‘ออฟฟิศ’ พื้นที่ว่างพุ่ง1.6 ล้านตร.ม.หวังปี 70 อุปทานใหม่ลดจุดเปลี่ยนตลาดฟื้น

จับสัญญาณตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ "อุปทานใหม่" จ่อเติมตลาดอีกกว่า 119,000 ตารางเมตรในไตรมาสสุดท้าย! ก่อนชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2570

ปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณของเสถียรภาพ หลังเผชิญแรงกดดันจากอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากในช่วงก่อนหน้า ทว่าเสถียรภาพที่เกิดขึ้นยังห่างไกลจากการฟื้นตัวเต็มรูปแบบ เพราะแม้ผู้เช่าจะยังเดินหน้าหาพื้นที่สำนักงาน แต่ความต้องการกลับกระจุกตัวอยู่ในอาคารที่ตอบโจทย์ด้านคุณภาพและมาตรฐานการใช้งานมากขึ้น

อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานโดยรวมขยับขึ้นเล็กน้อย 0.1% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 76.4% ขณะที่ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยทรงตัวที่ 858 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน สะท้อนว่าตลาดเริ่มประคองตัวได้ แต่ยังไม่มีกำลังมากพอที่จะผลักดันค่าเช่าให้ปรับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยอัตราการเช่าในรอบ 10 ปี ซึ่งอยู่ที่ 83% ตลาดยังมีช่องว่างให้ฟื้นตัวอีกมาก ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานว่างสะสม 1.6 ล้านตร.ม. ทำให้การแข่งขันระหว่างเจ้าของอาคารยังคงเข้มข้น และเปิดโอกาสให้ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูงกว่า

โจทย์ของตลาดในเวลานี้จึง“ไม่ใช่”เพียงการเพิ่มจำนวนผู้เช่า แต่เป็นการทำให้อาคารแต่ละแห่งแตกต่างและมีความน่าสนใจมากพอที่จะดึงดูดองค์กรที่กำลังทบทวนต้นทุนและรูปแบบการใช้พื้นที่สำนักงาน

 เศรษฐกิจโตแผ่ว กดดันตัดสินใจเช่าพื้นที่

แรงกดดันต่อตลาดสำนักงานไม่ได้เกิดจากอุปทานเพียงด้านเดียว แต่ยังเชื่อมโยงกับภาพเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลง โดย GDP ไตรมาส 2 ปี 2569 ขยายตัว 1.9% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ลดลงจาก 2.8% ในไตรมาสแรก และหดตัว 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหลังปรับฤดูกาล

ในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ การตัดสินใจเช่าสำนักงานจึงมีแนวโน้มเปลี่ยนจากการขยายพื้นที่เพื่อรองรับการเติบโต ไปสู่การควบคุมค่าใช้จ่าย การย้ายสำนักงาน และการควบรวมพื้นที่ให้เหมาะสมกับการดำเนินงานมากขึ้น แม้ดัชนีความเชื่อมั่นที่คาดการณ์ในอีก 3 เดือนข้างหน้าจะขยับขึ้นเป็น 50.8 จากความหวังต่อฤดูกาลท่องเที่ยวและมาตรการภาครัฐ แต่ยังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าความเชื่อมั่นดังกล่าวจะเปลี่ยนเป็นการขยายพื้นที่เช่าในวงกว้าง

 

อุปทานใหม่ยังไหลเข้า ส่อชะลอตัวระยะยาว

ไตรมาส 3 ปีนี้ ตลาดมีพื้นที่สำนักงานรวมเพิ่มขึ้น 0.8% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 6.82 ล้านตร.ม. หลังอาคาร AIA Connect ซึ่งมีพื้นที่สำนักงาน 53,500 ตร.ม. ก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยไม่มีอาคารสำนักงานถูกถอนออกจากตลาดในช่วงเดียวกัน ส่วนพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมเพิ่มขึ้น 1.8% มาอยู่ที่ 3.03 ล้านตร.ม. คิดเป็น 44% ของอุปทานทั้งหมด สะท้อนบทบาทที่เพิ่มขึ้นของอาคารสีเขียวในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ

แต่ความท้าทายยังอยู่ที่อาคารใหม่ซึ่งกำลังทยอยเข้าสู่ตลาด โดยไตรมาส 4 ปี 2569 คาดมีพื้นที่สำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จอีก 119,000 ตร.ม. จากโครงการ One Bangkok Tower 2 และ Summit Tower ขณะที่ Boonmitr Silom และ Project O เลื่อนกำหนดแล้วเสร็จเป็นปีถัดไป เพิ่มแรงกดดันต่ออัตราเช่า เพราะพื้นที่ใหม่ต้องใช้เวลาในการหาผู้เช่า และต้องแข่งขันกับอาคารเดิมที่ยังมีพื้นที่ว่างอยู่มาก

“ภาพระยะยาวเริ่มมีปัจจัยบวกเมื่ออุปทานสำนักงานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจนถึงปี 2574 ลดลงเหลือ 530,000 ตร.ม. ราว 54% เป็นโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง หลังปี 2569 คาดมีอาคารใหม่แล้วเสร็จเฉลี่ย 82,000 ตร.ม.ต่อปี ส่วนปี 2570 มีอุปทานใหม่ 50,000 ตร.ม. และปัจจุบันยังไม่มีโครงการที่แล้วเสร็จในปี 2571”

การชะลอตัวของอุปทานจึงอาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ช่วยให้ตลาดทยอยระบายพื้นที่ว่างสะสม แต่ผลลัพธ์จะเกิดขึ้นเร็วเพียงใด ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้เช่าในการขยายธุรกิจและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม

ดีมานด์ไม่ได้หาย แต่เลือกอาคารมากขึ้น

ตัวเลขการเช่าในไตรมาส 3 สะท้อนว่าความต้องการยังมีอยู่ โดยปริมาณเช่าพื้นที่รวม 109,000 ตร.ม. พื้นที่ที่ผู้เช่าย้ายออก 59,000 ตร.ม. ส่งผลให้การดูดซับพื้นที่สุทธิอยู่ที่ 51,000 ตร.ม. ลดลงจาก 69,000 ตร.ม. ในไตรมาสก่อน 

อย่างไรก็ดี ตัวเลขสุทธิดังกล่าวซ่อนความแตกต่างที่สำคัญระหว่างอาคารแต่ละกลุ่ม เพราะ BTS Visionary Park, Cloud 11, One Origin และ AIA Connect ซึ่งเป็นอาคารใหม่ มีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นรวม 66,000 ตร.ม. อาคารสำนักงานส่วนที่เหลือของตลาดกลับมีพื้นที่เช่าสุทธิลดลงราว 16,000 ตร.ม.

“ตลาดไม่ได้ขาดความต้องการทั้งหมด แต่ผู้เช่ากำลังเลือกสรรมากขึ้น และอาคารใหม่ที่มีคุณภาพตรงกับความต้องการสามารถดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่าอาคารเดิม”

เมื่อจำแนกตามทำเล พื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) ดูดซับพื้นที่สุทธิ 49,000 ตร.ม. ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เพิ่มขึ้นเพียง 2,000 ตร.ม. สะท้อนบทบาทของโครงการใหม่ในทำเลนอก CBD ที่ช่วยขับเคลื่อนตลาดในไตรมาสนี้

ค่าเช่ายังนิ่ง ผู้เช่าถือไพ่เหนือกว่า

แม้ความต้องการเช่าจะช่วยให้อัตราการเช่ารวมขยับขึ้นเล็กน้อย แต่ยังไม่มากพอที่จะสร้างแรงส่งให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นในภาพรวม โดยค่าเช่าเสนอเฉลี่ย 858 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

หากแยก อาคารเกรด A  อัตราเช่าเพิ่มขึ้น 1.6% มาอยู่ที่ 79% ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.3% เป็น 1,271 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อาคารเกรด B อัตราเช่าลดลง 0.6 % มาอยู่ที่ 73% แม้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.7% เป็น 869 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อาคารเกรด C อัตราเช่าเพิ่มขึ้น 0.4% เป็น 80% และค่าเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.1% เป็น 545 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

ในทางปฏิบัติ ผู้เช่ายังคงมีโอกาสเจรจาเงื่อนไขได้หลากหลาย ตั้งแต่ส่วนลดค่าเช่า ระยะเวลาปลอดค่าเช่า สิทธิประโยชน์เพิ่ม ไปจนถึงเงินสนับสนุนค่าตกแต่งพื้นที่สำนักงาน (Fit-out Support) กลยุทธ์เหล่านี้อาจมีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าราคาค่าเช่าที่ประกาศไว้ เพราะต้นทุนรวมตลอดอายุสัญญาเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจขององค์กร

สำหรับเจ้าของอาคาร การรักษาอัตราการเช่าและลดความเสี่ยงจากพื้นที่ว่างจึงอาจสำคัญกว่าการเร่งปรับค่าเช่าขึ้นในระยะสั้น

 Non-CBD มาแรง CBD แข่งราคาเดือด

ความแตกต่างระหว่างทำเลยังเป็นอีกหนึ่งภาพสะท้อนของตลาดที่ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น พื้นที่ CBD ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยลดลง 0.4% จากไตรมาสก่อน มาอยู่ที่ 976 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราเช่าทรงตัวราว 75%

ในกลุ่ม “เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ” ค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1.1% มาอยู่ที่ 1,063 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 1.1 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 76% ย่าน “นานา-อโศก-พร้อมพงษ์” ค่าเช่าทรงตัวที่ 903 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราเช่าลดลงเล็กน้อยเหลือ 79% “สีลม-สาทร-พระราม 4” ค่าเช่าทรงตัวที่ 1,017 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่อัตราการเช่าลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 74%

ตรงกันข้าม พื้นที่ Non-CBD ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.5% มาอยู่ที่ 699 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราเช่าเพิ่มขึ้น 0.2 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 78% โดยมีอาคารใหม่เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ

“พหลโยธิน-วิภาวดี” อัตราเช่าเพิ่มขึ้น 5.1 จุดเปอร์เซ็นต์ มาอยู่ที่ 80% ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.6% เป็น 724 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน “บางนา-ศรีนครินทร์” อัตราเช่าเพิ่มขึ้น 3.5 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 69% และค่าเช่าเพิ่มขึ้น 0.3% เป็น 690 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน

ขณะที่ “เพชรบุรี-พระราม 9-รัชดา” ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 0.7% เป็น 733 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่อัตราเช่าลดลง 3.7 จุดเปอร์เซ็นต์ เหลือ 78% ส่วนหนึ่งเป็นผลจาก AIA Connect เพิ่งเข้าสู่ตลาดและมีอัตราเช่าเริ่มต้น 30%

"Non-CBD ดึงดูดความต้องการได้จากอาคารใหม่และระดับค่าเช่าที่แข่งขันได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกทำเลจะเติบโตเท่ากัน เพราะอาคารใหม่แต่ละแห่งยังต้องใช้เวลาในการสร้างฐานผู้เช่า"

 ปี 2570 จุดเปลี่ยนสำคัญ

ปัญญา ประเมินว่า ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มส่งสัญญาณทรงตัวหลังอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก แต่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มรูปแบบ เพราะความต้องการเช่ายังคงกระจุกตัวอยู่ในอาคารใหม่ ขณะที่อาคารเดิมยังเผชิญแรงกดดันด้านการแข่งขันในระยะต่อไป การชะลอตัวของอุปทานใหม่ตั้งแต่ปี 2570 จะช่วยลดแรงกดดันได้บางส่วน แต่ด้วยพื้นที่ว่างสะสม 1.6 ล้านตร.ม. การฟื้นตัวจำเป็นต้องอาศัยเวลาและการดูดซับพื้นที่อย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยที่ต้องจับตาใกล้ที่สุดคือพื้นที่สำนักงานใหม่ประมาณ 119,000 ตารางเมตรที่จะเข้าสู่ตลาดในไตรมาส 4 ปีนี้ ซึ่งอาจกดดันอัตราการเช่าโดยรวมในระยะสั้น ขณะที่การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังไม่ทั่วถึงมีแนวโน้มทำให้ผู้เช่าเลือกย้ายหรือควบรวมพื้นที่ มากกว่าขยายสำนักงานเพิ่มอย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม เมื่ออุปทานใหม่ลดลงในปี 2570 และไม่มีโครงการใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2571 ตามแผนปัจจุบัน ตลาดอาจมีโอกาสทยอยระบายพื้นที่ว่างและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปหลังจากนั้น