 ปี แต่ยังไม่ยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 เพราะสัดส่วนมากกว่าครึ่งของผู้กู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม 2 หลัง พร้อมมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง

“ราคาที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงปรับราคาช้าลง ส่งผลดีสำหรับReal Demand ตามวัตถุประสงค์ของธปท.ออกมาตรการ LTV ถือได้ช่วยผ่อนคลายความกังวลได้ดีในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ”

158002806470

โดยแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ได้สำรวจที่อยู่อาศัย ณ สิ้นปี 2562 พบว่า อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปัจจุบันมี 400 โครงการ มีจำนวน 204,519 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 2,243,332 ล้านบาท มีระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 189,573 หน่วย  แบ่งเป็น จำนวนที่ขายได้ 41,652 ยูนิต และเหลือขาย 41,465 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าเหลือขายสูงถึง 456,873 ล้านบาท

ขณะที่การปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์ครั้งล่าสุด ถือว่าไม่ส่งผลในเชิงบวกต่อกลุ่มนักลงทุนมากนัก เนื่องจากกลุ่มนักทุนส่วนใหญ่ถือครองกรรมสิทธิ์มากกว่า 3 ยูนิต ต้องผ่อนดาวน์ถึง 30%

“สัดส่วนที่รอการขายกว่า 4.1 หมื่นยูนิต เป็นสัดส่วนที่ยังสร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะหยุดการพัฒนาในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 หรือปรับลดอัตราการพัฒนาลง และกลับไปเน้นในส่วนของของแนวราบ โดยเฉพาะตลาดทาวน์โฮม ในช่วงระดับราคา 2.5-5 ล้านบาทมากขึ้น”

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงระดับราคาขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต หลังจากการปรับเกณฑ์ LTV ที่วางเงินดาวน์ลดลง ทำให้กลุ่มผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ตรงกันข้ามกับตลาดในช่วงระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทมีสัดส่วน 11.46% ของอุปทานที่เหลือขายอยู่ในตลาด ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับอานิสงส์และรอนโยบายจากรัฐ เนื่องจากไม่พึ่งพาการกู้จากสถาบันการเงิน 

โดยรวมภายหลังการปรับหลักเกณฑ์ LTV คอลลิเออร์ส ยังมองว่า เป็นเพียงแค่การผ่อนคลายความกดดันของตลาด เพื่อช่วยให้กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ต้องการได้ง่ายขึ้น แต่กลุ่มที่ไม่ได้รับผลบวกคือ กลุ่มนักลงทุน

--------------------------------

ธอส.มองบวกเกณฑ์ใหม่LTV

ดันยอดโอนโต7.1%-สต็อกต่ำ5ปี

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภายหลังจากมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ โดยลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จากเดิม 2% เหลือ 0.01% และ ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1 % เหลือ 0.01% ในที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต และโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” สนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท 

ประกอบกับมีการปรับเกณฑ์ผ่อนปรนมาตรการ LTV ทำให้คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ ในปี2563 จะปรับตัวเป็นบวก โดยคิดเป็นจำนวนเพิ่มขึ้น 7.1% คิดเป็นมูลค่าเพิ่มขึ้น 6.4% จากเดิมที่คาดว่าจะยอดโอนฯ ปี2563 จำนวนหน่วย 366,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5 % และมูลค่า 850,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7%

ส่วนจำนวนหน่วยเหลือขาย (สต็อกคงค้าง) ทั่วประเทศ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 มีจำนวน 264,000 ยูนิต หากไม่มีการกระตุ้นกำลังซื้อ แต่เมื่อมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อจากภาครัฐ ทำให้สต็อกคงค้างลดลงสิ้นปี 2562 เหลือ 257,000 ยูนิต โดยคาดว่าในสิ้นปี 2563จะมีสต็อกคงค้างเหลือเพียง 213,000 ยูนิต ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีซึ่งอยู่ที่ 240,000 ยูนิต

“สต็อกจะทยอยลดลงต่ำในสิ้นปี 2563 โดยกลางปี 2563 จะลดลงเหลือ 2.3 แสนยูนิต และลดลงเหลือ 2.13 แสนยูนิตในสิ้นปี มาจากการที่ผู้ประกอบการเห็นสต็อกคงค้างจึงทยอยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และเร่งขายโครงการเก่า และคาดว่าเศรษฐกิจโตตามคาดการณ์ 2.8% และมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อจากภาครัฐ และมาตการผ่อนปรนLTV ทำให้กู้ซื้อบ้านได้ถึง 110% โดยไม่ต้องมีเงินเก็บก็พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที”

เขามองว่า กลุ่มคนที่เป็น Real Demand มีจำนวนมากที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริงได้รับอานิสงส์จากการสิทธิ์พิเศษค่อนข้างแรง ตั้งแต่กลุ่มคนที่เริ่มทำงาน (First Jobber) เก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน กลุ่มคนต้องการแยกครอบครัวออกมา และกลุ่มคนที่เคยเช่าบ้าน ส่วนกลุ่มเก็งกำไรยังมีน้อย เนื่องจากราคาบ้านไม่ขยับสูงขึ้น

-------------------

นักลงทุนต่างชาติ เริ่มเท รีเซลล์” คอนโด

ธิติวัฒน์ ธีรกุลธัญโรจน์ ประธานบริหารงานฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัทเซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายหลังจากปรับเกณฑ์ LTV ว่า ตลาดที่ได้รับอานิสงส์คือกลุ่มราคาบ้านหลังแรก โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา ทำให้เกิดการซื้อง่ายขึ้น เพราะทำให้คนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ได้เงินกู้เพิ่มขึ้นเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ 

อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อ Real Demand ที่ยังมีจำกัด แม้จะผ่อนปรน แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนจะกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะอัตราหนี้ครัวเรือนยังสูง และสัดส่วนของกลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่ 2 ก็ได้รับอานิสงส์เพียงบางส่วน แม้มาตรการจากภาครัฐ และผ่อนปรนเกณฑ์LTV แต่ก็ต้องติดตามกำลังซื้อที่มีอยู่ในปัจจุบัน สอดคล้องกันหรือไม่ 

ทว่า นับจากนี้ต่อไป กลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ ที่จับตลาดราคากลางจนถึงระดับต่ำ ต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท เช่น แอลพีเอ็น หรือพฤกษา ในเซ็คเม้นท์ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะเริ่มอัดแคมเปญลดราคา พร้อมกับการชูจุดขาย ซื้อบ้าน โดยไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์ เพียงหิ้วกระเป๋าใบเดียวพร้อมอยู่ได้เลย ส่วนตลาดที่LTV ไม่ส่งผลกระทบทั้งเชิงบวกและลบ คือระดับราคา 6 ล้านบาทขึ้นไป เพราะคนกลุ่มนี้มีเงินเก็บและกู้จากธนาคารน้อยมาก โดยเฉพาะแนวราบ 

“ประเด็นLTV ทำให้ตลาดราคากลางและล่าง ต่ำกว่า 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท เริ่มมีอารมณ์ในการซื้อมากขึ้น ทำให้ของเสร็จที่พร้อมโอน เริ่มเร่งระบายสต็อกกัน เพราะคนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น แต่ก็ต้องดูว่าตลาดบางส่วนยังมีภาระหนี้สูง แม้มาตรการมาสนับสนุนแต่อาจจะติดภาระหนี้” 

ขณะที่ตลาดต่างชาติ เห็นสัญญาณการซื้อที่ชะลอตัว จากเดิมที่นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ ที่เข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือลงทุนโดยการปล่อยเช่า เนื่องจากเห็นแนวโน้มราคาชะลอตัว และตลาดต่างชาติลดลง รวมไปถึงมีกฎหมายที่ไม่อนุญาตให้นำคอนโดปล่อยเช่ารายวัน ตามที่ทำในแอร์บีเอ็นบี (Airbnb) ทำให้ต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ที่ซื้อทีละ 5-10ห้องเริ่มทยอยปล่อยขาย หรือ นำมารีเซลล์ แม้ราคาขายจะลดลงจากราคาตลาด หรือบางรายขายขาดทุนก็ยอม อีกทั้ง ลูกค้าต่างชาติบางรายที่ทำสัญญาการจองเริ่มจะโอนช้าลงประมาณ 5-10%

 

แชร์ข่าว :
เพิ่มเพื่อน
Tags:

ข่าวที่เกี่ยวข้อง