ปลดล็อกเดินทางหัวหินจังหวะทองอสังหาฯ ที่ดินติดหาดพุ่งไร่ละ 160 ล้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์หัวหินเดินมาถึง “จุดเปลี่ยน” จากเมืองพักผ่อนสุดสัปดาห์ที่คนกรุงเทพฯ คุ้นเคย สู่เมืองที่มีศักยภาพรองรับการอยู่อาศัย และเป็นบ้านที่สองของผู้มีกำลังซื้อสูง ทว่าการกลับมาของตลาดรอบนี้อาจไม่ได้วัดกันเพียงจำนวนนักท่องเที่ยว แต่ยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ที่ดินหายาก และกำลังซื้อที่แท้จริง

อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯ หัวหินมีสัญญาณฟื้นตัว หลังเผชิญภาวะชะลอตัวต่อเนื่องช่วงหลังโควิด-19 โดยการเดินทางเริ่มสะดวกขึ้น และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา เป็นปัจจัยสำคัญในการเรียกความเชื่อมั่นกลับคืนมา

“โอกาสครั้งนี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะกลับมาร้อนแรงพร้อมกันทุกระดับราคา เพราะการขยับตัวของตลาดยังมีทั้งความแตกต่างของกลุ่มผู้ซื้อ ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น และข้อจำกัดด้านสินเชื่อที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องจับตา”

 

หนึ่งในปัจจัยที่กดดันตลาดหัวหินในช่วงที่ผ่านมา คือความไม่สะดวกในการเดินทางจากกรุงเทพฯ โดยเฉพาะผลกระทบจากการก่อสร้างโครงข่ายถนนที่เกี่ยวข้องกับเส้นทางสู่ภาคใต้ ทำให้การเดินทางใช้เวลามากขึ้น ความสะดวกในการเดินทางจึงมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจ นักท่องเที่ยวบางส่วนหันไปเลือกจุดหมายที่เข้าถึงง่ายกว่า ขณะที่ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองอาจชะลอการตัดสินใจออกไป

อุทัย มองว่า เมื่อการเดินทางเริ่มกลับสู่ภาวะปกติ โครงสร้างพื้นฐานมีความพร้อมมากขึ้น หัวหินมีโอกาสกลับมาดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้ซื้ออสังหาฯ ได้อีกครั้ง อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวจะยั่งยืนเพียงใด ไม่ได้ขึ้นอยู่กับถนนเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องอาศัยการพัฒนาเมือง สิ่งอำนวยความสะดวก และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ผู้คนได้ตลอดทั้งปี

เมืองตากอากาศสู่บ้านหลังหลักคนมีกำลังซื้อ

เสน่ห์ของหัวหินกำลังเปลี่ยนจากการเป็นจุดหมายสำหรับพักผ่อนชั่วคราว สู่เมืองที่ผู้คนเลือกใช้ชีวิตจริงมากขึ้น กลุ่มที่ย้ายมาอยู่อาศัยแบบเต็มเวลามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ท่ามกลางสิ่งอำนวยความสะดวกที่พัฒนาต่อเนื่อง

ปัจจุบัน หัวหินมีทั้งศูนย์การค้า ร้านอาหาร คาเฟ่ โรงเรียนนานาชาติ และโรงพยาบาลชั้นนำ รองรับตั้งแต่ครอบครัวที่ต้องการย้ายออกจากเมืองใหญ่ ไปจนถึงผู้สูงวัยและเจ้าของธุรกิจที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่แตกต่างจากกรุงเทพฯ

“ในอดีต ภาพของหัวหินผูกพันกับชนชั้นสูง ข้าราชการ และตระกูลเก่าแก่ที่มีบ้านพักใกล้พระราชวังไกลกังวล แต่วันนี้เมืองขยายตัวออกไปไกลกว่าใจกลางเดิม ครอบคลุมพื้นที่ข้ามทางรถไฟ ต่อเนื่องไปถึงเขาเต่า เชื่อมโยงชะอำ เปิดทางให้ผู้ซื้อระดับกลางเข้าถึงคอนโดและที่อยู่อาศัยได้หลากหลายขึ้น”

อีกแรงขับเคลื่อนคือการท่องเที่ยวที่มีฤดูกาลชัดเจน ช่วงฤดูหนาวมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวสแกนดิเนเวีย เข้ามาพำนักระยะยาว 1-3 เดือน ขณะที่ฤดูร้อนเป็นช่วงที่นักท่องเที่ยวไทยเดินทางมาพักผ่อนมากขึ้น 

หัวหินมีนักท่องเที่ยวหมุนเวียน 17 ล้านคนต่อปี สะท้อนฐานความต้องการที่มีอยู่อาศัย แต่การเปลี่ยนจากเมืองท่องเที่ยวเป็นเมืองอยู่อาศัยเต็มรูปแบบยังต้องอาศัยความพร้อมของบริการสาธารณะและระบบเมืองในระยะยาว

 หัวหินไม่ใช่พัทยา และยังมีช่องว่างจากภูเก็ต

เมื่อเปรียบเทียบกับพัทยา หัวหินอาจเสียเปรียบด้านระยะทางและความสะดวกในการเดินทางจากกรุงเทพฯ ขณะที่พัทยาใช้เวลาเดินทางชั่วโมงกว่า และได้รับแรงหนุนจากการลงทุนในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แต่หัวหินมีจุดขายอีกแบบ ทั้งบรรยากาศชายทะเล ความสงบ และความเหมาะสมกับการพักผ่อนของครอบครัว ไม่เน้นสีสันสถานบันเทิงยามค่ำคืนในระดับเดียวกับพัทยา ความแตกต่างนี้ทำให้หัวหินไม่จำเป็นต้องแข่งขันด้วยความเร็วในการเดินทางเพียงอย่างเดียว

ส่วนภูเก็ตเป็นจุดหมายระดับนานาชาติที่ชาวต่างชาติรู้จักกว้างขวาง ราคาที่ดินและอสังหาฯ ติดทะเลอยู่ในระดับสูง บางแปลงราคามากกว่า 200 ล้านบาทต่อไร่ ภายใต้ข้อจำกัดด้านกฎหมายและผังเมืองที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่

หัวหินจึงมีพื้นที่ให้เติบโตในฐานะบ้านพักตากอากาศของคนไทย และกำลังขยายการรับรู้ไปยังชาวต่างชาติที่มองหาทำเลริมทะเลซึ่งยังมีระดับราคาสมเหตุสมผลกว่าในบางจุดหมายสำคัญ โจทย์ของหัวหินจึงไม่ใช่การเดินตามพัทยาหรือภูเก็ต แต่คือการรักษาเอกลักษณ์ของเมือง พร้อมยกระดับคุณภาพโครงการให้สอดรับกับกำลังซื้อที่หลากหลาย

ซัพพลายหรูขาด ที่ดินติดหาด 160 ล้าน

อีกประเด็นที่ทำให้หัวหินน่าจับตาคือข้อจำกัดด้านซัพพลาย ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาไม่มีผู้พัฒนาอสังหาฯ เปิดตัวโครงการใหม่ส่งผลให้สินค้าที่มีอยู่ส่วนใหญ่เป็นโครงการเดิม โดยเฉพาะโครงการติดชายหาด

อุทัย ระบุว่า โครงการระดับบนอย่าง InterContinental Residences ปิดการขายไปแล้วหลายปี ที่ดินแปลงใหญ่ริมทะเลขนาด 5-9 ไร่ หาได้ยาก เพราะเจ้าของส่วนใหญ่เป็นตระกูลที่ถือครองที่ดินมายาวนานและไม่มีความจำเป็นต้องเร่งขาย

“ที่ดินติดหาดหัวหินปัจจุบันราคา160 ล้านบาทต่อไร่ หรือราว 400,000 บาทต่อตารางวา เติบโตเฉลี่ย 10% ต่อปี”

เมื่อที่ดินเป็นทรัพยากรที่มีจำกัด การพัฒนาโครงการใหม่จึงต้องเผชิญทั้งต้นทุนที่สูงขึ้นและข้อจำกัดในการหาทำเล ขณะเดียวกัน หากความต้องการกลับมาเพิ่มขึ้นในช่วงที่ซัพพลายใหม่ยังไม่มาก ราคาที่อยู่อาศัยระดับบนก็อาจได้รับแรงหนุนอย่างไรก็ตาม การขาดแคลนสินค้าไม่ได้รับประกันว่าโครงการทุกแห่งจะขายได้ดีเสมอไป เพราะความสำเร็จยังขึ้นอยู่กับราคา ทำเล คุณภาพการออกแบบ และความสามารถในการตอบโจทย์ผู้ซื้อจริง

 The Standard Residences เจาะลักชัวรี

ท่ามกลางตลาดที่ยังอยู่ระหว่างฟื้นตัว แสนสิริ เวางตำแหน่งสินค้าให้ครอบคลุมตั้งแต่ระดับเริ่มต้นจนถึงตลาดลักชัวรี เพื่อลดการพึ่งพากำลังซื้อจากกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป

โครงการ “Hub Hua Hin” จับตลาดระดับราคาล้านกว่าบาท หลังเปิดขาย 1 เดือนมียอดขายแล้ว 60% ขณะที่ Cabanas ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มียอดขายมากกว่า 80% ส่วนตลาดบน The Standard Residences ราคาขายเฉลี่ย 270,000 บาทต่อตร.ม. กลุ่มผู้ซื้อ 90% เป็นคนไทย ทั้งเจ้าของธุรกิจที่ต้องการบ้านพักตากอากาศและผู้ซื้อระดับบนในพื้นที่เพชรบุรี และประจวบคีรีขันธ์ ส่วนชาวต่างชาติมีสัดส่วน 10%

“จุดที่น่าสนใจคือห้องขนาดใหญ่ได้รับความสนใจสูง พูลวิลล่า ราคามากกว่า 100 ล้านบาทต่อหลัง ขายหมดตั้งแต่รอบพรีเซล รวมถึงห้องขนาด 3 ห้องนอน วิวทะเล สะท้อนว่าผู้ซื้อบางกลุ่มยังพร้อมจ่ายเพื่อสินค้าที่มีความแตกต่างและตอบโจทย์การพักผ่อนระดับพรีเมียม”

ปัจจุบัน The Standard Residences มียอดขายแล้ว 40% ตั้งเป้ายอดโอนปีนี้ 700 ล้านบาท ความท้าทายหลังจากนี้คือการเปลี่ยนยอดขายให้เป็นยอดโอนตามเป้าหมาย ท่ามกลางภาวะสินเชื่อที่เข้มงวดและการตัดสินใจซื้อที่ใช้เวลานานขึ้น แม้กลุ่มลูกค้าระดับบนจะมีความสามารถในการซื้อสูงกว่าตลาดทั่วไปก็ตาม

 ลุ้นปิดการขาย แต่เศรษฐกิจยังเป็นตัวแปร

อุทัย ประเมินว่า การฟื้นตัวของหัวหินจะชัดเจนขึ้นเมื่อการเดินทางสะดวกกว่าเดิม ควบคู่กับการพัฒนาสนามบินหัวหินเพื่อรองรับเที่ยวบินต่างชาติ เที่ยวบินเช่าเหมาลำ และเครื่องบินส่วนตัว หากดำเนินการได้ตามแผน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงตลาดนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อจากต่างประเทศ

อีกปัจจัยคือความต้องการบ้านพักแห่งที่สองของผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งให้ความสำคัญกับความปลอดภัยจากน้ำท่วม ระบบสาธารณูปโภค และการบริหารจัดการโครงการมากขึ้น

อย่างไรก็ดี ความต้องการดังกล่าวต้องพิจารณาควบคู่กับความเสี่ยงด้านภัยธรรมชาติและความพร้อมของแต่ละทำเล คาดว่าทิศทางตลาดจะเริ่มเห็นภาพฟื้นตัวชัดเจนตั้งแต่ช่วงเดือนมี.ค.-เม.ย. ประเมินว่าจะปิดการขายโครงการทั้งหมดในปี 2571

แต่เส้นทางดังกล่าวยังมีความไม่แน่นอน ทั้งเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ภาระหนี้ครัวเรือน กำลังซื้อที่อ่อนแรง และการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงปัจจัยทางการเมือง นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และภัยธรรมชาติ ยังอาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้

การกลับมาของหัวหินจะไม่ใช่เพียงเรื่องของนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นหรือราคาที่ดินที่แพงขึ้น แต่คือบททดสอบว่าเมืองตากอากาศแห่งนี้จะยกระดับตัวเองเป็นเมืองอยู่อาศัยคุณภาพสูงได้มากเพียงใด สำหรับ “แสนสิริ” การวางสินค้าให้ครอบคลุมหลายระดับราคาและการรุกตลาดลักชัวรีคือการคว้าโอกาสก่อนตลาดกลับมาคึกคักเต็มตัว 

ส่วนหัวหินจะก้าวสู่การเติบโตรอบใหม่ได้จริงหรือไม่ ยังคงขึ้นอยู่กับความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน กำลังซื้อ และการสร้างความเชื่อมั่นให้ตลาดในระยะยาว