คอนโดใหม่จ่อขึ้นราคาตามต้นทุน ก่อสร้าง ค่าแรงและราคาที่ดิน

 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ-ปริมณฑลกำลังเผชิญโจทย์สองด้าน ทั้งแรงกดดันจากต้นทุนพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น และความจำเป็นในการเร่งระบายห้องชุดที่ยังอยู่ระหว่างการขาย เมื่อผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้เต็มที่ตามต้นทุน การแข่งขันจึงขยับจากการกำหนดราคาไปสู่การจัดโปรโมชั่นเพื่อรักษายอดขายและกระแสเงินสด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 161.8 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)แม้การเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบรายไตรมาสจะอยู่ในระดับต่ำ แต่การขยับขึ้นเมื่อเทียบรายปีสะท้อนแรงกดดันด้านต้นทุนที่ยังส่งผ่านมายังราคาห้องชุดใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญจากค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งราคาวัสดุและค่าแรง รวมถึงราคาที่ดินในทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ศูนย์กลางธุรกิจ และแหล่งอำนวยความสะดวก

ต้นทุนที่สูงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการต้องบริหารสมดุลระหว่างราคาขายกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค หากปรับราคาขึ้นมากเกินไปอาจกระทบต่อการตัดสินใจซื้อ แต่หากตรึงราคาไว้โดยไม่บริหารต้นทุนอย่างเหมาะสม ก็อาจกดดันอัตรากำไรของโครงการ ภาพตลาดจึงไม่ได้สะท้อนเพียงการปรับขึ้นของราคาคอนโดฯ แต่ยังชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการเปลี่ยนห้องชุดที่พัฒนาเสร็จหรืออยู่ระหว่างการขายให้กลายเป็นรายได้จริง ท่ามกลางการแข่งขันที่ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น
 

 

ดัชนีราคากทม.ขยับแซงปริมณฑล

เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่าราคาห้องชุดใหม่ในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าพื้นที่ปริมณฑล สะท้อนความแตกต่างของโครงสร้างตลาดและแรงกดดันด้านต้นทุนในแต่ละทำเลกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีราคาอยู่ที่ 165.3 เพิ่มขึ้น 2.4% YoY และ 0.1% QoQ ขณะที่ 2 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ สมุทรปราการและนนทบุรี มีค่าดัชนีอยู่ที่ 147.1 เพิ่มขึ้น 1.5% YoY และ 0.2% QoQ

ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า แม้ราคาห้องชุดใหม่ในทั้งสองพื้นที่จะปรับตัวสูงขึ้น แต่กรุงเทพฯ มีอัตราการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนมากกว่า ขณะที่ปริมณฑลมีการขยับขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนสูงกว่าเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม การอ่านทิศทางตลาดจำเป็นต้องพิจารณาร่วมกับระดับราคาขาย ทำเล กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสถานะการขายของแต่ละโครงการ เนื่องจากดัชนีภาพรวมไม่สามารถสะท้อนความแตกต่างของคอนโดฯ ทุกระดับราคาได้ทั้งหมดสำหรับผู้ประกอบการ ความท้าทายจึงอยู่ที่การกำหนดราคาให้สอดคล้องกับต้นทุนและกำลังซื้อของลูกค้าในแต่ละพื้นที่ ขณะที่ผู้ซื้อยังมีโอกาสเปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายโครงการก่อนตัดสินใจ

 

อัดโปรโมชั่น ‘ของแถม’ ครองแชมป์ 45.4%

เมื่อราคาห้องชุดใหม่มีแนวโน้มปรับขึ้น แต่การเร่งยอดขายยังเป็นภารกิจสำคัญ โปรโมชั่นจึงกลายเป็นเครื่องมือหลักในการสร้างแรงจูงใจ โดยข้อมูลของ REIC ระบุว่า รูปแบบส่งเสริมการขายในไตรมาส 3 ปี 2569 ส่วนใหญ่เป็นการให้ของสมนาคุณ คิดเป็น 45.4% เพิ่มขึ้นจาก 44.8% ในไตรมาสก่อนรองลงมาคือการให้ส่วนลดเงินสด ซึ่งมีสัดส่วน 24.5% เพิ่มขึ้นจาก 22.9% ในไตรมาสก่อน สะท้อนความพยายามของผู้ประกอบการในการลดภาระค่าใช้จ่ายหรือเพิ่มความคุ้มค่าให้กับผู้ซื้อโดยตรง

ขณะที่การฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์มีสัดส่วน 30.1% ลดลงจาก 32.3% ในไตรมาสก่อน แม้สัดส่วนจะลดลง แต่ยังเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญในการช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในช่วงโอนกรรมสิทธิ์

ความเคลื่อนไหวดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้ประกอบการไม่ได้แข่งขันกันเฉพาะราคาหน้าป้าย แต่พยายามเพิ่มมูลค่าของข้อเสนอผ่านหลายรูปแบบ ทั้งของสมนาคุณ ส่วนลดเงินสด และการรับภาระค่าใช้จ่ายในวันโอน เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม การจัดโปรโมชั่นย่อมมีต้นทุนเช่นกัน ผู้ประกอบการจึงต้องประเมินความคุ้มค่าระหว่างการลดภาระให้ลูกค้ากับผลกระทบต่อรายได้และอัตรากำไร โดยเฉพาะโครงการที่มีต้นทุนพัฒนาสูงหรือมีห้องชุดเหลือขายจำนวนมาก

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ซื้อควรพิจารณาข้อเสนอโดยดูต้นทุนสุทธิและเงื่อนไขทั้งหมด ไม่ใช่เพียงมูลค่าของแถมหรือส่วนลดที่โครงการนำเสนอ เพราะสิทธิประโยชน์ที่แตกต่างกันอาจส่งผลต่อความคุ้มค่าโดยรวมไม่เท่ากัน

จับตาไตรมาส 4 ราคาคอนโดขึ้นต่อ 

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 4 /2569  คาดว่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากราคาวัสดุก่อสร้างที่เคลื่อนไหวตามทิศทางราคาน้ำมัน และราคาที่ดินในทำเลศักยภาพที่ยังอยู่ในระดับสูง

หากต้นทุนยังเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการอาจต้องทบทวนราคาขายและกลยุทธ์การตลาดควบคู่กัน โดยเฉพาะโครงการที่มีต้นทุนสูงและต้องรักษาระดับราคาขายเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายในการพัฒนา ขณะเดียวกัน การเร่งระบายสต็อกยังมีความสำคัญต่อการสร้างกระแสเงินสดและลดภาระการถือครองห้องชุดที่ยังขายไม่ออก

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือประเภทละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งมีส่วนช่วยลดข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่เข้าเกณฑ์

ถึงกระนั้น มาตรการกระตุ้นตลาดอาจช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายและสนับสนุนการตัดสินใจซื้อ แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคทุกกลุ่มจะสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นในระดับเดียวกัน ผู้ประกอบการจึงยังต้องให้ความสำคัญกับการกำหนดราคาให้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย และนำเสนอเงื่อนไขที่ตอบโจทย์ความสามารถในการซื้อจริง

เกมใหม่ วัดกันที่ต้นทุนและยอดโอน

ทิศทางดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในไตรมาส 3 สะท้อนภาพตลาดที่ราคาขยับขึ้นจากแรงกดดันด้านต้นทุน ขณะที่การขายยังต้องอาศัยโปรโมชั่นเข้ามาช่วยสร้างแรงจูงใจ ความท้าทายในระยะต่อไปจึงอยู่ที่การบริหารทั้งสองด้านให้เดินไปด้วยกัน โดยไม่ปล่อยให้ต้นทุนที่สูงขึ้นบั่นทอนความสามารถในการแข่งขัน

สำหรับผู้ประกอบการ การควบคุมต้นทุนตั้งแต่การจัดซื้อ การวางแผนพัฒนาโครงการ ไปจนถึงการกำหนดราคาและบริหารสต็อก จะเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษากระแสเงินสดและอัตรากำไร ขณะที่การทำโปรโมชั่นต้องมีเป้าหมายชัดเจนว่าจะช่วยเพิ่มยอดขาย ลดสต็อก หรือเร่งการโอนกรรมสิทธิ์

 แม้ราคาคอนโดใหม่แนวโน้มขยับขึ้นต่อในไตรมาส 4 แต่ความสำเร็จของตลาดจะไม่ได้ขึ้นอยู่กับการปรับราคาขายเพียงอย่างเดียว หากขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ประกอบการในการเปลี่ยนข้อเสนอให้เป็นยอดขายจริง ท่ามกลางต้นทุนที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่ยังต้องจับตาอย่างใกล้ชิด