วิเคราะห์หุ้น : บล.เคจีไอฯ Property Sector รัฐบาลต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯล่าสุดอีกถึงสิ้นปี 2567
รัฐบาลอนุมัติให้ขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ได้แก่ การลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็น 1% (จากปกติอยู่ที่ 2%) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหา ฯ เหลือ 0.01% (จากปกติอยู่ที่ 1%)
สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งจะหมดอายุสิ้นปี 2566 เพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปี
การต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ออกไปอีกเป็นสิ้นปี 2567
เรามีมุมมองเป็นกลางจากมาตรการกระตุ้นอสังหา ฯ ล่าสุดของรัฐบาลชุดปัจจุบันซึ่งมีผลบังคับมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว แต่อย่างไรก็ดี หากราคาประเมินซื้อขายเพื่อการลดหย่อนค่าธรรมเนียมดังกล่าวเพิ่มเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาทจะเป็นประโยชน์มากกว่าเพราะบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ รายใหญ่ 10 อันดับต้น ๆ สร้างที่อยู่อาศัยขายช่วงราคา 3-5 ล้านบาท/ยูนิตมากกว่าที่ราคา 3 ล้านบาท ทั้งนี้ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* AP Thailand (AP.BK/AP TB)* และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) มีสัดส่วนประเภทที่อยู่อาศัยราคาระหว่าง 3-5 ล้านบาท/ยูนิตน่าจะได้รับประโยชน์เต็มที่ (Figure 6)
การผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ถือเป็นกรณีที่ดีที่สุด
ในปี 2565 เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (BoT) ได้ผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อ LTV ชั่วคราวโดยผู้ซื้อสามารถกู้ได้ 100% เต็มมูลค่า ทำให้กำไรของกลุ่มอสังหาฯ พุ่งขึ้น >20% YoY แต่หลังจากมาตรการดังกล่าวหมดอายุลงประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ ภาคธุรกิจอสังหา ฯ ในปี 2566 ก็ซบเซาลงด้วยอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (rejection rate) และอัตราการยกเลิกการให้สินเชื่อ (cancellation rate) สูงมากกว่า 50% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบ้านระดับราคากลางถึงล่างเช่นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต โดยสรุปแล้ว เราประเมินว่ากำไรของกลุ่มอสังหา ฯปีนี้จะลดลง 8% YoY
คาดกำไรในปี 2567F ฟื้นตัวเพียงเล็กน้อย
เมื่อเทียบฐานกำไรต่ำปี 2566 เราคาดผลการดำเนินงานฟื้นตัวโดยในช่วง 2H67 จากแนวโน้มอัตราการเติบโตของ GDP ดีขึ้น เป็นเพราะมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลน่าจะเป็นเห็นผล ขณะที่ อัตราดอกเบี้ยซึ่งได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว จะทยอยอ่อนตัวลง ทั้งนี้ ความสัมพันธ์กันระหว่างอัตราการเพิ่มจดทะเบียนที่อยู่อาศัยและดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (CCI) และ อัตราการเติบโตของ GDP มีค่า >50% แต่หาก BOT ผ่อนคลายมาตรการ LTV อีกเช่นเดียวกับเมื่อปี 2565 เราคาดโมเมนตัมของอัตรการเติบโตปี 2567F แข็งแกร่งขึ้นกว่าการเติบโตกำไรที่เราประเมินที่ 4% YoY โดยที่ บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ รายใหญ่
ระดับบนอย่าง Land and Houses (LH.BK/LH TB)* Quality Houses (QH.BK/QH TB)* รวมทั้ง SC Asset (SC.BK/SC TB) ที่เรายังไม่มีคำแนะนำ มีสัดส่วนราคาขายที่อยู่อาศัยสูงกว่า 10 ล้านบาท น่าจะได้ประโยชน์สูงสุดสำหรับผู้ซื้อที่สามารถกู้ซื้อได้ถึง 100% จากปัจจุบันที่กู้ได้เพียง 70-90% ส่วนสัญญาการกู้ซื้อหลังที่สองโดยหลัก ๆ เป็นโครงการคอนโดมิเนียมน่าจะได้รับประโยชน์จากสัดส่วน LTV ที่เพิ่มจาก 70-90% เป็น 100% ดังนั้นบริษัทอสังหา ฯ ที่พัฒนาโครงการคอนโด ฯ อย่างเช่น AP SPALI Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* และที่ยังไม่มีคำแนะนำลงทุนคือ SC รวมทั้ง Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) และ Asset Wise (ASW.BK/ASW TB) จะเป็นผู้ได้รับประโยชน์รายต้น ๆ
Valuation & Action
เรามองเป็นกลางต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลล่าสุดในการต่ออายุค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งปี สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายราคาประเมินและวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต แต่อย่างไรก็ดี หากรัฐบาลเพิ่มราคาประเมินเป็น 5 ล้านบาท บริษัท SPALI AP และ PSH ซึ่งมีสัดส่วนของราคาขายที่อยู่อาศัยช่วง 3-5 ล้านบาท/ยูนิต จะเป็นผู้ได้ประโชน์จาการเพิ่มขึ้นดังกล่าว ในขณะที่มาตรการผ่อนคลาย LTV เป็นไปได้ยากเนื่องจาก BOT ยังคงมีความระมัดระวังอยู่ในด้านหนี้สินภาคครัวเรือนต่อ GDP สูงในปัจจุบัน ทั้งนี้ เราแนะนำ ซื้อ AP SPALI และ PSH
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ เรามองว่าการผ่อนคลายมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value ratio: LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทยถือเป็นกรณีที่ดีที่สุดในตอนนี้ ส่วนความเสี่ยงด้านลบได้แก่ มีความเป็นได้ในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ มาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนการเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด
