ต้นทุนสร้างบ้านพุ่งกระฉูด คอนกรีตทะยาน13% บีบกำไรอสังหาฯ

ต้นทุนการก่อสร้างยังเป็นโจทย์ท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ( Home Construction Cost Index: HCCI) ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 ปรับเพิ่มขึ้น 1.5% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 2.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญจากต้นทุนงานวิศวกรรมโครงสร้างและผลิตภัณฑ์คอนกรีตแม้ต้นทุนก่อสร้างจะไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นพร้อมกันในทุกหมวด แต่ทิศทางโดยรวมสะท้อนแรงกดดันที่ผู้ประกอบการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะโครงการบ้านแนวราบที่มีสัดส่วนงานโครงสร้างและคอนกรีตเป็นองค์ประกอบสำคัญของต้นทุนพัฒนาโครงการ

ประเด็นที่น่าจับตาไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขดัชนีซึ่งเพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การเปลี่ยนแปลงของต้นทุนรายหมวด ซึ่งอาจกระทบต่อการวางแผนก่อสร้าง การกำหนดราคาขาย และการรักษาอัตรากำไรในแต่ละโครงการแตกต่างกันออกไป

ในภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ผู้ประกอบการไม่สามารถผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้บริโภคได้ทั้งหมด การควบคุมต้นทุนจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยเฉพาะโครงการที่กำหนดราคาขายไว้แล้วและมีข้อจำกัดในการปรับราคาเพิ่ม

งานโครงสร้างพุ่ง 6.2% คอนกรีตทะยาน 13%

เมื่อแยกองค์ประกอบดัชนีตามหมวดงาน พบว่า งานวิศวกรรมโครงสร้างเป็นหมวดที่มีต้นทุนเพิ่มขึ้นสูงสุด โดยปรับเพิ่ม 3.6% จากไตรมาสก่อน และ 6.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนแรงกดดันในส่วนงานหลักที่จำเป็นต่อการก่อสร้างบ้านพักอาศัย
ขณะที่งานสถาปัตยกรรมเพิ่มขึ้น 0.8% QoQ และ 0.6% YoY ส่วนงานระบบสุขาภิบาลทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ยังเพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน ด้านงานระบบไฟฟ้าและระบบสื่อสารเพิ่มขึ้น 0.4% QoQ แต่ลดลง 0.4% YoY

ตัวเลขดังกล่าวชี้ว่า แรงกดดันด้านต้นทุนในไตรมาส 3 ไม่ได้กระจายตัวอย่างทั่วถึง แต่กระจุกอยู่ในหมวดงานโครงสร้าง ซึ่งเป็นส่วนที่หลีกเลี่ยงได้ยากในการพัฒนาโครงการบ้าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการควบคุมปริมาณวัสดุ การวางแผนงานก่อสร้าง และการบริหารสัญญากับผู้รับเหมาเป็นพิเศษ
 

 เมื่อพิจารณาระดับราคาวัสดุ พบว่าผลิตภัณฑ์คอนกรีตกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา หลังราคาปรับเพิ่มขึ้นถึง 13.2% QoQ และ 13.0% YoY นับเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่สูงที่สุดในรอบ 3 ไตรมาสตามข้อมูลที่รายงาน

ส่วนวัสดุก่อสร้างอื่นๆ เพิ่มขึ้น 5.3% QoQ และ 7.6% YoY ขณะที่อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปาปรับเพิ่มขึ้น 0.3% QoQ และ 1.0% YoY การปรับขึ้นของวัสดุหลายกลุ่มจึงเพิ่มภาระให้กับผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและยังมีงานโครงสร้างเหลืออยู่มาก

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนวัสดุไม่ได้ปรับขึ้นในทิศทางเดียวกันทั้งหมด โดยราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กลดลง 4.1% QoQ แต่ยังเพิ่มขึ้น 1.5% YoY ขณะที่ราคากระเบื้องลดลง 3.1% QoQ และ 8.5% YoY ส่วนสุขภัณฑ์ลดลง 0.6% QoQ และ 1.4% YoY ด้านไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ทรงตัว

ภาพรวมจึงสะท้อนโครงสร้างต้นทุนที่มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน วัสดุบางประเภทเริ่มคลายแรงกดดัน แต่คอนกรีตและงานโครงสร้างยังเป็นตัวเร่งต้นทุนสำคัญ การบริหารจัดซื้อจึงต้องพิจารณารายหมวดมากกว่าการประเมินจากดัชนีภาพรวมเพียงตัวเดียว

ขึ้นราคาขายยาก! กำลังซื้อเปราะบาง บีบกำไร

แม้ต้นทุนก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น แต่การปรับราคาขายเพื่อชดเชยภาระต้นทุนกลับไม่ใช่ทางออกที่ทำได้ง่าย โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งผู้บริโภคยังเผชิญข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ สำหรับโครงการที่กำหนดราคาขายไว้แล้ว ผู้ประกอบการต้องเผชิญโจทย์สำคัญในการรักษาสมดุลระหว่างอัตรากำไรกับความสามารถในการซื้อของลูกค้า หากปรับราคาขึ้นมากเกินไป อาจกระทบต่อการตัดสินใจซื้อ ยอดขาย และระยะเวลาการระบายสินค้าคงเหลือ แต่หากตรึงราคาไว้ ขณะที่ต้นทุนวัสดุและงานก่อสร้างสูงขึ้นต่อเนื่อง ก็อาจทำให้อัตรากำไรของโครงการลดลง

ความท้าทายดังกล่าวมีนัยสำคัญต่อธุรกิจบ้านแนวราบ ซึ่งได้รับผลกระทบจากต้นทุนงานโครงสร้างและคอนกรีตโดยตรง การเปลี่ยนแปลงของต้นทุนในช่วงก่อสร้างจึงอาจส่งผลต่อผลประกอบการของโครงการ โดยเฉพาะกรณีที่ประเมินต้นทุนไว้ต่ำกว่าระดับราคาที่เกิดขึ้นจริง

โจทย์ของผู้ประกอบการในระยะต่อไปจึงไม่ใช่เพียงการตัดสินใจว่าจะขึ้นราคาขายหรือไม่ แต่ต้องประเมินความสามารถในการรับภาระต้นทุนของแต่ละโครงการ ควบคู่กับระดับราคาที่ตลาดยอมรับได้ หากไม่สามารถส่งผ่านต้นทุนไปยังผู้ซื้อได้ทั้งหมด การเพิ่มประสิทธิภาพในการพัฒนาโครงการย่อมมีความสำคัญมากขึ้น

 พลิกเกมบริหารต้นทุน ตั้งแต่แบบบ้านถึงสัญญาจัดซื้อ

ภายใต้แรงกดดันดังกล่าว การบริหารต้นทุนตั้งแต่ต้นทางมีแนวโน้มกลายเป็นกลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แทนการพึ่งพาการปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียว แนวทางสำคัญเริ่มตั้งแต่การออกแบบโครงการให้เหมาะสมกับงบประมาณ การเลือกมาตรฐานวัสดุที่สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย ไปจนถึงการควบคุมปริมาณการใช้วัสดุให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด โดยไม่ลดทอนคุณภาพและมาตรฐานความปลอดภัยของบ้าน

อีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญคือการวางแผนจัดซื้อและบริหารสัญญาก่อสร้างให้รัดกุมมากขึ้น โดยเฉพาะวัสดุที่มีความผันผวนสูง เช่น ผลิตภัณฑ์คอนกรีต ผู้ประกอบการอาจพิจารณาจัดซื้อให้สอดคล้องกับแผนก่อสร้าง เจรจาเงื่อนไขราคากับคู่ค้า และกำหนดข้อตกลงกับผู้รับเหมาให้ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงจากต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงระหว่างดำเนินโครงการ

ขณะเดียวกัน การออกแบบบ้านและกำหนดสเปกวัสดุต้องสอดคล้องกับระดับราคาขายที่ตลาดรองรับได้ เพราะในภาวะที่ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่าย การเพิ่มต้นทุนโดยไม่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้สินค้าได้อย่างเหมาะสม อาจทำให้ความสามารถในการทำกำไรลดลงโดยไม่จำเป็นกลยุทธ์ที่มีประสิทธิภาพไม่ใช่การลดต้นทุนทุกด้าน แต่เป็นการจัดสรรต้นทุนให้เหมาะสมกับคุณภาพสินค้า ความต้องการของลูกค้า และความสามารถในการแข่งขันของโครงการ

ต้นทุนพลังงาน-แรงงาน เสี่ยงกดดันต่อเนื่อง

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 4 ปี 2569 ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ท่ามกลางแรงกดดันจากต้นทุนพลังงาน วัสดุก่อสร้าง และแรงงาน ขณะที่การขาดแคลนช่างฝีมืออาจเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง

อย่างไรก็ตาม ทิศทางต้นทุนในระยะถัดไปยังขึ้นอยู่กับการเคลื่อนไหวของราคาวัสดุแต่ละประเภทและสถานการณ์ด้านแรงงาน จึงจำเป็นต้องติดตามข้อมูลอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหมวดงานโครงสร้างและผลิตภัณฑ์คอนกรีต ซึ่งเป็นแรงกดดันหลักในไตรมาส 3

หากต้นทุนกลุ่มดังกล่าวยังอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการอาจต้องทบทวนงบประมาณโครงการและแผนจัดซื้อให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง พร้อมประเมินผลกระทบต่ออัตรากำไรและกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ

 ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่แค่ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่คือการรับมือกับต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงไม่เท่ากันในแต่ละหมวด ขณะที่กำลังซื้อยังจำกัดความสามารถในการขึ้นราคาขายผู้ประกอบการที่บริหารต้นทุนได้แม่นยำ วางแผนก่อสร้างได้มีประสิทธิภาพ และกำหนดราคาสินค้าให้สอดคล้องกับตลาด จะมีความได้เปรียบในการรักษาอัตรากำไรและความสามารถในการแข่งขันในระยะต่อไป