อสังหาฯภาคใต้ซัพพลายทะลักมูลค่า 1.7แสนล้านบ้านภูเก็ตชะลอใช้เวลาระบาย 72 เดือน

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการในตำแหน่งผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC)เผยภาพตลาดที่อยู่อาศัยภาคใต้ในครึ่งแรกปี 2569ว่า จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุม 4 จังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช สะท้อนภาพตลาดที่กำลังเปลี่ยนจากข้อมูลพบว่า ทั้ง 4 จังหวัดมีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมประมาณ 24,500 หน่วย คิดเป็น 6.8% ของพื้นที่สำรวจทั่วประเทศ และมีมูลค่าราว 170,000 ล้านบาทหรือประมาณ 8.4% ของมูลค่ารวม ตัวเลขดังกล่าวอาจสะท้อนว่าภาคใต้ยังเป็นตลาดสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อเจาะลึกลงไปกลับพบว่า แต่ละจังหวัดมี ความต้องการที่อยู่อาศัยแตกต่างกันอย่างชัดเจน

ภูเก็ต ซัพพลายวิ่งแซงยอดขาย 

 ภูเก็ตยังครองตำแหน่งตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดของภาคใต้ แต่โจทย์สำคัญในเวลานี้ไม่ใช่การสร้างซัพพลาย เพิ่มเพียงอย่างเดียว หากเป็นการบริหารจังหวะเปิดโครงการให้สอดคล้องกับดีมานด์ 

 ครึ่งแรกปี 2569 ภูเก็ตมีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม 19,537 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.2% จากปีก่อน ขณะที่มูลค่าแตะประมาณ 235,796 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 16.7% จำนวนซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาด 3,161 หน่วยนั้น เป็นอาคารชุด2,851 หน่วยขณะที่บ้านจัดสรรเปิดใหม่เพียง 60 หน่วย และวิลล่า 250 หน่วยแต่ด้านยอดขายกลับไม่ได้ขยายตัวตามดซัพพลาย  โดยยอดขายใหม่อยู่ที่2,392 หน่วยส่งผลให้สต็อกคงค้างเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 17,000 หน่วย และระยะเวลาการขายนานขึ้น
 

บ้านภูเก็ตชะลอใช้เวลาระบาย 72 เดือน

 เมื่อแยกตามประเภทสินค้า บ้านจัดสรรเป็นตลาดที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ โดยมีอัตราดูดซับ( Absorption Rate) ประมาณ 1.3%และอาจต้องใช้เวลาถึง 72 เดือนในการระบายสต็อก ขณะที่อาคารชุดยังเป็นสินค้าหลักของภูเก็ต มียอดขายครึ่งปีประมาณ 2,005 หน่วย แต่ Remaining Supply เพิ่มขึ้นเกิน 13,000 หน่วย และมี Absorption Rate ราว 2.2%

 ส่วนวิลล่ายังคงรักษาระดับยอดขายได้ แต่ตลาดต้องจับตาสินค้าระดับราคาสูง รวมถึงซัพพลายใหม่ที่ยังทยอยเข้าสู่ตลาด ดังนั้น ภาพของภูเก็ตจึงไม่ใช่ตลาดที่ “ขายไม่ได้” แต่เป็นตลาดที่กำลังเปลี่ยนเข้าสู่ภาวะ Selective Market มากขึ้นไม่ได้หมายความว่าเปิดสินค้าอะไรก็ขายได้เหมือนในอดีต
 

 เจาะทำเลภูเก็ตซัพพลายสะสมสูง 

 ในตลาดอาคารชุดภูเก็ต บางเทา–สุรินทร์ยังเป็นหนึ่งในตลาดขนาดใหญ่และมียอดขายสูง แต่ในอีกด้านหนึ่ง Remaining Supply ก็เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนความเสี่ยงจากการสะสมของสินค้าในอนาคต

ขณะที่หาดกมลา ในยาง–ในทอน ราไวย์ กะรน–กะตะ รวมถึงฉลอง–วิชิต ต่างมีโครงสร้างตลาดแตกต่างกันบางพื้นที่ยอดขายยังเพิ่มขึ้น แต่บางพื้นที่ซัพพลายกลับเพิ่มเร็วกว่ายอดขายทำให้การประเมินตลาดด้วยตัวเลขยอดขายเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เพราะ ตลาดที่ขายดีวันนี้ หากมีซัพพลายใหม่เติมเข้ามาเร็วกว่าความต้องการ ก็สามารถเปลี่ยนสถานะได้ในเวลาไม่นาน

 Absorption Rate ตัวชี้วัดที่ต้องจับตา 

 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ใช้ Absorption Rate เป็นหนึ่งในเครื่องมือวัดสุขภาพของตลาด โดยบ้านจัดสรรที่มีอัตราต่ำกว่า 1.5%และอาคารชุดต่ำกว่า 2%ถือเป็นระดับที่ต้องเฝ้าระวังมากขึ้น  “ การอ่านตัวเลขดังกล่าวยังต้องพิจารณาควบคู่กับระดับราคา ขนาดโครงการ ทำเล และซัพพลาย ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดเพราะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขยอดขายคือภาพของวันนี้ แต่ซัพพลาย ใหม่คือโจทย์ของวันพรุ่งนี้” 

 ดีมานด์ต่างชาติยังเป็นแรงขับภูเก็ต 

 ความแตกต่างสำคัญของภูเก็ตเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น คือบทบาทของกำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะตลาดอาคารชุด ครึ่งแรกปี 2569 การโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยชาวรัสเซียยังเป็นหนึ่งในกลุ่มกำลังซื้อหลักในหลายโซน ตามด้วยจีนและกลุ่มยุโรป ที่น่าสนใจคือรูปแบบความต้องการไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการซื้อเพื่อพักผ่อน แต่ครอบคลุมทั้งการอยู่อาศัยระยะยาว การปล่อยเช่า การถือครองสินทรัพย์ และการลงทุน

“เฉพาะบางเทา ซึ่งเริ่มเห็นกลุ่ม Long Stay และครอบครัวต่างชาติ มากขึ้น แตกต่างจากตลาดท่องเที่ยวแบบดั้งเดิมอย่างป่าตองทำให้ดีมานด์ของภูเก็ตกำลังแตกแขนง และเปิดโจทย์ใหม่ให้ผู้ประกอบการต้องออกแบบสินค้า ให้ตรงกับรูปแบบการอยู่อาศัย มากขึ้น”

 สงขลาชะลอตัว แต่ทำเลคอหงส์–ทุ่งงายยังมีแรงซื้อ

 ตลาดสงขลามี Total Supply ประมาณ 3,561 หน่วย แต่ยอดขายใหม่ในครึ่งแรกปี 2569 ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ บ้านจัดสรรขายได้ 236 หน่วย ลดลง 41.1% ขณะที่อาคารชุดขายได้เพียง 31 หน่วย ลดลงมากกว่า 80%Absorption Rate ของบ้านจัดสรรอยู่ประมาณ 1.5% ส่วนอาคารชุดเหลือเพียงราว 0.6% แต่เมื่อเจาะลึกระดับทำเล ภาพไม่ได้เป็นลบในทุกพื้นที่ โดย“ คอหงส์–ทุ่งงาย” ยังเป็นหนึ่งในโซนที่ยอดขายบ้านจัดสรรปรับตัวดีขึ้น และมี Absorption Rate ประมาณ 3.6% จึงสะท้อนว่า การอ่านตลาดระดับจังหวัดอาจบดบังความแตกต่างของดีมานด์  ในระดับทำเล

น้ำท่วม ดันโจทย์ “ทำเลปลอดภัย”

 อีกปัจจัยที่ต้องนำมาอ่านร่วมกับตัวเลขตลาด คือสถานการณ์น้ำท่วมในปี 2568 ซึ่งเริ่มมีผลต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อให้ความสนใจกับพื้นที่สูงและพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบน้อยมากขึ้น ขณะที่พื้นที่ลุ่มหรือเส้นทางที่เป็นทางผ่านของมวลน้ำต้องเผชิญแรงกดดันด้านความเชื่อมั่น ดังนั้น สำหรับตลาดสงขลา “ทำเล” จึงไม่ได้หมายถึงเพียงการเดินทางสะดวกหรือใกล้แหล่งงาน แต่รวมถึง ความเสี่ยงด้านสภาพแวดล้อมและความปลอดภัยของพื้นที่ที่กำลังกลายเป็นหนึ่งในปัจจัยประกอบการตัดสินใจซื้อ

หาดใหญ่โจทย์ใหม่ Medical & Wellness

 แม้ตลาดที่อยู่อาศัยหาดใหญ่ในปัจจุบันชะลอตัว แต่โครงสร้างเศรษฐกิจของเมืองยังมีฐานสำคัญ ทั้งการค้า การศึกษา สนามบินนานาชาติ การค้าชายแดนมาเลเซีย โรงพยาบาล และนักท่องเที่ยวจากมาเลเซีย–สิงคโปร์หนึ่งในโอกาสที่น่าจับตาคือ Medical & Wellness ซึ่งสามารถต่อยอดไปสู่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ กลุ่ม Long Stay หรือโครงการที่เชื่อมโยงกับบริการสุขภาพ
 

 สุราษฎร์ฯ ต้องแยก “เมือง” กับ “สมุย” คนละเกม

 สำหรับสุราษฎร์ธานี การมองตลาดเป็นจังหวัดเดียวอาจไม่สะท้อนโครงสร้างดีมานด์ ที่แท้จริง เพราะตลาดเมืองสุราษฎร์ธานีและเกาะสมุยมีฐานผู้ซื้อและพฤติกรรมที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ตลาดเมืองสุราษฎร์ธานีมีผู้ซื้อท้องถิ่นเป็นฐานสำคัญ และเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้น

ในครึ่งแรกปีนี้ บ้านจัดสรรขายได้ 214 หน่วยเพิ่มขึ้น 30.5% จากปีก่อน ขณะที่ Remaining Supply ลดลงเหลือ 1,783 หน่วย และ Absorption Rate ขยับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 1.8% หนึ่งในพื้นที่ที่ยอดขายเติบโตเด่นคือ ประดู่–บางชุมโถขณะที่มะขามเตี้ย บางใบไม้–คลองน้อย และบางกุ้ง ยังต้องพิจารณาแยกตามสินค้าและระดับราคา ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดเมืองสุราษฎร์ฯ เริ่มมีสัญญาณบวก แต่การฟื้นตัวยังต้องอาศัยการเลือกสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในแต่ละพื้นที่

 สมุย ซัพพลายวิลล่าพุ่งสวนยอดขายลดลง

 ตรงกันข้ามกับตลาดเมือง เกาะสมุยกำลังเผชิญโจทย์ ซัพพลาย ที่ต้องจับตา ครึ่งแรกปี 2569 วิลล่าเปิดใหม่ถึง 311 หน่วยเพิ่มขึ้นประมาณ 67% แต่ยอดขายรวมกลับลดลง ส่งผลให้ Remaining Supply เพิ่มขึ้นตาม “เฉวง–บ่อผุด”ยังเป็นหนึ่งในโซนที่มี ซัพพลายสูง ขณะที่ แม่น้ำ เป็นทำเลที่วิลล่ามีอัตราการขายน่าสนใจกว่าหลายพื้นที่ ส่วนตลาดอาคารชุดบนเกาะสมุย “ชะลอตัว” ยอดขายลดลงมากจากปีก่อน และบางโซนมีสต็อกเพิ่มขึ้น

 สมุยจึงยังมีโอกาสจากการเป็น“Lifestyle Destination”และตลาดวิลล่า แต่ตัวเลข ซัพพลายที่เพิ่มเร็วกำลังส่งสัญญาณว่า การเติมสินค้าใหม่จำเป็นต้องอิง ดีมานด์ จริงมากขึ้น

 นครศรีธรรมราช ตลาดหดตัว

 นครศรีธรรมราชเป็นตลาดที่มีขนาดเล็กกว่าอีก 3 จังหวัด โดยมี Total Supply ประมาณ 1,302 หน่วย ลดลงมากกว่า 30% จากปีก่อน บ้านจัดสรรขายได้ 154 หน่วย ลดลงประมาณ 29% ขณะที่ Remaining Supply เหลือ 981 หน่วย และ Absorption Rate อยู่ประมาณ 2.3% อย่างไรก็ตาม ตลาดไม่ได้ชะลอตัวเท่ากันทุกพื้นที่ โดย “อ้อมค่าย” ยังเป็นโซนที่ทำยอดขายได้สูงที่สุด และเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ยอดขายเพิ่มขึ้นจากปีก่อน ขณะที่ในเมืองและเบญจมยังอยู่ในภาวะ“ชะลอตัว” ภาพของนครศรีธรรมราชจึงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับ Product-Market Fitมากกว่าการขยายซัพพลาย ในวงกว้าง