อสังหาฯ ไทยเปลี่ยนเกม EEC-ภูเก็ตขุมทรัพย์ใหม่ รับทุนโลกย้ายฐาน

รายงานวิจัยล่าสุดของบริษัท เจแอลแอล (JLL) Planning for a Multipolar World: Real Estate Strategies Across Southeast Asia in 2026 and Beyond ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่การเติบโตไม่ได้ผูกติดอยู่กับศูนย์กลางเศรษฐกิจเพียงไม่กี่แห่ง แต่กระจายตัวไปตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ เมืองอุตสาหกรรม และจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยว

สำหรับประเทศไทย เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญของการลงทุน ขณะที่ภูเก็ตและพังงากำลังได้รับความสนใจจากโอกาสในธุรกิจโรงแรม ที่อยู่อาศัยระดับบน และเวลเนส

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวสะท้อนว่า นักลงทุนไม่ได้มองหาเพียงทำเลที่มีความต้องการใช้พื้นที่สูง แต่กำลังมองหาพื้นที่ที่มีปัจจัยพื้นฐานรองรับการเติบโตในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างพื้นฐาน การย้ายฐานการผลิต การเชื่อมโยงห่วงโซ่อุปทาน หรือกำลังซื้อจากภาคการท่องเที่ยว
 

JLL ระบุว่า ปัจจัยที่กำลังปรับภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ภูมิภาคประกอบด้วย ความเปลี่ยนแปลงทางภูมิรัฐศาสตร์ การกระจายห่วงโซ่อุปทาน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่นำโดยภาครัฐ การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล และมาตรฐานความยั่งยืนที่เข้มงวดขึ้นโจทย์ของตลาดจึงไม่ใช่เพียงว่าอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเติบโตเมื่อใด แต่เป็นการค้นหาว่า การเติบโตรอบใหม่จะเกิดขึ้นที่ไหน และสินทรัพย์ประเภทใดจะเป็นผู้คว้าโอกาสได้ก่อน

EECรับคลื่น China+1 ยกระดับฐานผลิตไทย

จากนิคมอุตสาหกรรมสู่ระบบนิเวศการผลิตมูลค่าสูง หนึ่งในพื้นที่ที่มีบทบาทเชิงยุทธศาสตร์ชัดเจนที่สุดคือ EEC และพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและความพยายามยกระดับภาคอุตสาหกรรมไทย

ท่ามกลางความไม่แน่นอนของภูมิรัฐศาสตร์ บริษัทข้ามชาติจำนวนหนึ่งกำลังปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานตามแนวทาง China+1 เพื่อลดการพึ่งพาฐานการผลิตเพียงประเทศเดียว แนวโน้มนี้สร้างโอกาสให้ประเทศไทยดึงดูดการลงทุนในอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ไฟฟ้าและโลจิสติกส์ขั้นสูง
 

ผลที่ตามมาไม่ได้จำกัดอยู่แค่ความต้องการซื้อหรือเช่าที่ดินอุตสาหกรรม แต่ยังครอบคลุมถึงคลังสินค้าคุณภาพสูง พื้นที่ผลิตเฉพาะทาง และนิคมอุตสาหกรรมที่มีระบบบริหารจัดการครบวงจรรูปแบบการพัฒนากำลังเปลี่ยนจากการสะสมที่ดินเพื่อรอการเติบโต ไปสู่การสร้างระบบนิเวศที่เชื่อมโยงโรงงาน ผู้ให้บริการโลจิสติกส์ โครงสร้างพื้นฐาน และธุรกิจสนับสนุนเข้าด้วยกัน

ขณะเดียวกัน การพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมและโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่โดยรอบสนามบินอู่ตะเภา เป็นอีกปัจจัยที่อาจช่วยขยายขอบเขตทำเลศักยภาพ และเพิ่มความเชื่อมโยงระหว่างพื้นที่อุตสาหกรรมกับศูนย์กลางเศรษฐกิจอื่นอย่างไรก็ตาม โอกาสดังกล่าวจะเปลี่ยนเป็นผลตอบแทนได้มากน้อยเพียงใด ยังขึ้นอยู่กับความต่อเนื่องของการลงทุนจริง ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ต้นทุนการดำเนินงาน และความสามารถในการดึงดูดอุตสาหกรรมเป้าหมายเข้ามาตั้งฐานในระยะยาว

ภูเก็ต-พังงา ขุมทรัพย์ท่องเที่ยวและเวลเนส

 เม็ดเงินลงทุนขยายสู่เมืองที่มีจุดขายเฉพาะตัวนอกเหนือจากพื้นที่อุตสาหกรรม ตลาดท่องเที่ยวกำลังเป็นอีกแรงขับเคลื่อนสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะภูเก็ต ซึ่งมีสถานะเป็นจุดหมายปลายทางรีสอร์ตระดับโลก และพังงาซึ่งกำลังได้รับความสนใจในฐานะพื้นที่ชายฝั่งที่มีศักยภาพเติบโตการลงทุนในตลาดเหล่านี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงโรงแรมและรีสอร์ต แต่ยังมีโอกาสในธุรกิจค้าปลีก ที่อยู่อาศัยระดับอัลตร้าลักชัวรี และโครงการที่เชื่อมโยงกับสุขภาพและการดูแลคุณภาพชีวิต

หนึ่งในแนวโน้มที่น่าจับตาคือการเติบโตของธุรกิจเวลเนส ซึ่งสามารถต่อยอดจากฐานการท่องเที่ยวเดิมไปสู่บริการที่ตอบโจทย์ผู้มีกำลังซื้อสูง ทั้งนักท่องเที่ยวระยะยาวและผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตในเมืองท่องเที่ยวสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การสร้างโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะทำเลอาจช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน มากกว่าการพัฒนาสินทรัพย์ที่มีรูปแบบใกล้เคียงกันในหลายตลาด

แต่ในอีกด้านหนึ่ง การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ท่องเที่ยวยังต้องพิจารณาความผันผวนของจำนวนนักเดินทาง ต้นทุนการพัฒนา อุปทานใหม่ และกำลังซื้อของลูกค้าแต่ละกลุ่มอย่างรอบคอบ ภูเก็ตและพังงาเป็นพื้นที่ที่มีโอกาส แต่การลงทุนจะประสบความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงของจุดหมายปลายทางเพียงอย่างเดียว หากยังต้องอาศัยการเลือกสินทรัพย์ให้ตรงกับตลาดเป้าหมายด้วย

ปรับพอร์ต เน้นสินทรัพย์สร้างรายได้ประจำ

 อีกความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง หรือ Recurring Income Assets ควบคู่ไปกับธุรกิจพัฒนาโครงการเพื่อขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรม อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก คลังสินค้า และอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า สามารถสร้างกระแสเงินสดต่อเนื่องในระยะยาว หากมีทำเลและการบริหารจัดการที่เหมาะสม

แนวทางนี้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาด ซึ่งนักลงทุนให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินทรัพย์และความสามารถในการสร้างรายได้จริงมากขึ้น ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและต้นทุนทางการเงิน

สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับพอร์ตจึงไม่ใช่เพียงการเพิ่มจำนวนโครงการ แต่เป็นการเลือกสินทรัพย์ที่สามารถสร้างสมดุลระหว่างรายได้ประจำ การเติบโตของมูลค่า และความเสี่ยงในการลงทุน

อย่างไรก็ดี รายได้ประจำไม่ได้หมายถึงผลตอบแทนที่แน่นอน เพราะยังขึ้นอยู่กับอัตราการเช่า ต้นทุนการดำเนินงาน ภาระหนี้ และความสามารถในการรักษาฐานลูกค้าในระยะต่อไป ความได้เปรียบจึงอาจอยู่กับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารสินทรัพย์ได้ตลอดวงจร ตั้งแต่การเลือกทำเลและพัฒนาโครงการ ไปจนถึงการสร้างรายได้และเพิ่มมูลค่าในระยะยาว

 ESG เปลี่ยนกติกาตลาด อาคารเก่าเสี่ยงถูกหั่นมูลค่า

หากการเปลี่ยนแปลงด้านภูมิรัฐศาสตร์และโครงสร้างพื้นฐานกำลังสร้างทำเลใหม่ให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มาตรฐาน ESG ก็เป็นอีกแรงที่กำลังเปลี่ยนมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมอาคารที่ออกแบบล้าสมัย ใช้พลังงานไม่มีประสิทธิภาพ หรือไม่สามารถตอบสนองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน อาจเสียเปรียบเมื่อเทียบกับอาคารที่ได้รับการปรับปรุงและมีคุณสมบัติตอบโจทย์ผู้เช่ารุ่นใหม่

ส่วนต่างด้านมูลค่าระหว่างสินทรัพย์ที่มีข้อจำกัดด้านความยั่งยืนกับสินทรัพย์คุณภาพสูง มักเรียกว่า Brown Discount โดยแรงกดดันดังกล่าวอาจส่งผลต่อทั้งค่าเช่า ความสามารถในการดึงดูดผู้เช่า และมูลค่าในการซื้อขายสำหรับกรุงเทพฯ อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเก่าจึงกำลังเผชิญโจทย์สำคัญว่า จะปรับปรุงเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน หรือพิจารณาเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด

โอกาสอาจครอบคลุมตั้งแต่การปรับปรุงระบบอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพพลังงาน การยกระดับมาตรฐานการใช้งาน ไปจนถึงการพิจารณาพัฒนาใหม่หรือเปลี่ยนเป็นโครงการรูปแบบอื่น เช่น ที่อยู่อาศัย โรงแรม สถานพยาบาล หรือมิกซ์ยูส หากข้อกำหนดและความเป็นไปได้ทางเศรษฐกิจเอื้ออำนวย

อย่างไรก็ตาม การรีโนเวตไม่ได้เหมาะกับทุกอาคาร นักลงทุนต้องประเมินต้นทุนปรับปรุง ข้อจำกัดทางกฎหมาย อายุอาคาร ความต้องการของตลาด และผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับก่อนตัดสินใจ

ในอีกมุมหนึ่ง สินทรัพย์เก่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นสินทรัพย์ที่หมดโอกาสเสมอไป หากเจ้าของสามารถระบุปัญหาและลงทุนยกระดับได้อย่างเหมาะสม ความท้าทายจาก ESG ก็อาจกลายเป็นช่องทางสร้างมูลค่าเพิ่มได้เช่นกัน