ความเคลื่อนไหวสำคัญที่คนมีบ้านและที่ดิน รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องจับตา ล่าสุด กรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งจะนำมาใช้บังคับในรอบปี 2570-2573 โดยมีกำหนดประกาศอย่างเป็นทางการในวันที่ 1 ธ.ค.นี้ เพื่อให้มีผลบังคับใช้ทันทีในวันที่ 1 ม.ค. 2570 เบื้องต้นคาดการณ์ว่า ราคาประเมินรอบนี้จะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% ตามทิศทางเดียวกับการปรับฐานในรอบที่ผ่านๆ มา
นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า ขณะนี้กระบวนการพิจารณาราคาประเมินที่ดินรอบใหม่คืบหน้าไปแล้วกว่า 85% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขราคาประเมินสุทธิที่จะประกาศใช้อย่างเป็นทางการนั้น ยังอยู่ระหว่างขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการประจำจังหวัด
ทั้งนี้ ระบบการกำหนดราคาประเมินจะแบ่งการทำงานเป็น 2 ส่วน คือ คณะกรรมการของ กทม. และคณะกรรมการระดับจังหวัดที่มีผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธาน ทั้งนี้ ส่วนกลางจะทำหน้าที่จัดส่ง "ราคาอ้างอิง" ไปให้
โดยการพิจารณาเคาะราคาขั้นสุดท้ายในพื้นที่ต่างจังหวัด จะยังเป็นอำนาจเด็ดขาดของคณะกรรมการจังหวัดนั้นๆ โดยคาดว่าทุกพื้นที่จะสามารถสรุปและเสนอราคาประเมินทั้งหมดได้ในช่วงเดือน ก.ย.นี้
ลดช่องว่างราคาตลาด - รักษาสมดุลภาษี
สาเหตุสำคัญที่ราคาประเมินรอบใหม่จำเป็นต้องปรับตัวสูงขึ้น นายอัครุตม์ อธิบายว่า เป็นไปเพื่อให้ตัวเลขสะท้อนความจริงของระบบเศรษฐกิจมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันราคาประเมินของรัฐ ยังอยู่ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดถึงราว 40% โดยการประเมินรอบนี้ กรมฯ ตั้งเป้าจะขยับราคาประเมินให้เข้าไปใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น หรือให้มีส่วนต่างลดลงเหลือเพียง 15-20% เท่านั้น
อย่างไรก็ตาม กรมธนารักษ์ ยืนยันว่าจะนำปัจจัยด้าน สภาวะเศรษฐกิจเข้ามาประเมินร่วมด้วยอย่างรอบคอบ เพื่อรักษาสมดุลของผลกระทบให้ดีที่สุด ระหว่างคน 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ต้องการให้ที่ดินของตนเองมีราคาสูงขึ้นเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มทางทรัพย์สิน และกลุ่มที่ไม่อยากแบกรับภาระ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะต้องจ่ายแพงขึ้นตามฐานราคาประเมินที่ขยับขึ้น
“ที่ผ่านมาทิศทางราคาประเมินที่ดิน 4 ปีครั้ง จะมีแต่การคงราคาเดิมหากภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย โดยไม่มีนโยบายการปรับลดราคาประเมินลง”
ดึง AI วิเคราะห์จีดีพี - เล็งเปิดช่องปรับราคาเป้าหมายทุกปี
นอกจากการปรับราคาในรอบนี้ กรมธนารักษ์ยังเตรียมยกระดับการทำงานสู่ยุคดิจิทัล โดยเตรียมนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) เข้ามาช่วยประมวลผลฐานข้อมูลที่ดินที่หน่วยงานจัดเก็บมานานกว่า 10 ปี นำมาวิเคราะห์ร่วมกับตัวแปรทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราการบริโภค และการเติบโตของเศรษฐกิจประเทศ (GDP)
"การดึง AI เข้ามาใช้งาน จะช่วยสร้างโมเดลการประเมินราคาที่ดินที่มีความแม่นยำและสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจจริงมากขึ้น โดยคาดว่าในอนาคตจะสามารถใช้ AI ช่วยประเมินพื้นที่ต่างๆ ได้ครอบคลุมมากกว่า 90% ของข้อมูลทั้งหมด"
พร้อมกันนี้ กรมฯ ยังอยู่ระหว่างศึกษาแนวทางปรับปรุงกฎเกณฑ์ ซึ่งอาจเปิดช่องให้สามารถทบทวนและปรับราคาประเมินได้ระหว่างรอบ 4 ปี หากในอนาคตทิศทางเศรษฐกิจมีการฟื้นตัวหรือเติบโตอย่างก้าวกระโดด เพื่อให้กลไกราคาประเมินที่ดินของไทยสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงได้คล่องตัวและเป็นธรรมกับทุกฝ่ายมากที่สุด
