อสังหาฯไตรมาส 3 ฟื้นแต่ไม่สุด! ยอดขายแผ่ว-นักลงทุนชะลอ

 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ กทม.-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 พลิกกลับมายืนเหนือ 50 สะท้อนสัญญาณฟื้นตัวของธุรกิจ หลังผลประกอบการและการเปิดโครงการใหม่เร่งตัว แต่ยอดขายยังเปราะบาง ขณะที่ความเชื่อมั่น 6 เดือนข้างหน้าร่วงต่ำกว่า 50 สะท้อนผู้ประกอบการยังไม่วางใจเศรษฐกิจ-กำลังซื้อ พร้อมเดินเกม “เลือกลงทุน” คุมต้นทุน-ระบายสต็อก ลดความเสี่ยงรับตลาดที่ยังไม่ฟื้นเต็มแรง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเดินอยู่บนเส้นทางฟื้นตัวที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนภาพที่ปรากฏในไตรมาส 3 ปี 2569 อาจทำให้ตลาดดูสดใสขึ้น เมื่อดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบันขยับจาก 46.9 ในไตรมาส 2 มาอยู่ที่ 51.3 และกลับขึ้นมายืนเหนือระดับ 50 ได้อีกครั้งตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า มุมมองของผู้ประกอบการต่อสถานการณ์ปัจจุบันเริ่มเปลี่ยนจาก “ระมัดระวัง” ไปสู่ “เชิงบวก” มากขึ้น

แต่เมื่อมองไปข้างหน้า กลับพบสัญญาณที่แตกต่างออกไปเพราะดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าลดลงจาก 53.5 เหลือ 49.8 สะท้อนว่า แม้ธุรกิจจะเริ่มเห็นแสงสว่าง แต่ผู้ประกอบการยังไม่แน่ใจว่าแสงดังกล่าวจะส่องต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 4 ปี 2569 และต้นปี 2570 หรือไม่จึงเป็นภาพของ “การฟื้นตัวที่ยังเปราะบาง” มากกว่าจะเป็นการกลับเข้าสู่ภาวะขยายตัวเต็มรูปแบบ

ผลประกอบการพุ่ง แต่ยอดขายกลับสวนทาง

หนึ่งในภาพที่โดดเด่นที่สุดของไตรมาส 3 คือการฟื้นตัวของผลประกอบการดัชนีผลประกอบการเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดจาก 45.8 ในไตรมาส 2 มาอยู่ที่ 72.6 สะท้อนว่าผู้ประกอบการสามารถสร้างรายได้และบริหารผลประกอบการได้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หากมองลึกลงไปถึง “ยอดขาย” กลับพบภาพตรงกันข้ามดัชนียอดขายลดลงจาก 56.5 เหลือเพียง 42.3 และหลุดต่ำกว่าระดับ 50 อย่างชัดเจน

ตัวเลขสองชุดนี้กำลังบอกเรื่องเดียวกันว่า ผลประกอบการที่ดีขึ้นยังไม่ได้เกิดจากยอดขายใหม่ที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแรง รายได้ส่วนหนึ่งมาจากการบริหารต้นทุน การเร่งระบายสินค้าคงเหลือ การรับรู้รายได้จากโครงการเดิม รวมถึงแรงส่งจากมาตรการภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่ผ่านมาดังนั้น แม้ตัวเลขกำไรหรือผลประกอบการจะดูดีขึ้น แต่ “ดีมานด์ใหม่” ยังไม่กลับมาแข็งแรงเต็มที่ และนี่คือจุดเปราะบางสำคัญของตลาดในเวลานี้

เปิดโครงการใหม่ แต่ไม่ใช่สัญญาณบุก

อีกหนึ่งตัวเลขที่สะดุดตาคือ ดัชนีการเปิดโครงการใหม่และ/หรือเฟสใหม่ ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 50.0 ในไตรมาส 2 มาอยู่ที่ 70.0 ในไตรมาส 3ภาพดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มกลับมาเดินหน้าเปิดโครงการ หลังจากก่อนหน้านี้ชะลอการลงทุนเพื่อรับมือกับกำลังซื้อที่อ่อนแรงและสินค้าคงเหลือในตลาดที่อยู่ในระดับสูงแต่หากนำตัวเลขนี้มาเทียบกับ “ดัชนีการลงทุน” จะเห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น
เพราะดัชนีการลงทุนกลับลดลงจาก 46.3 เหลือ 38.1  นั่นหมายความว่า การเปิดโครงการที่เพิ่มขึ้นไม่ได้แปลว่าผู้ประกอบการกำลังกลับมาเร่งลงทุนในวงกว้าง

ตรงกันข้าม กลยุทธ์ที่เห็นชัดคือ Selective Investment หรือการลงทุนแบบเลือกจังหวะและเลือกโครงการผู้ประกอบการมีแนวโน้มเปิดเฉพาะโครงการหรือเฟสที่ประเมินแล้วว่ามีความได้เปรียบด้านทำเล มี Real Demand รองรับ และสามารถควบคุมความเสี่ยงได้จึงไม่ควรตีความการเปิดโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับเข้าสู่รอบขาขึ้นเต็มตัว
แต่เป็นการ กลับมาเดินเกมอย่างมีเงื่อนไข

ต้นทุนสูง กำไรถูกบีบ โจทย์ใหญ่ที่ต้องรับมือ

แม้ตลาดจะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่ต้นทุนยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ ดัชนีต้นทุนการประกอบการ ซึ่งเป็นดัชนีผกผัน ลดลงจาก 40.6 เหลือ 37.5 สะท้อนว่าผู้ประกอบการยังต้องเผชิญแรงกดดันด้านต้นทุนอย่างต่อเนื่อง ทั้งต้นทุนที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง ค่าแรง และต้นทุนทางการเงิน ล้วนเป็นปัจจัยที่กดดันความสามารถในการทำกำไร โจทย์ยิ่งซับซ้อนขึ้นเมื่อผู้ประกอบการไม่สามารถผลักภาระต้นทุนไปยังผู้บริโภคได้ง่ายนักเพราะกำลังซื้อยังไม่แข็งแรงเพียงพอ การขึ้นราคาที่อยู่อาศัยมากเกินไปอาจยิ่งทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อดังนั้น ในระยะต่อไป ความสามารถในการบริหารต้นทุน จะมีความสำคัญไม่แพ้การเพิ่มยอดขาย และอาจกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดว่า ผู้ประกอบการรายใดจะสามารถรักษาอัตรากำไรไว้ได้ท่ามกลางตลาดที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

 การจ้างงานกระเตื้อง แต่ยังไม่ถึงจุดขยายตัว

ภาพการฟื้นตัวเริ่มส่งผ่านมายังตลาดแรงงานเช่นกันดัชนีการจ้างงานเพิ่มขึ้นจาก 42.6 เป็น 47.3 แม้ยังต่ำกว่าระดับ 50 ซึ่งเป็นจุดสะท้อนการขยายตัว แต่ทิศทางที่ดีขึ้นแสดงให้เห็นว่า ผู้ประกอบการเริ่มมีความต้องการบุคลากรเพิ่มขึ้นตามกิจกรรมทางธุรกิจที่ฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม การจ้างงานยังไม่ได้เข้าสู่ภาวะขยายตัวอย่างชัดเจน

สถานการณ์ดังกล่าวสอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้ประกอบการที่ยังให้ความสำคัญกับการควบคุมค่าใช้จ่าย เพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน และใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด มากกว่าการเร่งขยายองค์กรกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ธุรกิจเริ่มขยับ แต่ยังไม่พร้อม “จ้างเพื่อโต”

ความเชื่อมั่น 6 เดือนข้างหน้าร่วง 

แม้ดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันจะกลับมายืนเหนือระดับ 50 แต่ความกังวลกลับเพิ่มขึ้นเมื่อผู้ประกอบการมองไปข้างหน้าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนลดลงจาก 53.5 ในไตรมาส 2 มาอยู่ที่ 49.8 ในไตรมาส 3 และหลุดระดับ 50 อีกครั้งภาพดังกล่าวสะท้อนความไม่มั่นใจต่อปัจจัยที่จะเข้ามากระทบตลาดในระยะถัดไป ทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค ภาระหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ต้นทุนการดำเนินธุรกิจ ตลอดจนความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ

ที่น่าจับตาคือ ดัชนีคาดการณ์ในอีก 6 เดือนข้างหน้าลดลงเกือบทุกองค์ประกอบ ทั้งผลประกอบการ ยอดขาย การลงทุน การจ้างงาน และการเปิดโครงการใหม่ขณะที่ต้นทุนการประกอบการปรับดีขึ้นเพียงบางส่วนสัญญาณนี้จึงสะท้อนชัดว่า ผู้ประกอบการยังไม่เชื่อว่าการฟื้นตัวในไตรมาส 3 จะสามารถส่งต่อไปยังไตรมาส 4 และต้นปี 2570 ได้อย่างราบรื่น

อสังหาฯ ฟื้นจริง แต่ยังไม่ใช่เวลาบุก

เมื่อมองภาพทั้งหมดประกอบกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อด้านหนึ่ง ผลประกอบการฟื้นตัวอย่างโดดเด่น การเปิดโครงการใหม่กลับมา และการจ้างงานเริ่มกระเตื้องขึ้น แต่อีกด้านหนึ่ง ยอดขายยังอ่อนแรง ดัชนีการลงทุนยังต่ำ ต้นทุนยังสูง และความเชื่อมั่นต่ออนาคตกลับลดลงสิ่งที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่ “การฟื้นตัวแบบทั่วถึง” หากแต่เป็นการฟื้นตัวที่ผู้ประกอบการต้องบริหารอย่างละเอียดในทุกมิติ

กลยุทธ์ที่มีแนวโน้มเห็นต่อเนื่องจากนี้จึงเป็นการระบายสต็อก คุมต้นทุน เลือกทำเล และเลือกเปิดโครงการที่มี Real Demand รองรับตลาดอาจเริ่มกลับมาเดินหน้า แต่ยังไม่ถึงเวลาวิ่งเพราะในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ผู้ชนะอาจไม่ใช่ผู้ที่เปิดโครงการได้มากที่สุด หากแต่เป็นผู้ที่ อ่านกำลังซื้อได้แม่นที่สุด ลงทุนได้ถูกจังหวะ และควบคุมต้นทุนได้ดีที่สุด