วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector หนทางยังไม่ราบรื่น

จากการคาดการณ์ผลประกอบการเบื้องต้นใน 4Q67F ของเรา พบว่ากำไรรวมอาจอยู่ที่ 5.56 พันล้านบาท (-27% YoY แต่ +1% YoY)
ขณะที่ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* น่าจะเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ เพียงรายเดียวที่มีการเติบโตดี QoQ จากการขายสินทรัพย์ต่าง ๆ เข้ากองทรัสต์ LH Shopping Center REIT (LHSC) มูลค่าประมาณ 1 พันล้านบาท แต่ทว่าสำหรับ AP Thailand (AP.BK/AP TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และ Quality Houses (QH.BK/QH TB)* น่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการ 4Q67F จะลดลงทั้ง YoY และ QoQ ส่วน LPN Dev (LPN.BK/LPN TB), Origin Property (ORI.BK/OR TB) และ Pruksa (PSH.BK/PSH TB) อาจเห็นการเติบโตดี YoY จากฐานต่ำ แต่ตัวเลข QoQ น่าจะยังคงซบเซา ทั้งนี้ เรายังไม่ได้รวมรายการพิเศษต่าง ๆ ที่ปกติมักเกิดขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี
Sentiment ตลาดอ่อนแอ
จากการสัมมนาล่าสุดโดย Agency for Real Estate Affairs (AREA) ยอดเปิดโครงการใหม่ ๆ และจำนวน
ยูนิตที่ขายได้ในปี 2567 ลดลงเหลือ 6.15 หมื่นยูนิต (-40% YoY) และ 5.9 หมื่นยูนิต (-30% YoY) ตามลำดับ ซึ่งต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ ในทางกลับกัน ราคาขายที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นมากกว่า 20% ต่อปีในช่วงปี 2566-67 อยู่ที่ 6.7 ล้านบาท/ยูนิต (จากค่าเฉลี่ย 4 ล้านบาท/ยูนิตในช่วงก่อน Covid) เนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯได้ปรับไปเน้นกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงบนที่มีกำลังซื้อสูง ขณะที่ บริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ บางรายที่เข้าร่วมสัมมนามองคล้ายกันถึงแนวโน้มตลาดที่ชะลอตัวในปัจจุบัน และเมื่อไม่มีสัญญาณบวกทางเศรษฐกิจที่ชัดเจน ตลาดที่อยู่อาศัยคงน่าจะมีแนวโน้มซบเซาในระยะสั้น ในขณะที่ตัวแทนต่างๆ จากภาคการเงินที่เข้าร่วมงานนี้ คาดว่าตลาดอสังหา ฯ จะแจ้งการเติบโตในปีนี้ติดลบอยู่ระหว่าง 1-5% ซึ่งค่อนไปทางอนุรักษ์นิยมมากกว่าประมาณการของ AREA และ REIC ที่ +10% และ+5% ตามลำดับ
ปรับประมาณการกำไรและราคาเป้าหมายใหม่
เราปรับลดประมาณการกำไรรวมปี 2567F และ 2568F ลง 4% และ 8% ตามลำดับ บนสมมติฐานรายได้ที่เติบโตช้าลงและอัตรากำไรสุทธิ (net margin) ต่ำลง ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ต่างๆ ของรัฐบาลรวมถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองได้หมดอายุไปแล้วเมื่อสิ้นปี 67 ดังนั้น เราคาดว่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ หลายรายจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สูงขึ้นในการผลักดันยอดขายไปจนกว่าจะมีมาตรการกระตุ้นชุดใหม่ออกมา เมื่ออิงจากประมาณการใหม่ของเรา กำไรสุทธิรวมปี 2567F อาจลดลง 25% YoY (-22% จากประมาณการเดิม) และฟื้นตัวเล็กน้อย 5% YoY ในปี 2568F (ต่ำกว่าประมาณการเดิมอยู่ที่ +9%) ด้วยเหตุจากภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคชะลอตัวกว่าคาด เราจึง de-rating ราคาเป้าหมายลงโดยอิงกับ PE ที่มีส่วนลดที่ระดับ -1 S.D. หรือมากกว่าจากเดิม -0.5 S.D. ถึงระดับค่าเฉลี่ย (Figure 2-3)
Valuation & Action
เราปรับลดน้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ ลงที่ "น้อยกว่าตลาด ฯ" จาก "เท่ากับตลาด ฯ" เนื่องจากเราคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคธุรกิจอสังหา ฯ จะยืดเยื้อออกไปอีก ทั้งนี้ เรายังคงคำแนะนำถือหุ้น SPALI, LH, QH และ PSH ส่วนทั้ง LPN และ ORI ยังคงแนะนำให้ขาย อย่างไรก็ดี เราอยู่ระหว่างทบทวนคำแนะนำหุ้น AP ซึ่งมีแนวโน้มที่จะจ่ายเงินปันผลงวดสุดท้ายด้วย dividend yield สูงน่าสนใจราว 7% ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้านี้ (Figure 5)
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการ
จ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย