ANAN - เน้นระบายยูนิตที่ยังค้างสต็อก

แต่ถึงแม้ว่าแนวโน้มกำไรจะอ่อนแอ แต่เราคงคำแนะนำ ถือ ANAN โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 1.30 บาท เนื่องจากราคาหุ้นมี downside จำกัด

 

กลับมาเปิดโครงการใหม่อีกครั้งหลังจากเผชิญโรคระบาดมาสองปี

ANAN เปิดโครงการใหม่ 5 โครงการมูลค่ารวม 2.16 หมื่นล้านาทในปี 2022 หลังจากที่ไม่ได้เปิดโครงการใหม่เลยในปี 2020-21 เพราะสถานการณ์โรคระบาด และสภาวะของผู้บริโภคไม่เอื้ออำนวย โดยยอด presales ในปี 2022 เพิ่มขึ้น 38% เป็น 1.75 หมื่นล้านบาท แต่ยอดโอนเพิ่มขึ้นเพียง 20% เป็น 1.2 หมื่นล้านบาท แม้จะมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เริ่มโอนในปี 2022 ถึง 3 โครงการ อาจดีความได้ว่ายอดขายยูนิตค้างสต็อกทำได้น้อยและยอด presales ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่เพ่งเปิดใหม่ สอดคล้องกับอัตรา take-up rate เฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในปี 2022 จึงอยู่ในเกณฑ์ดีที่ 46% ทั้งนี้ยอดขายยูนิตที่ค้างสต็อกช้าเป็นได้หลายสาเหตุอย่างเช่น โครงการเก่าอาจดีไซน์ล้าสมัยแล้ว หรือ ยูนิตที่ยังขายไม่ออกขาดการบำรุงรักษา เมื่อสร้างเสร็จแล้วหลายปีมีอาจสภาพที่ทรุดโทรมลงลูกค้าจึงไม่ซื้อ

 

 

เน้นขายยูนิตที่ค้างสต็อกมากขึ้น

แม้ว่า backlog ที่เหลืออยู่จะเหลือน้อย แต่ ANAN มีแผนจะเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการในปี 2023 มูลค่า 1.46 หมื่นล้านบาท ลดลง 32% จากปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม บริษัทตั้งเป้ายอด presales และยอดโอนที่ 1.8 หมื่นล้านบาท (+3%) และ 1.45 หมื่นล้านบาท (+21%) ตามลำดับ ซึ่งหมายความว่า ANAN จะเน้นขายยูนิตที่ค้างสต็อกอยู่มากกว่าจะเน้นเปิดโครงการและทำยอด presales จากโครงการใหม่เหมือนกับในปีที่แล้ว ทั้งนี้อาจจะเนื่องจากเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียงโครงการเดียวที่จะสร้างเสร็จและเริ้มโอนในปีนี้ ได้แก่ “Ideo จุฬา-สามย่าน” (4.9 พันล้านบาท) ใน 2Q23 เทียบจากที่มี 3 โครงการ (1.56 หมื่นล้านบาท) ในปีที่แล้ว อย่างไรก็ดีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่สองโครงการในปีนี้ก็ถือว่าน่าสนใจเนื่องจากอยู่ในทำเลทองใกล้สถานี BTS สะพานควาย และสถานี BTS ทองหล่อ

 

คาดว่าจะยังขาดทุนสุทธิต่อไปอีก

เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรสุทธิปี FY23 ขึ้น 49% หลังจากที่โครงการ service apartment ของ ANAN เริ่มเปิดดำเนินการเต็มรูปแบบ และ OR สูงกว่าที่เราคาดไว้ อย่างไรก็ตาม เราคาดว่า ANAN จะยังคงมีผลขาดทุนสุทธิ เรามองว่าความเร็วของการฟื้นตัวรายได้ยอดโอนในปัจจุบันยังไม่มากพอที่จะรองรับ OPEX และหนุนให้บริษัทมีกำไรสุทธิ ทั้งนี้ แม้ว่า ANAN จะมีกำไรสุทธิเล็กน้อยใน 4Q22 หลังจากที่ขาดทุนสุทธิติดต่อกันมาห้าไตรมาส แต่สาเหตุหลักเป็นเพราะมีกำไรก้อนใหญ่จากการขายสินทรัพย์ อีกทั้งภาพรวมในปี 2022 บริษัทยังมีผลขาดทุนสุทธิ เราคงคำแนะนำถือ ANAN โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 1.30 บาท อิงจาก PB เพียง 0.5x ซึ่งถือว่าต่ำมากแล้วแต่ราคาหุ้นปัจจุบันมี downside เทียบราคาเป้าหมายไม่มากพอให้ขาย