กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก หรือ Global REITs เริ่มกลับมาอยู่ในความสนใจของนักลงทุน หลังได้รับแรงหนุนจากความคาดหวังว่า ธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) จะทยอยลดอัตราดอกเบี้ย และการเติบโตของ “ธุรกิจศูนย์ข้อมูล” (Data Center) ที่ช่วยหนุนปัจจัยพื้นฐานของ REITs
อย่างไรก็ตาม “กูรู” ด้านการลงทุนเห็นตรงกันว่า แม้ Global REITs ยังมีโอกาสเติบโตในระยะยาว แต่ระยะสั้นยังต้องจับตาทิศทาง
“อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล” (Bond Yield) และ “อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่แท้จริง” (Real Yield) รวมถึงความเสี่ยงจากเงินเฟ้อและนโยบายการเงิน จึงควรเลือกลงทุนอย่างระมัดระวังและทยอยสะสมมากกว่าการไล่ราคา
“ชยนนท์ รักกาญจนันท์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและผู้ร่วมก่อตั้ง บริษัท ฟินโนมีนา จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์กับ “กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ภาพรวมการลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Global REITs) ยังมีแนวโน้มเชิงบวกในระยะยาว จากแรงหนุนการเปลี่ยนผ่านอสังหาริมทรัพย์สู่ธุรกิจดาต้าเซนเตอร์ และคาดหวัง Fed จะทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ระยะสั้นแนะนำชะลอลงทุน เนื่องจากราคาปรับขึ้นมามากแล้ว และควรรอจังหวะที่อัตราผลตอบแทน Bond Yield สหรัฐ ปรับลดลงอย่างชัดเจน
ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีแรก Global REITs โดยเฉพาะในสหรัฐ มีผลตอบแทนโดดเด่น ขยับขึ้นเป็นอันดับ 2 จาก 11 กลุ่มอุตสาหกรรมตลาดหุ้นสหรัฐ รองจากกลุ่มเทคโนโลยี โดย REITs ในสหรัฐ และยุโรปเริ่มฟื้นตัวล่วงหน้าก่อน Bond Yield จะปรับลดลงจริง จากความคาดหวังของตลาด Fed จะเข้าสู่วัฏจักรดอกเบี้ยขาลง
นอกจากนี้ ปัจจัยพื้นฐานของ Global REITs ยังแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในสหรัฐ และยุโรปที่มีการปรับอสังหาริมทรัพย์สู่ธุรกิจ Data Center รองรับการเติบโตของเศรษฐกิจดิจิทัล ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูง และมีรายได้จากสัญญาเช่าที่มั่นคง
ขณะที่ อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล Global REITs อยู่ที่ราว 4.5-5% ใกล้เคียงกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐอายุ 10 ปี ซึ่งยังเป็นระดับที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสด แม้ยังต้องคำนึงถึงความผันผวนของราคาสินทรัพย์ควบคู่กันไป
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังต้องติดตามทิศทางนโยบายการเงินของ Fed อย่างใกล้ชิด หากเงินเฟ้อยังสูงจนต้องคงดอกเบี้ยในระดับสูงนานกว่าคาด หรือมีท่าทีเข้มงวดมากขึ้น อาจกดดันการลงทุนใน REITs
ขณะเดียวกัน ความตึงเครียดในช่องแคบฮอร์มุสที่อาจดันราคาน้ำมันสูงขึ้น ก็เป็นอีกปัจจัยเสี่ยงที่อาจเร่งเงินเฟ้อ และทำให้การปรับลดอัตราดอกเบี้ย Fed ล่าช้าออกไป
“แม้แนวโน้มระยะยาว Global REITs ยังเป็นขาขึ้น แต่ราคาที่ปรับขึ้นแรงในช่วงครึ่งปีแรกทำให้มูลค่าเริ่มตึงตัว จึงแนะนำให้นักลงทุนรอจังหวะเข้าซื้อมากกว่าการไล่ราคา สัญญาณที่น่าจับตา Bond Yield อายุ 10 ปีของสหรัฐ ปรับลดลงต่ำกว่า 4.30-4.25% จากระดับปัจจุบัน สะท้อนตลาดเชื่อ Fed จะไม่ขึ้นดอกเบี้ยเพิ่มเติม และเป็นจังหวะเหมาะสำหรับทยอยสะสม Global REITs”
“ภัทรนันท์ ธนียวัน ลิ้มอุดมพร” ผู้จัดการอาวุโส นักกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็กซ์สปริง จำกัด กล่าวว่า การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนGlobal REITs เริ่มกลับมาได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกอีกครั้ง โดยเป็นสินทรัพย์กลุ่ม Real Asset ที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อและกระจายพอร์ตลงทุน ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก
ทั้งนี้ ในช่วง 2-3 สัปดาห์ที่ผ่านมา มีกระแสเงินทุนไหลเข้าสู่ Global REITs อย่างต่อเนื่อง สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ฟื้นตัวหลังแรงกดดันจากดอกเบี้ยขาขึ้นอย่างไรก็ตาม แนะนำให้ใช้กลยุทธ์ Selective Investment โดยคัดเลือกลงทุนในกลุ่มที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งและมีศักยภาพเติบโต มากกว่ากระจายลงทุนในทุกประเภทของ REITs
โดยกลุ่มที่น่าสนใจ ได้แก่ Data Center REITs ซึ่งได้อานิสงส์จากการเติบโตของเศรษฐกิจดิจิทัล AI และบริการคลาวด์ รวมถึง Industrial REITs ที่ได้รับแรงหนุนจากอีคอมเมิร์ซและการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานโลก ขณะที่ Office REITs หรืออาคารสำนักงานแบบดั้งเดิม ได้รับความสนใจลดลง และไม่ใช่กลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนการเติบโตของตลาด REITs ในรอบนี้
แม้นักลงทุนบางส่วนคาด Bond Yield จะเข้าสู่ขาลง แต่ในหลายประเทศยังปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนด้านนโยบายการค้า โดยเฉพาะมาตรการภาษีและการค้าของ “โดนัลด์ ทรัมป์” ที่ส่งผลต่อคาดการณ์เงินเฟ้อและกดดันตลาดพันธบัตร
“ประกิต สิริวัฒนเกตุ” กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เมอร์ชั่นพาร์ทเนอร์ จำกัด กล่าวว่า ทิศทางการลงทุนยังต้องจับตา Real Yield หรืออัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่แท้จริง ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง แม้เงินเฟ้อมีแนวโน้มชะลอลง โดยแรงกดดันหลักมาจากการระดมทุนทั่วโลกที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ความต้องการเงินทุนเพิ่มขึ้นและผลักดัน Bond Yield สูงขึ้น
โดย Real Yield ขาขึ้นส่งผลกระทบต่อสินทรัพย์แตกต่างกัน โดยทองคำได้รับแรงกดดันมากที่สุด ขณะที่พันธบัตรเปิดโอกาสให้นักลงทุนล็อกผลตอบแทนในระดับสูง แต่ยังมีความเสี่ยงจาก Capital Loss หาก Yield ยังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง
สำหรับ Global REITs มองว่า แม้ราคายังฟื้นตัวช้ากว่าสินทรัพย์อื่น แต่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว โดยทิศทางยังขึ้นอยู่กับการเคลื่อนไหวของ Bond Yield
ทั้งนี้ Bond Yield ไม่สามารถปรับขึ้นได้ไม่จำกัด เมื่อถึงระดับที่จูงใจจะมีแรงซื้อจากนักลงทุนที่ต้องการล็อกผลตอบแทน ส่งผลให้ Yield มีโอกาสกลับเข้าสู่ขาลง
ทั้งนี้ มองว่า Global REITs เริ่มน่าสนใจจากราคาที่ยัง Laggard และ Dividend Yield อยู่ในระดับจูงใจ แต่แนะนำให้ทยอยสะสม ไม่ควรลงทุนเต็มสัดส่วน เนื่องจาก Real Yield ยังมีความผันผวน และเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
