JLL เปิด 4 ธีมลงทุน จับตาทิศทางอสังหาฯไทยรับกระแสโลกเปลี่ยนขั้ว-ESG เขย่าตลาดตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของผู้ใช้พื้นที่และโครงสร้างเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนไป
KEY POINTS
- เจแอลแอล ชี้ 4 ธีมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยที่น่าจับตา ได้แก่ กลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์, ดาต้าเซ็นเตอร์, การปรับปรุงสินทรัพย์เดิม และการลงทุนข้ามพรมแดนตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ
- โอกาสการลงทุนได้รับแรงหนุนจากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของโลก เช่น การย้ายฐานการผลิต, การขยายตัวของเศรษฐกิจดิจิทัล และกระแสความยั่งยืน (ESG)
- ภูมิทัศน์การลงทุนมีความหลากหลายและเฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยขยายโอกาสจากกรุงเทพฯ ไปสู่พื้นที่ศักยภาพอื่น เช่น EEC สำหรับอุตสาหกรรม และภูเก็ต-พังงาสำหรับท่องเที่ยวและเวลเนส
- นักลงทุนต้องคัดเลือกสินทรัพย์อย่างรอบคอบ โดยมุ่งเน้นสินทรัพย์เฉพาะทางคุณภาพสูงที่ตอบโจทย์ความต้องการใหม่ๆ แทนการพิจารณาจากขนาดโครงการเพียงอย่างเดียว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังมีโอกาสเติบโตจากหลายเครื่องยนต์พร้อมกัน ทั้งการย้ายฐานการผลิต การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของเศรษฐกิจดิจิทัล และความต้องการสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและเวลเนส
EEC อาจเป็นฐานสำคัญของอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ยุคใหม่ ขณะที่ภูเก็ตและพังงามีโอกาสต่อยอดจากตลาดท่องเที่ยวระดับพรีเมียม ส่วนกรุงเทพฯ ยังมีพื้นที่สำหรับการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์เดิมผ่านการปรับปรุงและเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานแต่การมีโอกาสมากขึ้นไม่ได้หมายความว่าทุกทำเลหรือทุกประเภทอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตไปพร้อมกัน สินทรัพย์ที่ขาดความสามารถในการแข่งขันอาจเผชิญแรงกดดัน ขณะที่สินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะและบริหารจัดการได้ดีมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่เหนือกว่า
จากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง JLL ประเมินว่า โอกาสการลงทุนในภูมิภาคจะมีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยมี 4 กลุ่มที่น่าจับตา
1.อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
การกระจายฐานการผลิตและความต้องการพื้นที่สำหรับอุตสาหกรรมมูลค่าเพิ่มสูง ช่วยสนับสนุนการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ คลังสินค้า และพื้นที่โลจิสติกส์ที่เชื่อมโยงกับแนวระเบียงเศรษฐกิจ
2. ดาต้าเซ็นเตอร์และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล
การขยายตัวของ AI บริการคลาวด์ และความต้องการจัดเก็บข้อมูลภายในประเทศ กำลังสร้างโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ที่รองรับโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล อย่างไรก็ตาม การลงทุนประเภทนี้ยังต้องพิจารณาความพร้อมด้านพลังงาน น้ำ ระบบสื่อสาร และต้นทุนเงินทุนอย่างใกล้ชิด
3. การปรับปรุงและเปลี่ยนรูปแบบสินทรัพย์
อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเดิมในกรุงเทพฯ อาจเปิดโอกาสให้ลงทุนเพิ่มมูลค่า ผ่านการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัย ยกระดับ ESG หรือเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานให้สอดคล้องกับอุปสงค์ในปัจจุบัน
4. การลงทุนข้ามพรมแดนตามแนวระเบียงเศรษฐกิจ
การเติบโตของ EEC ไทยสามารถพิจารณาเชื่อมโยงกับพื้นที่เศรษฐกิจอื่นในภูมิภาค เช่น ยะโฮร์ของมาเลเซีย ลูซอนตอนเหนือของฟิลิปปินส์ และเขตมหานครสำคัญของเวียดนาม ซึ่งต่างมีบทบาทในระบบเศรษฐกิจที่เชื่อมโยงกันมากขึ้น
ทั้ง 4 ธีมสะท้อนทิศทางเดียวกันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แข่งขันกันด้วยขนาดหรือจำนวนโครงการเพียงอย่างเดียว แต่ต้องตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของผู้ใช้พื้นที่และโครงสร้างเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนไป
JLL ชี้นักลงทุนต้องเลือกให้แม่น
นายกฤช ปิ่มหทัยวุฒิ กรรมการผู้จัดการและหัวหน้าหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุน บริษัท เจแอลแอล ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงที่นักลงทุนต้องคัดเลือกสินทรัพย์อย่างรอบคอบมากขึ้น โดยปัจจัยพื้นฐานของสินทรัพย์แต่ละประเภทจะมีบทบาทต่อความสำเร็จอย่างมีนัยสำคัญ
แม้นโยบายภาครัฐและโครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก แต่เงินทุนกำลังให้ความสำคัญกับสินทรัพย์เฉพาะทางที่มีคุณภาพสูงมากขึ้น ทั้งนิคมอุตสาหกรรมสมัยใหม่ โครงการท่องเที่ยว โรงแรมและเวลเนสในทำเลชายฝั่ง ตลอดจนโอกาสยกระดับอาคารสำนักงานเดิมในกรุงเทพฯ
ด้าน ดร.หยาง เหลียง ชัว หัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษา ประจำภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ JLL มองว่า ประเทศไทยเป็นตัวอย่างของการเปลี่ยนผ่านจากตลาดที่มีกรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางหลัก ไปสู่ภูมิทัศน์การลงทุนที่หลากหลายมากขึ้น
โอกาสของนักลงทุนจึงครอบคลุมตั้งแต่นิคมอุตสาหกรรมใน EEC ไปจนถึงตลาดโรงแรมหรูและเวลเนสในภูเก็ตและพังงา โดยความสำเร็จขึ้นอยู่กับการเลือกพื้นที่และประเภทสินทรัพย์ให้สอดคล้องกับปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตของแต่ละตลาด
รายงานยังเน้นว่า การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 และระยะต่อจากนี้ จำเป็นต้องมองผ่านปัจจัยเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่อาศัยเพียงการคาดการณ์วัฏจักรเศรษฐกิจนั่นหมายความว่า การกระจายการลงทุนไปหลายประเทศหรือหลายทำเลอาจไม่เพียงพอ หากปราศจากการคัดเลือกอย่างแม่นยำทั้งในระดับพื้นที่ ภาคธุรกิจ และกลยุทธ์การถือครองสินทรัพย์
