สกัดวิกฤติอสังหาฯเปิด 5 โจทย์ใหญ่ ชง ปลดล็อกสินเชื่อ-รับมือโลกเดือด

 3 สมาคมอสังหาฯเปิด 5 โจทย์ใหญ่ฟื้นตลาดผ่านรัฐ ธนาคาร ตั้งแต่ปลดล็อกสินเชื่อบ้าน รับมือผู้กู้ยุคใหม่ ดันบ้านประหยัดพลังงาน วางโครงสร้างเมืองรับภัยธรรมชาติ จัดระเบียบต่างชาติ ไปจนถึงสร้างชุมชนเข้มแข็ง หวังมาตรการรัฐช่วยปลุกกำลังซื้อ พร้อมลดการจัด มหกรรมบ้านและคอนโดเหลือ ปีละครั้ง เริ่มปี 2570 ปักหมุดงานใหญ่ปลายปีนี้ ดึงกว่า 1,000 โครงการ ตั้งเป้ายอดขายทะลุ 1 หมื่นล้าน

 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเดินเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ เมื่อปัญหากำลังซื้อไม่ได้หยุดอยู่เพียงเรื่อง “ราคาแพง” แต่ขยายวงไปถึงความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลง โครงสร้างเมืองที่ต้องรับมือภัยธรรมชาติ ตลอดจนโจทย์ความยั่งยืนและการบริหารจัดการชุมชน

ท่ามกลางภาพดังกล่าว 3 สมาคมใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผนึกกำลังเสนอแนวทางต่อภาครัฐ ธนาคาร พร้อมเดินหน้ากระตุ้นตลาดผ่าน มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 หวังสร้างแรงส่งให้ตลาดในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2569

สินเชื่อบ้านติดล็อก โจทย์ใหญ่ที่ต้องปลด

 สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า หนึ่งในกุญแจสำคัญของการฟื้นตลาดคือ การทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้อย่างเหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและรูปแบบการทำงานยุคใหม่ ปัญหาสำคัญคือระบบประเมินรายได้แบบเดิมอาจไม่สอดคล้องกับโครงสร้างแรงงานที่เปลี่ยนไป

โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่และกลุ่ม Gen Z ที่ประกอบอาชีพอิสระ ค้าขายออนไลน์ หรือสร้างรายได้จากการเป็นครีเอเตอร์และยูทูบเบอร์ ซึ่งไม่ได้มีรายได้ประจำหรือสลิปเงินเดือนในรูปแบบเดียวกับมนุษย์เงินเดือน ข้อเสนอจึงอยู่ที่การปรับวิธีประเมินจากการยึด “เอกสารรายได้” ไปสู่การพิจารณา รายได้ที่เกิดขึ้นจริงของผู้กู้เพื่อสะท้อนศักยภาพในการชำระหนี้มากขึ้น

 อีกกลไกที่ถูกเสนอคือ Mortgage Guaranteeหรือระบบค้ำประกันสินเชื่อ โดยให้สถาบันการเงินของรัฐเข้ามาช่วยค้ำประกันบางส่วน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ เพื่อช่วยลดข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ประกอบการเอสเอ็มอีและผู้กู้บางกลุ่มขณะเดียวกันยังเสนอให้ปรับรูปแบบดอกเบี้ยจากการใช้อัตราแบบ Flat Rate ไปสู่ Risk-Based Pricingหรือกำหนดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ ในหลักการ ผู้กู้ที่มีเครดิตดีและความเสี่ยงต่ำควรได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ขณะที่ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นแต่ยังอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถกู้ได้ อาจมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อให้ราคาของสินเชื่อสะท้อนความเสี่ยงจริง

ปฏิเสธสินเชื่อพุ่ง สะเทือนดีมานด์

 ด้านปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นอีกมิติของปัญหาว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขาดคนต้องการซื้อเพียงอย่างเดียว แต่กำลังเผชิญข้อจำกัดจาก ความสามารถในการกู้ของผู้ซื้อ ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านถูกประเมินว่า สูงกว่า 50%สะท้อนช่องว่างระหว่าง ความต้องการมีบ้านกับ ความสามารถในการได้รับสินเชื่อเมื่อผู้ซื้อไม่สามารถผ่านด่านสินเชื่อ การกระตุ้นตลาดด้วยโปรโมชั่นหรือการลดราคาเพียงอย่างเดียวจึงอาจไม่สามารถเปลี่ยนความต้องการให้กลายเป็นยอดโอนได้

 หนึ่งในข้อเสนอที่สมาคมอาคารชุดไทยต้องการให้กระทรวงการคลังพิจารณาคือ การนำมาตรการบ้านหลังแรกกลับมาใช้อีกครั้งเพื่อสร้างแรงจูงใจและช่วยให้ประชาชนคนไทยสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โจทย์จึงไม่ได้อยู่ที่การสร้าง “แรงซื้อ” เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การทำให้แรงซื้อนั้นสามารถเดินทางไปถึงขั้นตอนการขอสินเชื่อและโอนได้จริง

 บ้านสีเขียว จากเทรนด์สู่เครื่องมือลดค่าครองชีพ

 อีกด้านหนึ่งที่ภาคอสังหาฯ ต้องการผลักดันคือ Green Finance โดยเปลี่ยนมุมมองเรื่องบ้านประหยัดพลังงานจากเรื่องสิ่งแวดล้อมเพียงอย่างเดียว ไปสู่เรื่อง “ต้นทุนการอยู่อาศัย” ของประชาชน สุนทรเสนอให้ภาครัฐสนับสนุนการออกแบบบ้านที่ช่วยลดการใช้พลังงาน ตั้งแต่ Passive Design ซึ่งอาศัยทิศทางลมและแสงธรรมชาติ สามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้อย่างน้อย 12% ไปจนถึง Active Design และพลังงานหมุนเวียนที่อาจช่วยประหยัดได้ถึง 25%

 ขณะที่การติดตั้ง Solar Rooftop หรือระบบผลิตพลังงานเพิ่มเติม อาจช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานได้สูงสุดถึง 50% ตามแนวทางที่ภาคธุรกิจเสนอ หัวใจสำคัญจึงอยู่ที่การสร้างระบบสินเชื่อสีเขียวให้ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ทั้ง Pre-Financeสำหรับผู้ประกอบการ และ Post-Financeสำหรับผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้ต้นทุนของการเปลี่ยนผ่านไปสู่ที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงานไม่ตกอยู่กับผู้บริโภคหรือผู้ประกอบการฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพียงลำพัง

ภัยธรรมชาติกลายเป็นโจทย์อสังหาฯ

 เมื่อสภาพภูมิอากาศและภัยธรรมชาติกลายเป็นความเสี่ยงที่กระทบต่อคุณภาพชีวิตโดยตรง ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงมองว่า การพัฒนาโครงการในอนาคตไม่สามารถแยกออกจาก “โครงสร้างเมือง” ได้อีกต่อไป

หนึ่งในคำถามสำคัญคือ กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะยังเป็นศูนย์กลางเมืองต่อไปหรือไม่ หากคำตอบคือยังคงอยู่ที่เดิม ภาครัฐจำเป็นต้องวางแผนรับมือภัยธรรมชาติ โดยเฉพาะปัญหาน้ำท่วมอย่างเป็นระบบข้อเสนอจึงขยับจากระดับโครงการไปสู่ระดับประเทศ ตั้งแต่การพิจารณาระบบบริหารจัดการน้ำขนาดใหญ่ เช่น แนวคิด Delta Model ของเนเธอร์แลนด์ หรือระบบป้องกันน้ำแบบเมืองเวนิส ก่อนนำมาเชื่อมโยงกับการวางผังเมืองและการจัดสรรงบประมาณ

 เมื่อมีโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจน ภาคเอกชนจึงสามารถนำไปต่อยอดเป็น Resilient Designออกแบบหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมให้สามารถรับมือสถานการณ์ฉุกเฉินได้มากขึ้น เช่น การจัดทำพื้นที่หน่วงน้ำหรือพื้นที่รับน้ำภายในโครงการ
 

แนวคิดนี้สะท้อนว่า บ้านในอนาคตอาจไม่ได้แข่งขันกันเพียงเรื่องทำเลและราคา แต่ต้องแข่งขันกันด้วยความสามารถในการรับมือความไม่แน่นอน

ต่างชาติซื้อ-เช่า ต้องจัดระเบียบก่อนปัญหานอมินีบานปลาย

 อีกโจทย์ที่ 3 สมาคมอสังหาฯ เห็นตรงกันคือ การจัดระเบียบการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ภาคเอกชนเสนอให้พิจารณาโครงสร้างภาษีสำหรับชาวต่างชาติ โดยเห็นว่าอัตราภาษีไม่ควรจำเป็นต้องอยู่ในระดับเดียวกับคนไทย พร้อมนำธุรกรรมการซื้อคอนโดมิเนียมและการเช่าระยะยาวเข้าสู่ระบบที่โปร่งใสมากขึ้น

เป้าหมายสำคัญคือการลดปัญหา Nominee หรือการใช้บุคคลอื่นถือครองแทน ซึ่งเป็นประเด็นที่ต้องอาศัยทั้งกฎหมายและระบบตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ

ในอีกด้านหนึ่ง ภาคธุรกิจเสนอให้รายได้จากการจัดเก็บภาษีชาวต่างชาติถูกนำกลับมาใช้เพื่อสนับสนุนกลุ่มเปราะบางในสังคม เช่น ผู้มีรายได้น้อยและผู้สูงอายุชาวไทย

นิติบุคคลหมู่บ้าน จากผู้ดูแลสู่ “ศูนย์รับมือวิกฤติ”

 โครงสร้างการบริหารหลังการขายก็เป็นอีกหนึ่งโจทย์ที่ถูกหยิบขึ้นมา เพราะบ้านไม่ได้จบลงเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ แต่การดูแลพื้นที่ส่วนกลางและคุณภาพชีวิตของชุมชนยังต้องดำเนินต่อไป สุนทรเสนอให้ผลักดันกฎหมายลูกของกระทรวงมหาดไทย เพื่อให้การจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีความชัดเจนและทำให้ชุมชนสามารถบริหารจัดการตัวเองได้เข้มแข็งขึ้น  

แนวทางที่เสนอคือ หากผู้ประกอบการไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ ให้เปิดทางลูกบ้านเข้ามาดำเนินการเอง โดยผู้ประกอบการยังต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายด้านการดูแลสาธารณูปโภคตามสัดส่วนที่กำหนด หากลูกบ้านยังไม่สามารถจัดตั้งได้สำเร็จ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก็สามารถเข้ามารับช่วงดูแล

มากกว่านั้น นิติบุคคลหมู่บ้านยังสามารถกลายเป็น ศูนย์ประสานงานระดับชุมชนเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน ทั้งน้ำท่วม ภัยพิบัติ หรือเหตุการณ์ที่กระทบต่อคนจำนวนมากในโครงการ นี่จึงเป็นการยกระดับบทบาทของนิติบุคคล จากผู้ดูแลพื้นที่ส่วนกลางไปสู่กลไกสำคัญของการสร้าง “ชุมชนที่รับมือวิกฤติได้”

มหกรรมบ้านคอนโดเปลี่ยนมาจัดปีละครั้ง

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย  กล่าวว่า ท่ามกลางข้อเสนอเชิงโครงสร้าง 3 สมาคมยังเตรียมใช้กลไกตลาดกระตุ้นกำลังซื้อโดยตรง ผ่าน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50” ภายใต้แนวคิดครบที่สุด ทุกที่ ทุกทำเล ทุกราคา กว่า 1,000 โครงการ งานจะจัดขึ้นระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม–1 พฤศจิกายน 2569ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ Hall 8 ชั้น LG

โดยยกระดับรูปแบบงานสู่ Green Expo เชื่อมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเข้ากับคุณภาพชีวิต การประหยัดพลังงาน และความยั่งยืน ภายในงานจะรวบรวมผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และนวัตกรรมด้านที่อยู่อาศัยจากทั่วประเทศกว่า1,000 โครงการหวังสร้างแรงส่งให้ตลาดในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2569 เป้าหมายของงานปีนี้คือยอดขายภายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท และต้องการให้ยอดขายเติบโตจากปีก่อน

"ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไปทั้ง 3 สมาคมมีแนวทางจัดมหกรรมบ้านและคอนโดปีละครั้ง เนื่องจากมีจำนวนโครงการเปิดใหม่ลดลง และเป็นโครงการของบริษัทขนาดใหญ่ ซึ่งโครงการ ของบริษัทเล็กๆ มีเปิดน้อยมีปัญหาเรื่อง เงินกู้ทำให้การจัดงานถึ่ ทำให้ โครงการ ออกมาน้อย บริษัทร่วม น้อยลง"

จาก “งานขายบ้าน” สู่โจทย์ฟื้นทั้งระบบ

 เมื่อมองภาพรวม ข้อเสนอของ 3 สมาคมสะท้อนว่าโจทย์อสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ไม่ได้มีเพียงเรื่องยอดขาย แต่เป็นปัญหาที่เชื่อมโยงตั้งแต่ สินเชื่อ กำลังซื้อ พลังงานโครงสร้างเมือง ภาษี ชุมชน ไปจนถึงความสามารถในการรับมือภัยธรรมชาติ สิ่งที่ภาคเอกชนต้องการเห็นจากภาครัฐจึงไม่ใช่เพียงมาตรการกระตุ้นระยะสั้น แต่เป็นการออกแบบ “ระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์” ใหม่ให้สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคและความเสี่ยงในอนาคต

 เพราะหากคนต้องการซื้อแต่กู้ไม่ได้ บ้านประหยัดพลังงานแต่เข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ เมืองขยายตัวแต่โครงสร้างพื้นฐานไม่พร้อม หรือโครงการมีบ้านแต่ขาดกลไกดูแลชุมชน ปัญหาของตลาดก็อาจไม่ได้อยู่ที่ “ไม่มีดีมานด์” หากแต่อยู่ที่ระบบยังไม่สามารถพาดีมานด์ไปถึงปลายทางได้ และนี่อาจเป็นโจทย์ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2569 สู่ปี 2570 ไม่ใช่เพียงทำอย่างไรให้คนกลับมาซื้อบ้าน แต่ทำอย่างไรให้คนสามารถซื้อบ้าน อยู่บ้าน และมีคุณภาพชีวิตที่ดีได้อย่างยั่งยืน