คอนโดต่างชาติ จีน ‘ชะลอ’แรง ‘รัสเซีย’ผงาดสวนกระแสโต 49.6%

 กำลังซื้อชาวต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมไทยยังเผชิญแรงกดดัน ยอดโอน 9 เดือนแรกปี 2569 หดตัว 12.7% แต่ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว กลับเกิดปรากฏการณ์เปลี่ยนขั้วกำลังซื้อ เมื่อจีนซึ่งครองตลาดหลักมายาวนานปรับลดลงแรง ขณะที่รัสเซีย อินเดีย และชาติตะวันตกเดินหน้าขยายตัว ดันชลบุรีและภูเก็ตขึ้นแท่นทำเลดาวรุ่ง 

จีนแผ่ว ฉุดตลาดต่างชาติ แต่รัสเซียกลับมาแรง

ตลาดคอนโดมิเนียมไทยกำลังเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ชะลอตัว ทว่าหากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าตลาดไม่ได้หดตัวในทิศทางเดียวกันทั้งหมด แต่กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของฐานผู้ซื้ออย่างมีนัยสำคัญข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ไตรมาส 3 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศ 3,085 หน่วย ลดลง 19.7% คิดเป็นมูลค่า 14,206 ล้านบาท ลดลง 7.6%

ขณะที่ภาพรวม 9 เดือนแรกของปี มีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 9,618 หน่วย ลดลง 12.7% และมีมูลค่า 42,473 ล้านบาท ลดลง 3.7% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แม้มูลค่าการโอนจะปรับลดลงน้อยกว่าจำนวนหน่วยก็ตาม
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ตัวเลขที่ดูเหมือนเป็นขาลง กลับมีสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตา โดยเฉพาะการขยับตัวของผู้ซื้อแต่ละสัญชาติ ซึ่งกำลังสะท้อนภาพตลาดใหม่ที่ไม่ได้พึ่งพากำลังซื้อจากประเทศใดประเทศหนึ่งเพียงอย่างเดียว

 รัสเซียพลิกเกม ขึ้นแท่นเบอร์ 2 แทนที่ตลาดเดิม

หากพิจารณาตามสัญชาติ จีนยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในไตรมาส 3 แต่แรงซื้อกลับหดตัวลงถึง 36.1% สะท้อนแรงกดดันที่ยังคงมีต่อกำลังซื้อจากตลาดหลักเดิมในทางกลับกัน ผู้ซื้อชาวรัสเซียกลับสวนกระแส ด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นถึง 49.6% ขยับขึ้นมาเป็นตลาดอันดับ 2 รองจากจีน กลายเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมต่างชาติในช่วงเวลานี้ ขณะที่ตลาดเมียนมาปรับลดลง 35.1% แสดงให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในตลาดจีน แต่ยังครอบคลุมผู้ซื้อจากหลายประเทศ
 

 อินเดีย-ชาติตะวันตกโตต่อ สะท้อนฐานลูกค้าใหม่

นอกจากรัสเซียแล้ว ยังมีผู้ซื้อจากอีกหลายประเทศที่ขยายตัวได้อย่างโดดเด่น โดยเฉพาะอินเดีย ซึ่งมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 66.6% ตามด้วยสหราชอาณาจักร เพิ่มขึ้น 34.6% สหรัฐอเมริกา เพิ่มขึ้น 30.4% และเยอรมนี เพิ่มขึ้น 2.9%ตรงกันข้ามกับไต้หวันที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 50.5%

สะท้อนการกระจายตัวของฐานผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ชัดเจนขึ้น แม้ตลาดโดยรวมจะยังเผชิญภาวะชะลอตัว แต่กำลังซื้อจากบางประเทศยังมีศักยภาพและพร้อมเข้ามาทดแทนตลาดที่อ่อนแรงลง

 กรุงเทพฯ แผ่วสวนทาง ‘ชลบุรี-ภูเก็ต’ ขึ้นแท่นดาวรุ่ง

เมื่อเจาะลึกในมิติทำเล พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมต่างชาติไม่ได้เติบโตหรือหดตัวในทิศทางเดียวกัน โดยกรุงเทพฯ ยังคงครองอันดับหนึ่งในด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ 7,572 ล้านบาท แต่ปรับลดลง 19.8%

ขณะที่เมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างชลบุรีและภูเก็ตกลับมีทิศทางเติบโตสวนกระแส  ชลบุรีมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 2,713 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.3% ส่วนภูเก็ตมีมูลค่า 2,436 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 60.4% สะท้อนความแข็งแกร่งของตลาดที่อยู่อาศัยในทำเลซึ่งมีความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติเฉพาะกลุ่มรองรับ

ที่น่าสนใจคือ แรงซื้อจากชาวรัสเซียมีบทบาทสำคัญต่อการเติบโตของทั้งสองจังหวัด โดยชลบุรีมีมูลค่าการซื้อจากชาวรัสเซียเพิ่มขึ้น 57.3% ส่วนภูเก็ตเพิ่มขึ้นถึง 80.3%ตัวเลขดังกล่าวชี้ให้เห็นว่า การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับภาพรวมเศรษฐกิจหรือกำลังซื้อระดับประเทศเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละทำเลในการดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการเฉพาะตัว

โอกาสไม่ได้อยู่ที่ตลาดใหญ่ที่สุดเสมอไป

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมต่างชาติในปี 2569 จึงสะท้อนโจทย์สำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า แม้กำลังซื้อจากต่างชาติจะ"ชะลอตัว" แต่ไม่ได้หมายความว่าโอกาสทางธุรกิจจะหายไปทั้งหมด การหดตัวของตลาดจีน ขณะที่รัสเซียและอินเดียเติบโต รวมถึงการขยายตัวของชลบุรีและภูเก็ต กำลังสะท้อนการเปลี่ยนผ่านของโครงสร้างอุปสงค์ที่ผู้ประกอบการต้องจับตาอย่างใกล้ชิด

จากนี้การแข่งขันอาจไม่ได้วัดกันที่ใครมีโครงการในทำเลใหญ่หรือมีจำนวนยูนิตมากที่สุด แต่อยู่ที่ใครเข้าใจลูกค้าแต่ละสัญชาติได้ลึกกว่า และสามารถพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่มได้อย่างแม่นยำเพราะในวันที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผู้ประกอบการที่อ่านทิศทางกำลังซื้อได้ก่อน ย่อมมี"โอกาส"คว้าเม็ดเงินจากตลาดที่ยังเติบโตได้ก่อนคู่แข่ง