อสังหาฯ จ่อถกขุนคลังชงมาตรการรอบใหม่ หวังเติมแรงซื้อ-ลดภาระผู้ประกอบการ

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย เตรียมหารือข้อเสนอเพิ่มเติมกับนายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศ รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ซึ่งมีกำหนดเป็นประธานเปิดงานและกล่าวปาฐกถาในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ระหว่างวันที่ 29 ต.ค.-1 พ.ย. 2569 ข้อเสนอสำคัญประกอบด้วย การเพิ่มวงเงินหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการซื้อบ้าน จาก 100,000 บาท เป็น 200,000 บาท เพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังบั่นทอนความเชื่อมั่นและความสามารถในการใช้จ่าย

อีกประเด็นคือ การปรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้สอดคล้องกับการใช้งานจริง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอนที่ยังไม่มีผู้ซื้อ ซึ่งปัจจุบันผู้ประกอบการต้องรับภาระภาษีในอัตราประเภทพาณิชยกรรม 0.3% สมาคมฯ จึงเสนอให้พิจารณาใช้อัตราภาษีประเภทที่อยู่อาศัย 0.03% เพื่อลดต้นทุนการถือครองสินค้าคงเหลือข้อเรียกร้องดังกล่าวสะท้อนโจทย์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้อยู่เพียงการเร่งระบายสต็อก แต่ยังต้องลดต้นทุนและเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้จริง
 

 มาตรการเดิมยังไม่พอ แม้ลดค่าโอน-ผ่อน LTV-เติมสินเชื่อบ้าน

แม้ภาครัฐมีมาตรการช่วยเหลือตลาดที่อยู่อาศัยออกมาแล้วหลายด้าน แต่ภาคเอกชนยังมองว่าจำเป็นต้องมีเครื่องมือเพิ่มเติม เพื่อให้มาตรการกระตุ้นส่งผ่านไปถึงผู้ซื้อได้มากขึ้นมาตรการที่ดำเนินการอยู่ประกอบด้วย การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% การผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซึ่งขยายระยะเวลาถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และโครงการสินเชื่อบ้าน “คนละหลัง พลัส” ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงินรวม 50,000 ล้านบาท

สินเชื่อดังกล่าวกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อราย ระยะเวลากู้สูงสุด 40 ปี และอัตราดอกเบี้ย 2.6-2.8% โดยมีเป้าหมายช่วยเพิ่มโอกาสให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม มาตรการด้านค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขสินเชื่อเพียงอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอ หากผู้ซื้อยังมีรายได้ไม่แน่นอน ภาระหนี้สูง หรือมีคุณสมบัติไม่ผ่านเกณฑ์พิจารณาของธนาคาร การเพิ่มแรงจูงใจทางภาษีควบคู่กับการลดต้นทุนผู้ประกอบการจึงเป็นอีกแนวทางที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการผลักดัน

 กำลังซื้อเปราะบาง สินเชื่อไม่ผ่านครึ่งปีแรก 44% ลุ้นแตะ 50%

ปัญหาสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ไม่ได้อยู่ที่จำนวนโครงการหรือโปรโมชั่นเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถของผู้บริโภคในการกู้ซื้อบ้าน ซึ่งยังเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการเปลี่ยนยอดจองให้กลายเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์

นายสุนทรกล่าวว่า ปัจจุบันกำลังซื้อยังเปราะบาง โดยอัตราลูกค้าที่ขอสินเชื่อธนาคารไม่ผ่านอยู่ในระดับสูง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ที่ 44% และคาดว่าทั้งปีอาจเพิ่มขึ้นแตะ 50%

ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2569 จะหดตัว 4-5% สะท้อนแรงกดดันที่ยังมีต่อเนื่อง แม้ภาคธุรกิจจะเร่งจัดแคมเปญส่งเสริมการขายและภาครัฐจะมีมาตรการช่วยเหลือออกมาแล้วก็ตามสำหรับสินเชื่อ “คนละหลัง พลัส” แม้จะเป็นอีกหนึ่งช่องทางเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อบ้าน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ยื่นกู้ทุกรายจะได้รับอนุมัติ เนื่องจากธนาคารยังต้องพิจารณาประวัติเครดิตและความสามารถในการชำระหนี้ของแต่ละบุคคล โดย ธอส. เตรียมนำสินเชื่อดังกล่าวมาประชาสัมพันธ์ภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 ด้วย

สถานการณ์นี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญโจทย์สองด้านพร้อมกัน คือ การสร้างแรงจูงใจให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อ และการเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อผ่านการพิจารณาสินเชื่อ เพื่อให้ดีมานด์ที่มีอยู่สามารถเปลี่ยนเป็นการซื้อขายจริงได้