พิษโควิด​ -​19 ค่าส่วนกลางเสี่ยงหลุดเป้า?

พิษโควิด​ -​19 ค่าส่วนกลางเสี่ยงหลุดเป้า?

พิษของโควิด-19 ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม​ หรือบ้านจัดสรรในโครงการหมู่บ้านจัดสรร​ ย่อมเกิดผลกระทบต่อการชำระค่าส่วนกลาง

บทความโดย พิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย 

[email protected]

                  ​โควิด-19 กระทบต่อธุรกิจอุตสาหกรรมกรรมโดยรวมทุกประเภท​ โดยเฉพาะอุตสาหกรรมการผลิต​ การท่องเที่ยว​ การบริการ​ ก่อให้เกิดการลดการจ้างแรงงาน​ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมดังกล่าว​ ทั้งขนาดใหญ่​ กลาง​ และเล็ก​ ถูกกระทบถ้วนหน้า​ทั่วโลก เมื่อธุรกิจขาดออร์เดอร์​ คำสั่งซื้อ​ หรือคำสั่งซื้อมีจำนวนน้อย​ ลดลง​ ธุรกิจจำนวนมากดังกล่าว​ ก็จำเป็นต้องลดค่าใช้จ่าย​ เพื่อประคับประคองให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้​  แต่หากการประคับประคอง​ การดำเนินธุรกิจไปต่อไม่ได้จริงๆ​ ความจำเป็นด้านการลด​ เลิกจ้างแรงงานบุคลากร​ ลูกจ้าง​ในระบบ ย่อมส่งผลกระทบ​ รวมทั้งการปรับลดโครงสร้างธุรกิจ​ องค์กร​

                    อย่างไรก็ดี​ หากยังสามารถควบคุมดูแลธุรกิจไม่ได้​ ท้ายที่สุด​ อาจต้องหยุดการผลิต​ การส่งออก​ การบริการ​ตลอดจนการปิดถาวร หรือหยุดกิจการชั่วคราว​ เป็นต้น​ พลันเมื่อธุรกิจอุตสาหกรรมมีความจำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราว​ หรือถาวร​ย่อมส่งผลกระทบต่อการจ้างพนักงาน​ ลูกจ้างในระบบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้​ เมื่อลูกจ้าง​ พนักงานขาดรายได้​ ก็ส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายค่าใช้จ่ายภายในครอบครัว​  และครัวเรือนในที่สุด​ สำหรับผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนี่ยม​ หรือบ้านจัดสรรในโครงการหมู่บ้านจัดสรร​ ย่อมเกิดผลกระทบต่อการชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ​ ของนิติบุคคลอาคารชุด​ หรือหมู่บ้านจัดสรรไม่มากก็น้อย

 

                   ค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด​ หรือค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคตามที่นิติบุคคลอาคารชุด​ และหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บกับผู้ชื้อ​ ผู้ขาย​ เจ้าของร่วม​ หรือผู้ซื้อ​ ผู้ขายที่ดินจัดสรร​ เป็นหัวใจสำคัญยิ่งต่อระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ​ และสาธารณูปโภคของโครงการหมู่บ้านจัดสรร​ หลังการขาย​ ซึ่งทั้งนิติบุคคลอาคารชุด​ และหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ต้องบริหารจัดการ​ ควบคุมดูแลการใช้จ่ายค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์สินดังกล่าวเป็นประจำทุกเดือน​ ปี​

                   ทั้งนี้​ ตามข้อบังคับ​ กฎหมาย​ มติที่ประชุมคณะกรรมการ​ และที่ประชุมใหญ่สมาชิกตามลำดับ​ ค่าส่วนกลางอาคารชุด​ และค่าบำรุงรักษา​ และการจัดการสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรร​ ถูกกำหนดเป็นงบประมาณรายรับ​ และรายจ่ายล่วงหน้าในคราวการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อนเข้ารอบบัญชี​

                   โดยผู้จัดการ​คอนโดมิเนี่ยม และคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่จัดทำ​ พร้อมเสนองบประมาณรายรับ​ และรายจ่ายดังกล่าวต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร​ และงบประมาณดังกล่าวเกิดจากการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง​ ซึ่งเป็นรายรับ​ และรายจ่าย​ ๑๐๐% หรือเรียกง่ายๆ ว่างบสมดุล​ หมายความว่านิติบุคคลอาคารชุด​ หรือหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ส่งใบแจ้งเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับผู้ซื้อ​ หรือผู้ขายที่ยังขายกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินรายย่อยไม่ได้​ ให้ได้ครบจำนวนทุกราย

                   ในขณะเดียวกัน​ ยังจำเป็นต้อง ใช้​ หรือควบคุมค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง​  และทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค​ และบริการสาธารณะตามงบประมาณรายรับ​ รายจ่ายตามที่แถลง​ ขออนุมัติต่อที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อ​ เจ้าของร่วม​ และสมาชิกผู้ซื้อ​ ผู้ขายที่ดินจัดสรรอีกด้วย

 

                   ความเสี่ยงต่อการจัดเก็บค่าส่วนกลางทั้งระบบอาคารชุด​ คอนโดมิเนี่ยม​  และผู้ซื้อ​ ผู้ขายที่ดินจัดสรร​ อาจกระทบต่อนิติบุคคลอาคารชุด​ และหมู่บ้านจัดสรรที่อาจจัดเก็บไม่ได้ทั้งหมด​ หรือจัดเก็บได้บางส่วนตามแผนงานกำหนดไว้ในคราวแรก​ เหตุเพราะผู้ซื้อ​ ผู้ขายทรัพย์สิน​ ขาด​ หรือไม่มีรายได้จากการจ้างงาน​ การประกอบธุรกิจ​ เหตุซึ่งเกิดจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส​ โคโรนา​ หรือโควิด​ -​ ๑๙​ ซึ่งอาจใช้เวลานานมากกว่าหกเดือน​ หรือหนึ่ง​ หรือสองปี​ หรือจนกว่าจะมีวัคซีนรองรับกับเชื้อไวรัส​โคโรนาในอนาคต

 

                   อย่างไรก็ตาม​ เมื่อรายรับ​ หรือผลการจัดเก็บค่าส่วนกลางของอาคารชุด​ หรือหมู่บ้านจัดสรร​ หลุดเป้า​ แต่รายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการ​ และการให้บริการยังเท่าเดิม​ หรือรายรับน้อยกว่ารายจ่าย​ นิติบุคคลอาคารชุด​ หรือหมู่บ้านจัดสรร​ จะแก้ไขปัญหาดังกล่าวอย่างไร

 

                   "คำแนะนำ" ของผู้เขียนต่อระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางอาคารชุด​ และหมู่บ้านจัดสรร​ อาจอาศัย​ ยุทธวิธีดำเนินการ​ ดังต่อไปนี้

                    ๑.​   คัดแยกลูกหนี้ค่าส่วนกลางให้ชัดเจน​ อาจแยกรายละเอียดแบ่งเป็นลูกหนี้ผู้ซื้อ​ ผู้ขาย​ สถาบันการเงิน​ และนักลงทุน​ และมิใช่ลูกหนี้ค้างจ่ายเกินหนึ่ง​ สองเดือน​ เป็นต้น ทั้งนี้​ เพื่อให้เกิดความชัดเจนด้านรายรับ​ที่แน่นอน​ และสามารถติดตามทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าว​ อีกทั้งการควบคุมค่าใช้จ่ายได้อย่างเหมาะสม 

                   ๒.​ ผ่อนผัน​ ผ่อนปรนการชำระค่าส่วนกลางจากรายปี​ รายหกเดือน​ เป็นรายเดือน​ หรือสามเดือน​ โดยลดระยะเวลาให้น้อยลงตามกำลังความสามารถของผู้ซื้อ​ ผู้ขาย​ เจ้าของทรัพย์สิน คณะกรรมการคอนโดมิเนี่ยม​ หรือสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจออก​ กำหนดเป็นมติที่ประชุม​ เพื่อการผ่อนผัน​ ผ่อนปรนการชำระค่าส่วนกลางดังกล่าว​ เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่น​ เป็นการช่วยเหลือผู้ซื้อ​ ผู้ขายต่อการชำระค่าส่วนกลางดังกล่าวเป็นเงินก้อนโต​ ให้เป็นก้อนเล็กได้ระดับหนึ่ง

                   ๓.​ ลด​ หรือตัดค่าใช้จ่ายบางรายการที่ไม่จำเป็น​ เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุด​ หรือหมู่บ้านจัดสรรสามารถเดินได้ตามปกติในยามวิกฤติ ทั้งบุคลากรรักษาความปลอดภัย​ ความสะอาด​ บำรุงรักษาสวนหย่อม​ ฯลฯ เป็นต้น​ รวมทั้งการหาแนวทางการประหยัดค่าใช้จ่ายประเภทสาธารณูปโภคส่วนกลาง​ อาจลดจำนวน และค่าใช้จ่ายได้ระดับหนึ่ง​

                    ๔.​ ลงทุนเลือกใช้อุปกรณ์​ เครื่องไม้ ที่เป็นเทคโนโลยีทดแทนแรงงานบุคลากรในระยะยาว ถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่นิติบุคคลอาคารชุด​ และหมู่บ้านจัดสรรเลือกใช้อุปกรณ์​ เครื่องไม้​ เครื่องมือเทคโนโลยีแทนแรงงานบุคลากร​ เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้เป็นอย่างดี

                    ๕.​ แสวงหาช่องทางการหารายได้ทางอื่น​ที่เหมาะสม​ เช่น​ การให้เช่าพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง​ บริการตัวแทนการขาย​ หรือให้เช่าทรัพย์สิน​ ฯลฯ เป็นต้น อย่างไรก็ดี​ ความยากง่ายต่อการดำเนินการตาม​ ๕​ ยุทธวิธีดังกล่าวข้างต้น​ อาจแตกต่างกัน​ ในประเด็นจำนวนของผู้ซื้อ​  และผู้ขายที่แตกต่างกัน​ กรณีโครงการขายกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อรายย่อยได้จำนวนไม่ถึงกึ่งหนึ่ง​ หรือมีกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ หรือแปลงที่ดินจัดสรรของผู้ขายเกินกึ่งหนึ่ง​ อาจสะดวก​ง่ายต่อการติดตามทวงถาม​ หรือมีความเสี่ยงในการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้มากน้อยแตกต่างกัน​

                   ในทางตรงกันข้าม​ หากมีผู้ซื้อรายย่อย​ จำนวนเกินกว่ากึ่งหนึ่ง​ หรือสามในสี่ของทั้งหมด​ อาจลำบาก​ ยากต่อการติดตามทวงถามค่าส่วนกลางกับผู้ซื้อจำนวนดังกล่าว​ หรือมีความเสี่ยงในการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้จำนวนหนึ่ง​ ไม่ได้ตามเป้าหมาย​ เหตุอาจเกิดจากหลายปัจจัย​ โดยเฉพาะการถูกสถาบันการเงิน​ ผู้ให้จำนอง​ ฟ้องร้องดำเนินคดีผู้ซื้อบังคับจำนอง​ ฯลฯ​ เป็นต้น

                    กรณีไม่สามารถดำเนินการได้ตามยุทธวิธี​ หรือแผนงานที่ท่านเห็นว่าเหมาะสม​ หมายความว่ารายรับค่าส่วนกลาง​ ไม่เพียงพอกับรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง​อาคารชุด และสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร​ เห็นว่าอาจมีทางเลือกอื่นที่สามารถดำเนินการให้ท่านก้าวพ้นวิกฤติพิษโควิด​ -​ ๑๙​ ได้​ อาจได้แก่​ การขออนุมัติขอยืมค่ากองทุน​ เพื่อการใช้จ่ายเป็นการชั่วคราว​ หรืออาจอาศัยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม​ ตามมาตรา​ ๔๐​ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด​ หรือมติที่ประชุมคณะกรรมการ​ และ ที่ประชุมสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามข้อบังคับ​ และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน​ ขอยืมค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค​ (จำนวน​ ๗% ที่ได้รับจากผู้จัดสรรที่ดินในคราวจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร)​ เป็นการชั่วคราว​

                   อย่างไรก็ตาม​ เมื่อเชื้อไวรัสโคโรนา​ หรือโควิด​ -​ ๑๙​ หมดไป​ นิติบุคคลอาคารชุด​ และหมู่บ้านจัดสรร​สามารถเรียกเก็บค่ากองทุน​ และค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจำนวนดังกล่าวกับผู้ซื้อ​ ผู้ขาย​ เจ้าของร่วม​ และสมาชิกผู้ซื้อ​ ผู้ขายที่ดินจัดสรรต่อไปได้.