‘อัลไล รีท’ กางกลยุทธ์ปั้นพอร์ตสินทรัพย์ทางเลือก ชี้เป้า ‘โลจิสติกส์-รีเทล’

นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด กล่าวในหัวข้อ Future of Alternative Assets โดยได้ฉายภาพรวมของโลกการลงทุนในปัจจุบันที่ "คาดเดายาก" ระบุว่า นักลงทุนกำลังเผชิญกับปัจจัยย้อนแย้ง ทั้งแรงกดดันเงินเฟ้อจากการลงทุนใน AI และปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ ขณะเดียวกันก็มีปัจจัยฉุดรั้งการเติบโตจากโครงสร้างประชากรที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ 

ขณะเดียวกันในภาวะที่เงินเฟ้อพุ่งสูงเหมือนยุคปี 70  มองว่า สินทรัพย์ทางเลือก ประเภท Real Assets อย่างทองคำและที่ดินจะโดดเด่นมาก เพราะมูลค่ามักเติบโตเร็วกว่าเงินเฟ้อ แต่หากเศรษฐกิจไทยเข้าสู่สภาวะ "โตช้า ดอกเบี้ยต่ำ" คล้ายญี่ปุ่นในช่วง 20-30 ปีที่ผ่านมา สินทรัพย์ที่ให้กระแสเงินสดสูงจะกลายเป็นพระเอก

"ในยุคที่ดอกเบี้ยลดลง ทุกคนจะเริ่ม Search for Yield สินทรัพย์ที่ให้ Cash Flow สูงอย่าง REIT จะ Perform ได้ดีมาก เพราะนอกจากจะได้ปันผลแล้ว ราคายังมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นจากส่วนต่างราคาที่แคบลง"

แม้ตลาดจะกังวลเรื่องการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) แต่ นายกวินทร์ มองว่า นโยบายการเงินของแต่ละประเทศจะเริ่ม "แยกทางกัน" มากขึ้นตามสภาวะเศรษฐกิจของตนเอง สำหรับไทย เขามองว่าดอกเบี้ยมีแนวโน้มคงที่หรือลดลงเล็กน้อย ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อ REIT 

สำหรับการเลือกลงทุนใน REITย้ำว่าต้องมองให้ไกลกว่าแค่ผลตอบแทนระยะสั้น คำถามสำคัญที่สุดในการเลือก REIT คือ อสังหาริมทรัพย์นั้นจะสามารถสร้าง กระแสเงินสด (Cash Flow ) ที่แข็งแกร่งได้ไหม ไม่ใช่แค่ปีสองปี แต่ต้องมองไปถึงอีก 20-30 ปีข้างหน้า 

ปัจจัยที่นักลงทุนต้องพิจารณาการลงทุนใน REIT ประกอบด้วย ประเภทกรรมสิทธิ์ แบบ Freehold หรือ Leasehold โดย Leasehold ในไทยมักให้ Yield สูงถึง 8-10% ขณะที่ Freehold อยู่ที่ 5-6% นอกจากนี้ต้องดูคุณภาพทำเล และเครดิตของผู้เช่าว่าอยู่ในอุตสาหกรรมที่มีอนาคตหรือไม่

ในมุมมองต่อตลาด REIT ของไทย มี 2 อุตสาหกรรมที่น่าจับตาเป็นพิเศษ ได้แก่ 1. Logistics และ Warehouse ได้อานิสงส์จากความแข็งแกร่งของไทยในฐานะฐานการผลิต 2.Retail มีการเติบโตของค่าเช่าสม่ำเสมอ และได้แรงหนุนจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวที่กระตุ้นการใช้จ่าย 

พร้อมกันนี้  แนะนักลงทุนจัดพอร์ต (Asset Allocation) โดยอ้างอิงข้อมูลจาก JP Morgan ว่านักลงทุนควรมีสินทรัพย์ทางเลือกประมาณ 25% ของพอร์ต เพื่อช่วยกระจายความเสี่ยง เนื่องจากสินทรัพย์เหล่านี้มักไม่มีความสัมพันธ์โดยตรงกับหุ้นหรือตราสารหนี้ ช่วยให้พอร์ตโดยรวมแข็งแกร่งและทนทานต่อความผันผวนได้ดีขึ้น