ผังเมืองใหม่เขย่าอสังหาฯ กรุงเทพฯ เร่งเมืองโตซุ่มชิงทำเลทอง

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่คาดว่าจะประกาศใช้ช่วงปลายปี 2570 เป็นแรงเร่งสำคัญต่อโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การเพิ่มความหนาแน่นเมือง ราคาที่ดิน ไปจนถึงการลดขนาดแปลงที่อยู่อาศัย พร้อมจับตาโหนดใหม่รอบกรุงเทพฯ ขณะที่ผู้ประกอบการเตรียมล็อกสิทธิ์ผังเมืองผ่านการขอใบอนุญาตก่อสร้างรับจังหวะเศรษฐกิจฟื้น

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีบทบาทสำคัญต่อทิศทางการพัฒนาเมือง โจทย์หลักคือการใช้ศักยภาพของกรุงเทพฯ ให้เต็มประสิทธิภาพ ผ่านการเพิ่มความหนาแน่นของเมือง ขณะที่ กรุงเทพมหานครประเมินว่า ระบบสาธารณูปโภคที่มีอยู่ยังสามารถรองรับประชากรและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เพิ่มขึ้นได้

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มความหนาแน่นจะทำให้เกิดการกระจายไปตาม “โหนด” หรือศูนย์กลางเมืองในพื้นที่ต่างๆ ทำให้รูปแบบการขยายตัวของกรุงเทพฯ เปลี่ยนจากการกระจุกตัวเข้าสู่การพัฒนาเป็นเครือข่ายมากขึ้น ผลที่ตามมาคือกระแส Urbanization หรือการเคลื่อนย้ายประชากรเข้าสู่เมืองมีแนวโน้มเร่งตัวขึ้น ทั้งเพื่อการอยู่อาศัย การทำงาน และการศึกษา สร้างดีมานด์ใหม่ให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เชื่อมต่อกับโหนดเศรษฐกิจและระบบขนส่งมวลชน

“เปลี่ยนสีผังเมือง” จุดเปลี่ยนมูลค่าที่ดิน

อีกแรงกระเพื่อมสำคัญอยู่ที่ “ราคาที่ดิน” แม้เวลานี้ราคาตลาดยังไม่ขยับขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพราะเศรษฐกิจยังฟื้นไม่เต็มที่ แต่สิ่งที่ปรับขึ้นไปก่อนคือ “ราคาประเมิน” ของกรมธนารักษ์ ซึ่งเมื่อผังเมืองใหม่เปิดทางให้ที่ดินบางพื้นที่พัฒนาได้เข้มข้นขึ้น การเปลี่ยนแปลง “สีผังเมือง” จะเป็นตัวแปรสำคัญต่อมูลค่าที่ดิน

“หลักคิดคือ ที่ดินแปลงเดิม เมื่อพัฒนาอาคารได้หนาแน่นขึ้น สร้างพื้นที่ใช้สอยได้มากขึ้น ศักยภาพเชิงเศรษฐกิจของแปลงนั้นก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย จึงมีโอกาสสะท้อนกลับมายังราคาตลาด”

ลำดับการเพิ่มมูลค่าจึงสัมพันธ์กับศักยภาพการพัฒนา ตั้งแต่พื้นที่อยู่อาศัยความหนาแน่นต่ำ ไปสู่ความหนาแน่นสูง อาคารสูง พาณิชยกรรม และพื้นที่พาณิชยกรรมระดับสูง หรือมิกซ์ยูส (Mixed-use) กล่าวอีกนัยหนึ่ง “สีผังเมือง” ไม่ได้เป็นเพียงข้อกำหนดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่เป็นตัวกำหนดเพดานทางเศรษฐกิจของที่ดินแต่ละแปลงด้วย
 

 บ้านแปลงเล็กลง “ปลดล็อก” ที่ดินจัดสรร

การเปลี่ยนแปลงไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะคอนโดมิเนียมหรือโครงการในเมือง แต่ลงมาถึงตลาดแนวราบ โดยเฉพาะขนาดของแปลงที่ดินจัดสรร หากกรุงเทพฯ แก้โจทย์พื้นที่รับน้ำ หรือ Retention Area รวมถึงระบบระบายน้ำได้อย่างมีประสิทธิภาพ ข้อกำหนดเกี่ยวกับขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำมีโอกาสผ่อนคลายลง เปิดทางให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยบนที่ดินขนาดเล็กลง และเพิ่มความหนาแน่นของเมืองในพื้นที่เดิม

พื้นที่ภายใต้ข้อจำกัดเดิมอาจเกิดการเปลี่ยนแปลงของสีผังเมืองจาก “เขียวลาย” เป็น “เขียว” จาก “เขียว” เป็น “เหลือง” ส่งผลให้ศักยภาพการพัฒนาเพิ่มขึ้น สำหรับแปลงที่เคยต้องจัดสรรในขนาด 100-250 ตารางวา อาจลดลงเหลือ 50-100 ตารางวา ในบางพื้นที่ ทำให้ผู้ประกอบการออกแบบสินค้าได้หลากหลายขึ้น ตอบโจทย์กำลังซื้อที่ต้องการบ้านในระดับราคาจับต้องได้

 “อั้น” รอจังหวะเปิดโครงการใหม่

ท่ามกลางความคาดหวังต่อผังเมืองใหม่ ตลาดอสังหาฯ ซึ่งชะลอตัวชัดเจน ยอดเปิดโครงการใหม่อยู่ในระดับต่ำมากเทียบช่วงที่ผ่านมา และถูกมองว่าต่ำสุดในรอบ 10 ปี เหตุผลสำคัญไม่ได้มาจากข้อจำกัดด้านการพัฒนาอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องกำลังซื้อและเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผู้ประกอบการจึงเลือก “อั้น” เปิดโครงการใหม่เตรียมความพร้อมรอจังหวะตลาดกลับมา หากเศรษฐกิจและกำลังซื้อฟื้นตัว โครงการที่เตรียมไว้ก็เดินหน้าได้เร็วขึ้น 

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ มีค่า Beta เมื่อเทียบกับ GDP ราว 2 เท่า กล่าวคือ การเปลี่ยนแปลงของตลาดอ่อนไหวต่อการขยายตัวหรือหดตัวของเศรษฐกิจในระดับสูง ดังนั้น หากเศรษฐกิจกลับมาเติบโต การฟื้นตัวของอสังหาฯ ก็อาจเกิดขึ้นในอัตราสูงกว่า GDP แต่หากเศรษฐกิจชะลอตัว ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ มีโอกาสรุนแรงขึ้นเช่นกัน

หนึ่งในประเด็นที่ต้องจับตาคือ หลังผังเมืองใหม่มีผลบังคับใช้ การเปิดโครงการอาจไม่ได้เกิดขึ้นทันที เพราะผู้ประกอบการยังต้องประเมินกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่มีแนวโน้มเกิดขึ้นเร็วกว่าคือ การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง

“ผู้ประกอบการต้องการล็อกสิทธิประโยชน์ด้านการพัฒนาตามข้อกำหนดของผังเมืองฉบับใหม่ แม้การก่อสร้างจริงอาจต้องรอจังหวะตลาด โดยใบอนุญาตก่อสร้างมีอายุ 3 ปี และสามารถขอต่ออายุได้”

เมื่อย้อนสถิติที่ผ่านมา จุดสูงสุดของการขออนุญาตก่อสร้างล่าสุดอยู่ในปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV ขณะที่จุดพีกก่อนหน้านั้นอยู่ในปี 2559 ก่อนโควิด-19 และก่อนที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะใช้มาตรการ LTV เพื่อดูแลความเสี่ยงด้านฟองสบู่ ขณะที่สถานการณ์ปัจจุบันถือเป็นช่วงที่ตัวเลขการขออนุญาตก่อสร้างอยู่ในระดับต่ำ สะท้อนภาพตลาดที่กำลังรอปัจจัยสนับสนุนรอบใหม่

ทำเล 2 เด้ง รถยนต์สะดวก-รถไฟฟ้าเชื่อมเมือง

เมื่อโครงสร้างเมืองกำลังเปลี่ยน ทำเลแนวราบที่มีโอกาสได้รับความสนใจจึงไม่จำเป็นต้องอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ แต่ต้องมีคุณสมบัติสำคัญ 2 ด้าน เรียกว่า “2 เด้ง” เด้งแรก เดินทางด้วยรถยนต์และทางด่วนสะดวก เด้งที่สอง อยู่ไม่ไกลรถไฟฟ้า เชื่อมต่อเข้าสู่พื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ ได้

หนึ่งในกรณีศึกษาคือ “สายไหม” ถูกมองเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจสูงสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ด้วยข้อได้เปรียบด้านการเชื่อมต่อถนนวิภาวดีรังสิต อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวบริเวณสถานีคูคต ที่สำคัญราคาที่ดินยังไม่สูงเท่าพื้นที่ชั้นใน ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าที่เข้าถึงกำลังซื้อระดับกลางได้ ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝดราคา 2-3 ล้านบาท บ้านแฝด 4-5 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านเดี่ยว 5-6 ล้านบาท

ทำเลที่ต้องจับตาในระยะต่อไป ได้แก่ กรุงเทพฯ ตะวันออก ซึ่งมีปัจจัยหนุนจากรถไฟฟ้าสายสีส้ม และกรุงเทพฯ ตะวันออกเฉียงเหนือ ซึ่งได้แรงส่งจากรถไฟฟ้าสายสีชมพู

ซีบีดี FAR Bonus 20% แลกพื้นที่เมืองที่คนใช้ร่วมกัน

พื้นที่ใจกลางธุรกิจ หรือ CBD ผังเมืองใหม่ยังมีเครื่องมืออย่าง FAR Bonus เป็นแรงจูงใจ โดยโครงการคอนโดที่เข้าเกณฑ์ได้รับพื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นสูงสุด 20% แนวคิดดังกล่าวเป็นการแลกเปลี่ยนระหว่าง “สิทธิในการพัฒนา” กับ “ประโยชน์ต่อเมือง” หนึ่งในเงื่อนไขคือการเปิดพื้นที่สวนสาธารณะหรือพื้นที่โล่งของอาคารชุดให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกัน แม้ในทางปฏิบัติมีความท้าทายในการบริหารจัดการ แต่เป็นแนวทางที่มีกรอบกฎหมายรองรับ

อีกเงื่อนไขคือการออกแบบและก่อสร้างอาคารตามมาตรฐานด้านการประหยัดพลังงาน หรือ Energy-Saving/Green Building จึงสะท้อนทิศทางของผังเมืองยุคใหม่ที่ไม่ได้มองเพียงเรื่อง “สร้างได้มากแค่ไหน” แต่พยายามเชื่อมสิทธิประโยชน์ของภาคเอกชนเข้ากับคุณภาพเมืองและการใช้พื้นที่ร่วมกัน

ผังเมืองใหม่กับโจทย์ใหญ่ใครได้ประโยชน์

ท้ายที่สุด การเปลี่ยนผังเมืองกรุงเทพฯ ครั้งนี้ ไม่ได้เป็นเพียง “สี” บนแผนที่ หากแต่เป็นการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจของที่ดินทั้งระบบจากพื้นที่ที่เคยพัฒนาได้น้อย อาจกลายเป็นพื้นที่สร้างมูลค่าได้มากขึ้น ขณะที่ทำเลรอบนอกซึ่งมีทั้งถนน ทางด่วน และรถไฟฟ้า อาจก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยแห่งใหม่

สำหรับผู้ประกอบการ โจทย์อยู่ที่การเตรียมที่ดินและล็อกสิทธิประโยชน์ให้ทัน! ขณะที่ผู้บริโภคต้องจับตาว่า การเพิ่มความหนาแน่นของเมืองจะนำไปสู่สินค้าที่มีราคาจับต้องได้มากขึ้น หรืออีกด้านหนึ่งจะทำให้ต้นทุนที่ดินขยับขึ้นตามศักยภาพ นี่คือจุดที่ “ผังเมือง” กำลังเปลี่ยนจากกฎเกณฑ์บนกระดาษ เป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทั้ง ราคาที่ดิน ทำเลใหม่ รูปแบบบ้าน และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในระยะถัดไป