ค้าปลีกจุดพลุ! ภูเก็ต Destination Economy เปลี่ยนเมืองท่องเที่ยวสู่ศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ระดับโลก

ภูเก็ตกำลังเปลี่ยนจากเมืองท่องเที่ยวที่พึ่งพานักเดินทาง สู่ “Global Lifestyle Destination” เต็มรูปแบบ เมื่อทุนค้าปลีกยักษ์ใหญ่เร่งปักหมุดโครงการใหม่ ตั้งแต่ "Community Mall" ไปจนถึง “Destination Retail” ขณะที่ ไอคอนภูเก็ต (ICONPHUKET) มูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท เข้ามาเป็นแรงส่งสำคัญ ท่ามกลางตลาดที่มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 92.54% และอุปทานมีแนวโน้มแตะ 601,819 ตารางเมตรในปี 2572

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยตลาดและประชาสัมพันธ์ บริษัท ซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด มองว่า การเปิดตัว “ไอคอนภูเก็ต” เป็นหมุดหมายสำคัญที่ทำให้ตลาดค้าปลีกภูเก็ตกลับมาอยู่ในเรดาร์ของนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการจากทั่วโลกอีกครั้ง ไม่ใช่เพียงเพราะเป็นโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ หากแต่สะท้อนการเปลี่ยนผ่านของภูเก็ตจาก “Tourism Destination” ไปสู่ “Global Lifestyle Destination” ที่ผู้คนไม่ได้เดินทางเข้ามาเพียงเพื่อพักผ่อน แต่เข้ามาใช้ชีวิต ใช้จ่าย และสัมผัสประสบการณ์ตลอดทั้งปี

ข้อมูลของซาวิลส์ (ประเทศไทย) ระบุว่า ณ สิ้นปี 2568 ตลาดพื้นที่ค้าปลีกภูเก็ตมีอุปทานสะสม 432,630 ตารางเมตร ในจำนวนนี้มีพื้นที่ถูกใช้งานแล้ว 400,345 ตารางเมตร คิดเป็นอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 92.54% เหลือพื้นที่ว่าง 32,285 ตารางเมตร หรือเพียง 7.46% สะท้อนว่าดีมานด์ค้าปลีกของภูเก็ตยังอยู่ในระดับสูง แม้ตลาดจะมีโครงการใหม่ทยอยเข้าสู่ระบบอย่างต่อเนื่อง

ซาวิลส์ประเมิน 4 ปีข้างหน้า อุปทานจะยังขยายตัวต่อเนื่อง จาก 464,630 ตารางเมตร ในปี 2569 และ 501,819 ตารางเมตร ในปี 2570 จะเพิ่มขึ้นแตะ 601,819 ตารางเมตร ในปี 2572 หรือเพิ่มขึ้นเกือบ 30% จากปี 2569

“การเพิ่มขึ้นของซัปพลายไม่ได้สะท้อนเพียงการเติบโตของพื้นที่เช่า แต่เป็นภาพสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาที่มีต่อศักยภาพของภูเก็ตในฐานะเมืองท่องเที่ยวและเมืองพักอาศัยระดับนานาชาติ”

 ค้าปลีกสู่ยุค “แตกแขนง”

หนึ่งในความเปลี่ยนแปลงสำคัญของภูเก็ตคือโครงสร้างตลาดไม่ได้ขับเคลื่อนด้วย Shopping Mall ขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป ตลาดกำลังแตกแขนงออกเป็น Shopping Mall, Community Mall, Lifestyle Mall, Destination Retail รวมถึง Wholesale และ Cash & Carry เพื่อรองรับฐานลูกค้าที่มีความหลากหลายมากขึ้น ตั้งแต่นักท่องเที่ยวต่างชาติ ประชากรท้องถิ่น ไปจนถึง Expat และกลุ่มผู้พำนักระยะยาวที่มีกำลังซื้อสูง

สิ้นปี 2568 ตลาดค้าปลีกภูเก็ตมีอุปทาน 432,580 ตารางเมตร เป็น Shopping Mall ราว 221,265 ตารางเมตร หรือ 51.2% Hypermarket มี 116,315 ตารางเมตร หรือ 26.9% และ Community Mall ราว 95,000 ตารางเมตร หรือ 22% สะท้อนภาพว่าพฤติกรรมการบริโภคของภูเก็ตกำลังเปลี่ยนจากการเดินทางเข้าสู่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ไปสู่การเลือกใช้บริการพื้นที่ค้าปลีกใกล้บ้าน ใกล้โรงแรม และใกล้แหล่งท่องเที่ยวมากขึ้น

Community Mall ดาวรุ่งชายฝั่งตะวันตก

ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา Community Mall เป็นหนึ่งในโมเดลค้าปลีกที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอย่างชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ Bang Tao, Cherngtalay, Kamala และพื้นที่โดยรอบ Laguna Phuket

เหตุผลสำคัญมาจากการเปลี่ยนแปลงของฐานประชากรและเศรษฐกิจในพื้นที่ เมื่อโรงแรมระดับ Luxury, Branded Residence, วิลล่าระดับบน และโครงการ Mixed-use ขยายตัวต่อเนื่อง ความต้องการค้าปลีกที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวันจึงเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

โครงการใหม่ที่ทยอยพัฒนา อาทิ Mingle Hill, Mingle Crystal Lake Kamala, Mingle Vibe, Turquoise Community Mall, The Grove by Botanica, Synthesis Ark Phuket, The Hub Kamala และ One MontAzure

"ค้าปลีกจึงไม่ได้ทำหน้าที่เพียงเป็นพื้นที่ซื้อของ แต่เป็นส่วนหนึ่งของระบบนิเวศการอยู่อาศัย ตั้งแต่ร้านอาหาร คาเฟ่ ซูเปอร์มาร์เก็ต บริการ ไปจนถึงพื้นที่พักผ่อนและกิจกรรมด้านไลฟ์สไตล์"

จุดเปลี่ยนจาก “พื้นที่ขาย” สู่ Destination

ท่ามกลางการขยายตัวของตลาด โครงการที่ถูกจับตามองมากที่สุดคือ “ไอคอนภูเก็ต” มูลค่าลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท ของสยามพิวรรธน์ โครงการวางแนวคิดเป็น Hybrid Retail-Attraction & Entertainment Destination ผสานพื้นที่ค้าปลีก ความบันเทิง การท่องเที่ยว และ Lifestyle Experience พร้อม 12 World-Class Attractions กำหนดเปิดบริการปี 2572

นัยสำคัญของโครงการไม่ใช่แค่โปรเจกต์ขนาดใหญ่ แต่อยู่ที่การเปลี่ยนวิธีคิดของการแข่งขัน จากเดิมที่ผู้ประกอบการวัดกันด้วย “จำนวนตารางเมตร” ไปสู่การสร้าง “Destination” ที่ทำให้ผู้บริโภคตั้งใจเดินทางมา ใช้เวลาอยู่ในพื้นที่นานขึ้น และมีเหตุผลที่จะกลับมาอีกครั้ง นี่คือโมเดลค้าปลีกที่เชื่อม Retail เข้ากับ Tourism และ Entertainment  เป็นแรงส่งให้ภูเก็ตขยับเข้าใกล้การเป็นศูนย์กลาง Lifestyle ระดับภูมิภาคมากขึ้น

Phuket City-Patong ยังครองแชมป์

หากมองในมิติทำเล โครงสร้างค้าปลีกภูเก็ตกำลังเปลี่ยนจาก “City-Centric Retail” ไปสู่ “Multi-Destination Retail” อย่างชัดเจน ข้อมูลซาวิลส์ระบุว่า ณ สิ้นปี 2568 อุปทานค้าปลีกของภูเก็ตกระจุกตัวอยู่ใน 3 ทำเลหลัก ได้แก่ Phuket City, ป่าตอง และ เชิงทะเล

Phuket City มีอุปทานสูงสุด 163,630 ตารางเมตร คิดเป็น 37.8% ของตลาด ตามด้วย ป่าตอง 104,000 ตารางเมตร หรือ 24% และเชิงทะเล 61,000 ตารางเมตร หรือ 14.1% ขณะที่พื้นที่อื่นมีอุปทาน 84,000 ตารางเมตร หรือ 19.4% ส่วน Rawai, Mai Khao และ Naiyang มีประมาณ 9,000, 6,000 และ 5,000 ตารางเมตร ตามลำดับ

จุดที่น่าจับตาคือ เชิงทะเล กำลังขยับบทบาทจากพื้นที่พักอาศัยและท่องเที่ยวระดับบนสู่ Retail and Lifestyle Hub แห่งใหม่ของภูเก็ต จากแรงหนุนของตลาด Luxury Residential, Hospitality และกลุ่มผู้พำนักระยะยาวที่มีกำลังซื้อสูง

 “เซ็นทรัลภูเก็ต” ยกระดับเกมลักชัวรี

อีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนสำคัญยังมาจาก เซ็นทรัล ภูเก็ต (Central Phuket) ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางค้าปลีกระดับบนของเกาะ ปัจจุบันโครงการมีพื้นที่รวม 400,000 ตารางเมตร มากกว่า 700 ร้านค้า และพื้นที่ให้เช่ามากกว่า 185,000 ตารางเมตร ขณะที่การขยาย Luxury Zone จะช่วยเพิ่มบทบาทของภูเก็ตรองรับสินค้าลักชัวรีและแบรนด์ระดับโลก

"การเกิดขึ้นของ Destination Retail ขนาดใหญ่ และ Community Mall ในหลายทำเล โครงสร้างตลาดจึงครอบคลุมตั้งแต่ Luxury Shopping ไปจนถึง Everyday Lifestyle หมายความว่า ภูเก็ตกำลังสร้างระบบค้าปลีกที่มีหลายระดับ ตอบโจทย์ลูกค้าหลากหลายกลุ่มมากขึ้น แทนที่จะพึ่งพาศูนย์กลางการค้าเพียงไม่กี่แห่ง"

ค่าเช่าสูงสุด 3,000 บาทต่อตร.ม. สะท้อนกำลังซื้อ

การเติบโตของตลาดยังสะท้อนผ่านระดับค่าเช่า ซาวิลส์ประเมินว่า ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกภูเก็ตโดยทั่วไปอยู่ที่  700-3,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ ทำเล และศักยภาพในการดึงดูดผู้ใช้บริการ

สำหรับ Community Mall และทำเลศักยภาพ ค่าเช่า 1,200-1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โครงการที่มีทำเลโดดเด่นหรือฐานลูกค้ากำลังซื้อสูง ขยับขึ้นไป 2,000-2,500 บาท บางทำเลแตะ 2,000-3,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

บางโครงการยังใช้โมเดลค่าเช่าควบคู่กับ Gross Profit หรือ GP ในระดับ 18-25% เพื่อให้รายได้ของเจ้าของพื้นที่เชื่อมโยงกับยอดขายของผู้เช่า โครงสร้างค่าเช่านี้สะท้อนว่าตลาดมีแรงจูงใจสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของ Retail Ecosystem ใหม่ของภูเก็ต

โจทย์ต่อไปคือ “ความแตกต่าง”

แม้ภาพรวมจะเต็มไปด้วยโอกาส แต่การเพิ่มขึ้นของอุปทานในช่วง 2569-2572 ย่อมทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะใน Phuket City, บางเทา–เชิงทะเล, ถลาง, ป่าตอง และ ราไวย์ ดังนั้น เกมค้าปลีกภูเก็ตในระยะต่อไปจึงอาจไม่ได้ตัดสินกันด้วยขนาดพื้นที่เพียงอย่างเดียว

ผู้ชนะในตลาดจะต้องสามารถสร้างเอกลักษณ์ของโครงการ เลือก Tenant Mix ให้เหมาะกับทำเล ดึงแบรนด์ที่มีศักยภาพ และสร้างประสบการณ์ที่ตอบโจทย์ทั้งนักท่องเที่ยวและผู้พักอาศัย โจทย์ใหญ่จึงเปลี่ยนจาก “จะสร้างพื้นที่เท่าไร” เป็น “จะสร้างเหตุผลอะไรให้คนเดินทางมา”

 Shopping Mall สู่ Destination Economy

ในมุมมองของซาวิลส์ “ไอคอนภูเก็ต” เป็นมากกว่าการเพิ่มพื้นที่ค้าปลีก แต่เป็น Catalyst ที่ช่วยยกระดับภาพลักษณ์และศักยภาพของภูเก็ตบนแผนที่ค้าปลีกโลก เมื่อผนวกกับการเติบโตของตลาด Luxury Residential, Hospitality, Wellness และ Tourism ภูเก็ตกำลังมีองค์ประกอบครบถ้วนมากขึ้นสำหรับการพัฒนาเป็นเมืองที่ผู้คนจากทั่วโลกไม่ได้กำลังเปิดบทใหม่ให้ตลาดค้าปลีกภูเก็ต และทำให้เกาะแห่งนี้กลายเป็นหนึ่งในที่ที่ต้องการ “มาใช้ชีวิต”

จากเมืองท่องเที่ยวสู่ “Global Lifestyle Destination” และจาก Shopping Mall สู่ “Destination Economy” การเปลี่ยนผ่านครั้งนี้กำลังเปิดบทใหม่ให้ตลาดค้าปลีกภูเก็ต และทำให้เกาะแห่งนี้กลายเป็นหนึ่งในสมรภูมิค้าปลีกที่ต้องจับตาของนักลงทุนระดับโลก