บ้านจัดสรรฝ่าแรงกดดัน ราคาขยับแค่ 0.2% ปริมณฑลเริ่มหั่นโปรระบายสต็อก

ตลาดบ้านจัดสรรกรุงเทพฯ-ปริมณฑลกำลังเผชิญโจทย์สำคัญ เมื่อราคาขายยังมีแรงหนุนจากต้นทุนการพัฒนาโครงการ แต่การปรับขึ้นกลับเป็นไปอย่างจำกัด ท่ามกลางจำนวนบ้านเหลือขายที่เพิ่มขึ้นและการแข่งขันเพื่อดึงกำลังซื้อจากผู้บริโภคที่ยังต้องระมัดระวังการใช้จ่าย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)  รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 131.5 เพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จากระดับ 131.3 และเพิ่มขึ้น 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) จากระดับ 131.2แม้ดัชนียังอยู่ในทิศทางขาขึ้น แต่การเพิ่มขึ้นในอัตราต่ำสะท้อนข้อจำกัดของตลาดที่ผู้ประกอบการต้องเดินเกมอย่างระมัดระวัง ด้านหนึ่ง ต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรงยังเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ราคาบ้านใหม่ปรับสูงขึ้น แต่อีกด้านหนึ่ง จำนวนหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นทำให้การขึ้นราคาต้องคำนึงถึงความสามารถในการซื้อของลูกค้ามากกว่าเดิม

สถานการณ์นี้ทำให้การระบายสต็อกกลายเป็นภารกิจสำคัญ ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งเลือกใช้โปรโมชั่นของสมนาคุณเพื่อเพิ่มความคุ้มค่าให้กับผู้ซื้อ แทนการลดราคาขายโดยตรง ซึ่งอาจช่วยรักษาระดับราคาประกาศขายและลดแรงกดดันต่อภาพลักษณ์ของโครงการได้อย่างไรก็ตาม ราคาประกาศขายที่ทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ไม่ได้หมายความว่าการแข่งขันจะลดลง ตรงกันข้าม ผู้ประกอบการต้องบริหารทั้งราคา ต้นทุน และสิทธิประโยชน์ทางการตลาดควบคู่กัน เพื่อเปลี่ยนบ้านที่อยู่ระหว่างการขายให้เป็นยอดโอนและกระแสเงินสดจริง
 

กรุงเทพฯ ยังยืนราคาได้ ปริมณฑลเริ่มเผชิญแรงกดดัน

เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ ยังมีทิศทางราคาที่แข็งแกร่งกว่าปริมณฑล โดยดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่อยู่ที่ 132.4 เพิ่มขึ้น 0.5% YoY และ 0.2% QoQ ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ มีดัชนีราคาอยู่ที่ 128.6 ลดลง 0.5% YoY แม้จะเพิ่มขึ้น 0.1% QoQ

ความแตกต่างดังกล่าวสะท้อนว่าแรงกดดันด้านราคาไม่ได้เกิดขึ้นเท่ากันทุกพื้นที่ โดยตลาดกรุงเทพฯ ยังสามารถปรับราคาขึ้นได้ในระดับหนึ่ง ขณะที่ปริมณฑลเผชิญข้อจำกัดมากกว่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนในเชิงธุรกิจ ทำเลที่มีการแข่งขันสูงและมีบ้านเหลือขายจำนวนมากอาจต้องพึ่งพากลยุทธ์การตลาดมากขึ้น เพื่อรักษาความสามารถในการขาย โดยเฉพาะโครงการที่ต้องแข่งขันทั้งด้านราคา ทำเล และรูปแบบบ้าน

อย่างไรก็ตาม การเปรียบเทียบดัชนีระหว่างพื้นที่ต้องพิจารณาควบคู่กับประเภทบ้าน ระดับราคา และกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมาย เนื่องจากความต้องการของลูกค้าและโครงสร้างสินค้าในแต่ละทำเลมีความแตกต่างกัน
 

บ้านเดี่ยวยังขยับขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ปริมณฑลติดลบ 0.8%

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าบ้านเดี่ยวยังมีทิศทางราคาปรับขึ้นทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มีภาพตลาดแตกต่างกันชัดเจน โดยเฉพาะในพื้นที่ปริมณฑลที่ดัชนีราคาลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน

บ้านเดี่ยว: ดัชนีราคาเพิ่ม 0.2% YoY

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 136.8 เพิ่มขึ้น 0.2% YoY และ 0.4% QoQ โดยกรุงเทพฯ มีดัชนีอยู่ที่ 135.4 เพิ่มขึ้น 0.5% YoY และ 0.3% QoQ
ส่วน 3 จังหวัดปริมณฑลมีดัชนีอยู่ที่ 137.2 เพิ่มขึ้น 0.2% ทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้าตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าราคาบ้านเดี่ยวยังมีแรงประคอง แม้การปรับขึ้นจะไม่สูงนัก โดยผู้ประกอบการยังต้องพิจารณาความสามารถในการซื้อของลูกค้าและต้นทุนพัฒนาโครงการควบคู่กัน

ทาวน์เฮ้าส์: ปริมณฑลลด 0.8% YoY

ด้านดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 129.1 ทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 0.2% QoQเมื่อแยกพื้นที่ กรุงเทพฯ มีดัชนีราคาอยู่ที่ 130.4 เพิ่มขึ้น 0.5% YoY และ 0.2% QoQ ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑลมีดัชนีอยู่ที่ 125.3 ลดลง 0.8% YoY แม้จะเพิ่มขึ้น 0.1% QoQ

การลดลงของดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในปริมณฑลเป็นสัญญาณที่ควรจับตา โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดยังต้องแข่งขันเพื่อดึงผู้ซื้อและระบายหน่วยเหลือขาย อย่างไรก็ตาม ตัวเลขดัชนีเพียงอย่างเดียวยังไม่เพียงพอที่จะสรุปว่าราคาบ้านทุกโครงการในพื้นที่ปรับลดลงในอัตราเดียวกัน

สำหรับผู้ประกอบการ ความแตกต่างของราคาในแต่ละประเภทบ้านยิ่งตอกย้ำความจำเป็นในการเลือกกลยุทธ์ให้เหมาะกับสินค้าและกลุ่มลูกค้า แทนการใช้มาตรการส่งเสริมการขายแบบเดียวกันทั้งพอร์ตโครงการ

 แจกของแถมแทนหั่นราคา สัดส่วนพุ่ง 38.1%

อีกหนึ่งภาพสะท้อนการแข่งขันในตลาดบ้านจัดสรรคือการเปลี่ยนรูปแบบโปรโมชั่น โดยข้อมูล REIC ระบุว่า ไตรมาส 3 ปี 2569 การให้ของสมนาคุณมีสัดส่วนสูงสุดที่ 38.1% เพิ่มขึ้นจาก 30.1% ในไตรมาสก่อนหน้าของสมนาคุณที่พบ ได้แก่ เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ และของแถมอื่นๆ ซึ่งช่วยเพิ่มความคุ้มค่าให้กับผู้ซื้อโดยไม่จำเป็นต้องลดราคาบ้านโดยตรง ขณะที่การให้ส่วนลดเงินสดมีสัดส่วน 30.5% ลดลงจาก 35.3% ในไตรมาสก่อน ส่วนการฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์มีสัดส่วน 31.4% ลดลงจาก 34.6%

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนทิศทางการตลาดที่ผู้ประกอบการให้น้ำหนักกับของสมนาคุณมากขึ้น ขณะที่สัดส่วนการใช้ส่วนลดเงินสดและการรับภาระค่าใช้จ่ายวันโอนลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ในเชิงกลยุทธ์ การให้ของแถมอาจช่วยรักษาระดับราคาประกาศขาย ขณะเดียวกันก็เพิ่มแรงจูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบหลายโครงการ แต่ประสิทธิผลของโปรโมชั่นยังขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ลูกค้าได้รับจริงและความเหมาะสมกับความต้องการของแต่ละกลุ่ม

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องคำนวณต้นทุนของโปรโมชั่นอย่างรอบคอบ เพราะการเพิ่มของสมนาคุณย่อมมีค่าใช้จ่าย และไม่ได้รับประกันว่าจะช่วยเร่งยอดขายได้ในทุกโครงการ หากทำเล ระดับราคา หรือเงื่อนไขสินเชื่อยังไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้า

ไตรมาส 4 ราคามีลุ้นขึ้นต่อ แต่สต็อกยังเป็นตัวแปรสำคัญ

สำหรับแนวโน้มไตรมาส 4 ปี 2569 คาดว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะยังปรับเพิ่มขึ้น แต่เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายยังเป็นปัจจัยกดดันตลาด ขณะที่ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างยังส่งผลต่อต้นทุนพัฒนาโครงการใหม่

หากต้นทุนยังเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการย่อมมีแรงจูงใจในการปรับราคาขายเพื่อรักษาอัตรากำไร แต่การปรับราคาในตลาดที่มีสินค้าเหลือขายจำนวนมากจำเป็นต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะโครงการที่ต้องแข่งขันในกลุ่มราคาใกล้เคียงกัน

อีกแรงสนับสนุนสำคัญมาจากมาตรการภาครัฐ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือประเภทละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย

มาตรการดังกล่าวมีส่วนช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยและสนับสนุนการตัดสินใจของผู้ซื้อที่เข้าเกณฑ์ แต่การฟื้นตัวของตลาดยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการซื้อ การเข้าถึงสินเชื่อ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคด้วย

ดังนั้น การประเมินตลาดในช่วงปลายปีจึงต้องมองทั้งด้านต้นทุนและอุปสงค์ควบคู่กัน หากต้นทุนเพิ่มขึ้นเร็วกว่าความสามารถในการปรับราคาขาย ผู้ประกอบการอาจต้องยอมรับอัตรากำไรที่ลดลง หรือเพิ่มความเข้มข้นในการบริหารสต็อกและค่าใช้จ่ายทางการตลาด

วัดกันที่การระบายสต็อก ไม่ใช่แค่ราคาขาย

ภาพรวมดัชนีราคาบ้านจัดสรรไตรมาส 3 ปี 2569 สะท้อนตลาดที่ราคายังเพิ่มขึ้น แต่แรงส่งเริ่มจำกัดจากจำนวนบ้านเหลือขายและการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้น กรุงเทพฯ ยังมีทิศทางราคาบวก ขณะที่ปริมณฑลบางกลุ่ม โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ เผชิญแรงกดดันด้านราคาเมื่อเทียบกับปีก่อน

ในระยะต่อไป ผู้ประกอบการจึงต้องบริหารหลายโจทย์พร้อมกัน ทั้งการควบคุมต้นทุน การกำหนดราคาที่เหมาะสม การเลือกโปรโมชั่นที่ตอบโจทย์ลูกค้า และการเร่งเปลี่ยนสต็อกให้เป็นยอดขายจริง โดยไม่สร้างภาระค่าใช้จ่ายทางการตลาดมากเกินไป

ความท้าทายของตลาดบ้านจัดสรรไม่ได้อยู่ที่การทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การรักษาสมดุลระหว่างต้นทุน กำลังซื้อ และความเร็วในการระบายสินค้า ในตลาดที่ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น ผู้ประกอบการที่เข้าใจความต้องการของลูกค้าและบริหารสต็อกได้อย่างมีประสิทธิภาพ ย่อมมีโอกาสรักษาความสามารถในการแข่งขันได้ดีกว่า