เจาะขุมทรัพย์แสนล้าน‘ฟิฟธ์ อเวนิว เมืองไทย’ ‘วิทยุ–หลังสวน’ทำเลทองต่อตร.ว.แตะ 4 ล้าน

‘วิทยุ–หลังสวน’ถนนสายสั้น ๆ ใจกลางกรุงเทพฯ สู่สมรภูมิแย่งชิงแลนด์แบงก์ที่แพงระยับที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ เมื่อที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์กว่า 20 ไร่ ในซอยต้นสน กลายเป็นดีลสะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ ด้วยมูลค่าที่ถูกจับตาระดับกว่า 20,000 ล้านบาท

โดยกลุ่มปิยะสมบัติกุลผนึกกำลังชาลี โสภณพนิช เปิดฉากเกมลงทุนบนทำเลที่ดินหายาก ถือเป็น‘ฟิฟธ์ อเวนิว เมืองไทย’ เสมือนถนนฟิฟธ์ อเวนิว (Fifth Avenue ) เขตแมนแฮตตันในนครนิวยอร์กหนึ่งในถนนสายช้อปปิ้งและย่ายธุรกิจที่หรูหรา มีชื่อเสียงและมีค่าเช่าพื้นที่สูงที่สุดในโลก

 ท่ามกลางการรุกคืบของทุนใหญ่ที่กำลังเปลี่ยนย่านวิทยุ–หลังสวนให้กลายเป็นอาณาจักรลักชัวรีมูลค่ารวมระดับแสนล้านบาท คำถามคือ ทำไมที่ดินผืนนี้จึงมีราคามหาศาล และทำไมถึงกล้าเดิมพันกับอนาคตของทำเลทองแห่งนี้?

ถนนเส้นเดียว แต่เดิมพันระดับแสนล้าน

ลองจินตนาการถึงถนนที่มีความยาวเพียงไม่กี่กิโลเมตร แต่ทุกตารางวากลับมีมูลค่ามหาศาล และทุกครั้งที่มีที่ดินผืนใหญ่เปลี่ยนมือ ย่อมกลายเป็นประเด็นที่ทั้งวงการอสังหาริมทรัพย์ต้องหันมาจับตาของ “ถนนวิทยุ–หลังสวน” ทำเลที่ไม่ได้ขายแค่ความสะดวกสบายในการเดินทาง แต่ขายทั้งสถานะ ความเป็นส่วนตัว และโอกาสในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ระดับหายากใจกลางเมือง

พื้นที่แห่งนี้เชื่อมต่อเพลินจิต ชิดลม และพระราม 4 รายล้อมด้วยสวนลุมพินี โรงแรมระดับห้าดาว ศูนย์การค้าลักชัวรี อาคารสำนักงาน และสถานทูตนานาชาติ ขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่แบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ หรือฟรีโฮลด์ มีจำนวนจำกัดลงเรื่อย ๆ

เมื่ออุปทานมีจำกัด แต่ความต้องการจากกลุ่มทุนและผู้ซื้อกำลังซื้อสูงยังดำรงอยู่ ราคาที่ดินจึงไม่ได้สะท้อนเพียงทำเลในปัจจุบัน หากยังรวมถึงศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตนี่จึงไม่ใช่แค่เรื่องของอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง แต่เป็นเกมชิงทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดของเมืองหลวง

ปิดดีลที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ 

ความเคลื่อนไหวล่าสุดที่สร้างแรงสั่นสะเทือนให้ตลาด คือดีลที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ในซอยต้นสน เนื้อที่กว่า 20 ไร่ ซึ่งมีมูลค่าระดับ 20,000 ล้านบาท โดยกลุ่มปิยะสมบัติกุลร่วมกับชาลี โสภณพนิช นักธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงกับกลุ่มทุนธนาคารกรุงเทพ

สิ่งที่ทำให้ดีลนี้น่าสนใจ ไม่ได้อยู่ที่มูลค่าของการซื้อขายเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ตำแหน่งของที่ดิน ซึ่งอยู่ท่ามกลางย่านที่พักอาศัยระดับบนและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง

สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมืองเปรียบเสมือนสินทรัพย์เชิงยุทธศาสตร์ เพราะเปิดทางให้วางแผนโครงการได้หลากหลายกว่าที่ดินแปลงเล็ก ทั้งยังมีโอกาสสร้างจุดขายที่แตกต่างจากคู่แข่ง

แม้รูปแบบการพัฒนาในอนาคตยังต้องติดตามรายละเอียดอย่างเป็นทางการ แต่สิ่งหนึ่งที่เห็นได้ชัด คือทำเลวิทยุ–หลังสวนกำลังดึงดูดทุนรายใหญ่ที่มองไกลกว่าการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรระยะสั้นนี่คือการเดิมพันกับศักยภาพของทำเลในระยะยาว และเป็นอีกบทพิสูจน์ว่า ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน การได้ครอบครองที่ดินที่ใช่ อาจเป็นจุดเริ่มต้นของความได้เปรียบทางธุรกิจที่คู่แข่งสร้างตามได้ยาก

สองตระกูลทุนใหญ่ วางหมากต่อจิ๊กซอว์ลักชัวรี

เบื้องหลังความเคลื่อนไหวของที่ดินแปลงใหม่ ยังมีภาพการขยายอาณาจักรของกลุ่มทุนที่ปักหลักอยู่ในย่านนี้มาก่อนแล้ว ฝั่งกลุ่ม “ปิยะสมบัติกุล” มีสินทรัพย์ในทำเลหลังสวน–ต้นสน ทั้งอาคารปิยะเพลส รวมถึงที่ดินใกล้โครงการมิวนีค หลังสวน และสโคป หลังสวน ตลอดจนธุรกิจโรงแรมในย่านถนนวิทยุ

การเข้ามามีบทบาทกับที่ดินแปลงใหญ่ในซอยต้นสน จึงเป็นความเคลื่อนไหวที่ตลาดจับตาว่าจะต่อยอดเข้ากับพอร์ตเดิมได้อย่างไร และจะช่วยเพิ่มน้ำหนักทางธุรกิจในย่านนี้มากน้อยเพียงใด

ขณะที่ฝั่ง“ชาลี โสภณพนิช” มีความเคลื่อนไหวผ่านโครงการที่อยู่อาศัยระดับอัลตราลักชัวรี ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างซิตี้ เรียลตี้ กับสไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ กลุ่มทุนจากฮ่องกงบนแลนด์แบงก์เกือบ 8 ไร่ มีการพัฒนาโครงการสำคัญสองแห่ง ได้แก่ “Upper House Residences Bangkok” และ “The Wireless Residences by Upper House” ซึ่งเปิดตัวในปี 2568 ด้วยมูลค่าโครงการรวมที่มีการประเมินไว้ราว 30,000–40,000 ล้านบาท

โครงการแรกเป็น Branded Residence ภายใต้แบรนด์ Upper House สูง 52 ชั้น จำนวน 156 ยูนิต เน้นความเป็นส่วนตัว ความสงบ และการดูแลสุขภาวะ พร้อมพื้นที่เวลเนสที่พัฒนาร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านการบริการ ส่วนอีกโครงการสูง 71 ชั้น จำนวน 239 ยูนิต มุ่งเจาะตลาดผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยระดับบนควบคู่กับบริการเหนือระดับแบบโรงแรมทั้งสองโครงการสะท้อนทิศทางเดียวกัน คือการแข่งขันในตลาดนี้ไม่ได้จบลงที่การสร้างคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า แต่ต้องสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่แตกต่าง และมีมูลค่าเพียงพอสำหรับลูกค้ากลุ่มกำลังซื้อสูง

เมื่อที่ดินแปลงใหม่เข้ามาอยู่ในสมการ คำถามจึงอยู่ที่ว่า เกมลงทุนรอบต่อไปจะยกระดับการแข่งขันของย่านนี้ไปไกลเพียงใด

ย้อนรอยดีลแพงระยับ เมื่อที่ดินหายาก

หากมองย้อนกลับไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จะพบว่าการเข้าซื้อที่ดินมูลค่าหลายพันล้านบาทในย่านใจกลางกรุงเทพฯ “ไม่ใช่”เรื่องใหม่ แต่แต่ละดีลกำลังสะท้อนรูปแบบการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เปลี่ยนไป

ปี 2559 กลุ่ม BDMS เข้าซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบริเวณถนนวิทยุ ซึ่งเป็นที่ตั้งของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศ และอาคารสำนักงาน ด้วยมูลค่าราว 10,800 ล้านบาท ก่อนต่อยอดสู่ธุรกิจสุขภาพและเวลเนส
ดีลนี้สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินใจกลางเมืองสามารถเป็นฐานสำหรับธุรกิจที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ไม่จำกัดเฉพาะการพัฒนาอาคารเพื่อขายหรือปล่อยเช่า

ต่อมา การซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษของ“กลุ่มเซ็นทรัลร่วมกับฮ่องกงแลนด์” กลายเป็นอีกหนึ่งธุรกรรมสำคัญของตลาด โดยที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางย่านเพลินจิตถูกนำมาเป็นฐานสำหรับการพัฒนาอาณาจักรค้าปลีกและมิกซ์ยูสระดับลักชัวรี

ขณะที่ย่านหลังสวนก็มีธุรกรรมที่ดินระดับหลายล้านบาทต่อตารางวา ทั้งการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา“โครงการสโคป หลังสวน” และ“การซื้อที่ดินบนถนนสารสินของแสนสิริ ”ซึ่งมีรายงานราคาซื้อขายประมาณ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา

เมื่อนำธุรกรรมเหล่านี้มาวางต่อกัน ภาพที่เกิดขึ้นคือการขยับตัวของตลาดที่ดินจากการถือครองเพื่อรอการเติบโต ไปสู่การครอบครองพื้นที่เพื่อสร้างอาณาจักรธุรกิจระยะยาวอย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินแต่ละแปลงไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกันตรง ๆ ได้ทั้งหมด เพราะยังขึ้นอยู่กับขนาด ทำเลเฉพาะ รูปทรงที่ดิน เงื่อนไขการซื้อขาย และศักยภาพในการพัฒนาแต่สิ่งที่เหมือนกันคือ ที่ดินขนาดใหญ่ในทำเลชั้นนำกำลังกลายเป็นสินทรัพย์ที่ทุนรายใหญ่ไม่อาจมองข้าม

ไม่ใช่แค่บ้านหรู แต่คือย่านของคนรวย

การเปลี่ยนแปลงของวิทยุ–หลังสวนไม่ได้เกิดจากโครงการใดโครงการหนึ่ง หากเป็นผลจากการลงทุนของหลายกลุ่มทุนที่กำลังเติมองค์ประกอบให้พื้นที่นี้กลายเป็น“ย่านเศรษฐกิจของคนกำลังซื้อสูง”อย่างครบวงจร

“กลุ่มเซ็นทรัลเดิน”จึงเดินหน้าต่อยอดอาณาจักรค้าปลีกลักชัวรี หลังจากปักหมุดเซ็นทรัล เอ็มบาสซี และศูนย์การค้าชั้นนำในพื้นที่ใกล้เคียง พร้อมแผนพัฒนาโครงการต่อเนื่องบนที่ดินเดิมของสถานทูตอังกฤษร่วมกับฮ่องกงแลนด์

ขณะเดียวกัน กลุ่ม BDMS กำลังพัฒนา “WellEra” โครงการเมืองสุขภาวะครบวงจร มูลค่าที่มีการประเมินไว้ราว 29,000 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 13 ไร่ ตรงข้ามสวนลุมพินี โดยมีองค์ประกอบทั้งที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ คลินิกเวลเนส พื้นที่พักผ่อน และร้านค้าบริการด้านไลฟ์สไตล์

นอกจากนี้ ยังมีอาคารสำนักงานระดับพรีเมียม โรงแรมห้าดาว และโครงการที่อยู่อาศัยราคาแพงที่เข้ามาเติมเต็มระบบนิเวศทางธุรกิจของพื้นที่เมื่อองค์ประกอบเหล่านี้อยู่ใกล้กัน ย่านดังกล่าวจึงไม่ได้เป็นเพียงที่อยู่อาศัยของกลุ่มเศรษฐี แต่กำลังพัฒนาไปสู่พื้นที่ที่เชื่อมโยงการใช้ชีวิต การทำงาน การพักผ่อน การรักษาสุขภาพ และการบริโภคระดับบนเข้าไว้ด้วยกัน

ทำให้การแข่งขันของกลุ่มทุนใหญ่มีความหมายมากกว่าการแย่งซื้อที่ดิน เพราะผู้ที่สร้างโครงการได้สอดคล้องกับภาพรวมของย่าน อาจสามารถสร้างความได้เปรียบให้กับธุรกิจของตนเองในระยะยาว

ราคาที่ดินเป็นเพียงจุดเริ่มต้น 

คำถามสำคัญคือ หากที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์มีมูลค่าระดับ 20,000 ล้านบาทจริง โครงการที่จะเกิดขึ้นบนพื้นที่นี้จะมีมูลค่าเท่าใด?

ในเชิงธุรกิจ ที่ดินขนาดใหญ่ในย่านลักชัวรีอาจเปิดทางให้พัฒนาโครงการที่มีมูลค่ารวมสูงกว่าราคาที่ดินหลายเท่า โดยเฉพาะหากสามารถสร้างที่อยู่อาศัยระดับบน พื้นที่เชิงพาณิชย์ หรือองค์ประกอบอื่นที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด

อย่างไรก็ตาม มูลค่าที่ดินกับมูลค่าโครงการเป็นคนละเรื่องกัน ราคาที่ดินคือมูลค่าของสินทรัพย์ที่นำมาใช้พัฒนา ส่วนมูลค่าโครงการเป็นตัวเลขที่ขึ้นอยู่กับรูปแบบการลงทุน พื้นที่ก่อสร้าง ราคาขายหรือรายได้จากการดำเนินงาน ตลอดจนต้นทุนก่อสร้างและต้นทุนทางการเงิน

ดังนั้น การประเมินว่าที่ดินผืนนี้จะต่อยอดเป็นโครงการระดับแสนล้านบาทได้หรือไม่ ยังต้องพิจารณารายละเอียดการออกแบบ ข้อกำหนดผังเมือง ใบอนุญาต ต้นทุน และภาวะตลาดในวันที่โครงการเกิดขึ้นจริง

แต่ในอีกมุมหนึ่ง การเข้าซื้อที่ดินมูลค่าสูงก็เป็นการวางเดิมพันกับความเชื่อมั่นว่า ทำเลวิทยุ–หลังสวนจะยังคงมีความต้องการจากกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และสามารถรักษาความแตกต่างจากทำเลอื่นในกรุงเทพฯ ได้ต่อไปนี่จึงเป็นเกมที่ต้องมองไกลกว่าราคาซื้อขายในวันนี้ เพราะมูลค่าที่แท้จริงอาจไม่ได้อยู่ที่สิ่งที่ที่ดินเป็นอยู่ในปัจจุบัน แต่อยู่ที่สิ่งที่ผู้ลงทุนสามารถสร้างขึ้นบนพื้นที่นั้นได้ในอนาคต

กลุ่มทุนใหม่สร้างประวัติศาสตร์บทต่อไป

จากย่านที่มีภาพจำของตระกูลเก่า สถานทูต และบ้านพักระดับหรู วิทยุ–หลังสวนกำลังขยับเข้าสู่บทใหม่ของการพัฒนาเมือง เมื่อทุนอสังหาริมทรัพย์ ค้าปลีก โรงแรม และธุรกิจสุขภาพ ต่างเข้ามาแย่งชิงพื้นที่ในทำเลเดียวกัน ดีลที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์จึงไม่ได้เป็นเพียงข่าวซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามหาศาล แต่เป็นภาพสะท้อนการแข่งขันเพื่อครอบครองทรัพยากรที่หาได้ยากที่สุดอย่างหนึ่งของกรุงเทพฯ นั่นคือที่ดินผืนใหญ่ในทำเลใจกลางเมือง

ในวันที่ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นต่อเนื่อง ผู้ชนะอาจไม่ใช่ผู้ที่ซื้อได้แพงที่สุดหรือถือครองที่ดินมากที่สุด แต่อาจเป็นผู้ที่เข้าใจว่าควรนำสินทรัพย์เหล่านั้นไปสร้างมูลค่าเพิ่มอย่างไร และสามารถทำให้โครงการของตนเองกลายเป็นส่วนหนึ่งของอนาคตย่านได้สำเร็จเพราะในโลกของอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ที่ดินอาจเป็นจุดเริ่มต้นของความมั่งคั่ง แต่ความสามารถในการต่อยอดต่างหาก คือสิ่งที่จะตัดสินว่าใครจะเป็นผู้ครองเกมในระยะยาว