อสังหาฯ9 เดือนพลิกโต 7.3% รับแรงหนุนมาตรการรัฐอุ้ม ปี70จ่อพักฐาน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังสะท้อนภาพการฟื้นตัวที่มีแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐเป็นสำคัญ หลังยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วง 9 เดือนแรกขยายตัวได้อย่างโดดเด่น แม้แรงส่งดังกล่าวเริ่มแผ่วลงในช่วงไตรมาส 3 จากการเร่งตัดสินใจซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ล่วงหน้าในช่วงก่อนมาตรการเดิมสิ้นสุด

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยว่า ช่วง 9 เดือนแรกปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 243,525 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 634,212 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7% อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะไตรมาส 3 ภาพตลาดกลับเริ่มส่งสัญญาณ"ชะลอตัว" โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ 75,860 หน่วย ลดลง 10.1% และมีมูลค่า 204,372 ล้านบาท ลดลง 9.6%

สาเหตุสำคัญมาจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 เพื่อใช้ประโยชน์จากมาตรการสนับสนุนของภาครัฐก่อนครบกำหนด ทำให้ยอดโอนบางส่วนถูกดึงมาเกิดขึ้นเร็วกว่าปกติ ส่งผลให้ตลาดในไตรมาส 3 เผชิญภาวะชะลอตัวเชิงจังหวะ มากกว่าจะเป็นการหดตัวจากปัจจัยด้านอุปสงค์เพียงอย่างเดียว

"การต่ออายุมาตรการภาครัฐยังเป็นแรงสนับสนุนสำคัญต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี แต่โจทย์ใหญ่ที่ยังต้องจับตาคือความสามารถในการซื้อที่แท้จริงของประชาชน ซึ่งถูกกดดันจากภาระหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน"

ไตรมาส 3 เข้าสู่โหมดปรับสมดุล หนี้ครัวเรือนตัวฉุด

ดร.มานะ  ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2569 เป็นช่วงของการปรับสมดุลหลังจากเร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก โดยยอดโอนที่ลดลงมีส่วนสำคัญจากการเร่งโอนในไตรมาส 2 ก่อนสิ้นสุดมาตรการเดิม นอกจากนี้ ยังมีแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่"ชะลอตัว"ตามความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก รวมถึงผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในบางพื้นที่ ทำให้ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีมีแนวโน้มอ่อนแรงลงเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก

แม้ภาคเศรษฐกิจยังมีปัจจัยบวกจากการลงทุนภาคเอกชนและการส่งออกที่ขยายตัวต่อเนื่อง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยในประเทศที่อยู่ในระดับต่ำ และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่แรงหนุนเหล่านี้ยังไม่เพียงพอที่จะปลดล็อกข้อจำกัดด้านกำลังซื้อได้ทั้งหมด

โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ธนาคารยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง และความไม่แน่นอนจากเศรษฐกิจโลก มาตรการกีดกันทางการค้า ตลอดจนความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นความเสี่ยงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

อีกหนึ่งโจทย์ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญคือ" สต็อก"ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในบางทำเลและบางระดับราคาที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ทั้งในด้านประเภทสินค้า ทำเล และระดับราคา

คอนโดแรงกว่าบ้าน บ้านมือสองฮอต

เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าคอนโดเป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดในช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ 81,030 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.6% คิดเป็นมูลค่า 192,587 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.3% ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบมีการโอนกรรมสิทธิ์ 162,495 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.8% แต่มีมูลค่า 441,625 ล้านบาท ลดลง 1.0% สะท้อนว่าการเติบโตของจำนวนหน่วยยังไม่ได้แปรเปลี่ยนเป็นมูลค่าตลาดที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะไตรมาส 3 จะพบว่าตลาดทั้ง2ประเภทต่างเผชิญแรงกดดัน โดยบ้านแนวราบมีการโอน 50,871 หน่วย ลดลง 11.7% และมีมูลค่า 142,194 ล้านบาท ลดลง 13.3%ส่วนคอนโดมีการโอน 24,989 หน่วย ลดลง 6.8% แต่มีมูลค่า 62,179 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1% แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการประคองมูลค่าตลาดได้ดีกว่าบ้านแนวราบในช่วงที่ตลาด"ชะลอตัว"

อีกประเด็นที่น่าจับตาคือ บ้านมือสองกำลังเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย ท่ามกลางข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและสินเชื่อ เนื่องจากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับระดับราคาที่เข้าถึงได้จริงและภาระผ่อนชำระที่สอดคล้องกับรายได้มากขึ้น

ปรากฏการณ์นี้กำลังสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค จากเดิมที่อาจให้ความสำคัญกับบ้านใหม่หรือโครงการเปิดตัวใหม่เป็นหลัก มาสู่การเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างราคา ทำเล และความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบมากขึ้น

 สินเชื่อบ้านโต 0.2% สะท้อนกำลังซื้อยังติดหล่ม

แม้มาตรการภาครัฐจะช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์และเร่งการตัดสินใจซื้อในช่วงที่ผ่านมา แต่ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยกลับสะท้อนอีกด้านของตลาดว่า กำลังซื้อที่แท้จริงยังฟื้นตัวอย่างจำกัด

ดร.มานะ ประเมินว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2569 จะมีมูลค่าประมาณ 564,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 0.2% จากปี 2568 ซึ่งอยู่ที่ 563,567 ล้านบาทส่วนปี 2570 คาดว่าสินเชื่อปล่อยใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 564,000 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 0.1% สะท้อนภาวะทรงตัวของกำลังซื้อและความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ของประชาชน

ตัวเลขดังกล่าวชี้ให้เห็นว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ได้หายไป แต่ปัญหาสำคัญอยู่ที่การเปลี่ยนความต้องการให้กลายเป็นกำลังซื้อจริง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาระผ่อนชำระและเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร

ขณะเดียวกัน โครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญในการเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อให้กับประชาชนกลุ่มเป้าหมาย อย่างไรก็ตาม ประสิทธิผลของมาตรการไม่ได้ขึ้นอยู่กับวงเงินสนับสนุนเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้และคุณสมบัติของผู้กู้ที่จะต้องผ่านเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อด้วย

ปี 70 ปรับฐาน จับตารัฐต่ออายุมาตรการ

สำหรับแนวโน้มตลาดในช่วงที่เหลือของปี REIC ประเมินว่า ปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 324,800 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.7% จากปี 2568 คิดเป็นมูลค่า 876,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% โดยมีมาตรการภาครัฐเป็นแรงสนับสนุนสำคัญอย่างไรก็ตาม ภาพในปี 2570 มีแนวโน้มเปลี่ยนเข้าสู่ช่วงปรับฐาน หรือ ทรงตัว โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 320,000 หน่วย ลดลง 1.5% และมีมูลค่า 871,200 ล้านบาท ลดลง 0.7%

ปัจจัยกดดันสำคัญมาจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก การฟื้นตัวของกำลังซื้อในประเทศที่ยังไม่แข็งแกร่ง ภาระหนี้ครัวเรือน และความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินทั้งนี้ ประมาณการดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะสิ้นสุดลงตามกำหนดในช่วงกลางปี 2570 และไม่มีการต่ออายุ

หากภาครัฐตัดสินใจต่ออายุมาตรการออกไปอีก จะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยประคองตลาดและเพิ่มโอกาสให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวได้ดีกว่าประมาณการ โดยเฉพาะเมื่อมีโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS เข้ามาเสริมกำลังซื้อในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2570 จะมีแนวโน้ม"ชะลอตัว" แต่ไม่ได้หมายความว่าโอกาสทางธุรกิจจะหายไปทั้งหมด ตรงกันข้าม ตลาดกำลังเปิดพื้นที่ให้ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและพัฒนาสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงได้เปรียบมากขึ้น

กลุ่มที่ยังมีโอกาสเติบโต ได้แก่ บ้านมือสอง ที่อยู่อาศัยระดับราคาที่เข้าถึงได้ ทำเลใกล้แหล่งงานและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุและบ้านประหยัดพลังงาน ซึ่งสอดรับกับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรและพฤติกรรมการอยู่อาศัยในระยะยาว

โจทย์สำคัญของผู้ประกอบการจึง"ไม่ใช่"การเร่งเปิดโครงการใหม่เพื่อสร้างยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือ การกำหนดราคาให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ และการเลือกทำเลที่มีฐานอุปสงค์รองรับอย่างแท้จริงการตัดสินใจลงทุนในระยะต่อไปจำเป็นต้องอาศัยข้อมูลอุปสงค์และอุปทาน รวมถึงความสามารถในการดูดซับสินค้าในแต่ละพื้นที่ เพื่อลดความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการเกินความต้องการของตลาด