5 สัญญาณตลาดฟื้นช้าถึงปี70 ‘อสังหาฯ’ฝ่ากำลังซื้อเปราะบาง

เจาะ 5 สัญญาณจากผลสำรวจ SCB EIC Real Estate Survey 2569 เมื่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังถูกกดดันจากเศรษฐกิจ ราคาบ้านสูง และสินเชื่อเข้ม ผู้บริโภคหันลดงบฯ ชะลอซื้อ ดัน “มือสอง-เช่า” ขึ้นแท่นทางเลือกสำคัญ ขณะที่ตลาดปี 2569 มีโอกาสทรงตัวถึงขยายตัวเล็กน้อย แต่การฟื้นตัวระยะกลางยังต้องใช้เวลา

 ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเดินเข้าสู่ช่วง “ฟื้นตัว” แบบจำกัดเมื่อกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่กลับมาเต็มศักยภาพ ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง ภาระค่าครองชีพ ราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับสูง และมาตรฐานสินเชื่อที่ยังเข้มงวด ผลสำรวจ SCB EIC Real Estate Survey 2569 สะท้อนภาพชัดว่า ผู้บริโภคยังไม่พร้อมกลับเข้าสู่ตลาดในวงกว้าง และมีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจออกไป เพื่อรอดูทิศทางเศรษฐกิจและประเมินความพร้อมทางการเงิน

 แม้ในระยะสั้นตลาดยังมีแรงหนุนจากฐานที่ต่ำ การเร่งโอนก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการทำโปรโมชั่นของผู้ประกอบการ แต่ภาพระยะกลางถึงยาวยังไม่สดใสนัก โดย SCB EIC ประเมินตลาดปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวเพียงเล็กน้อย และการฟื้นตัวอาจยังเป็นไปอย่างเชื่องช้า
 

เจาะลึกผลสำรวจ พบ 5 ประเด็นสำคัญที่กำลังเปลี่ยนสมการของตลาดที่อยู่อาศัยไทย

  1. กำลังซื้อชะลอหนัก! คนไทย 56% ยังไม่คิดซื้อบ้านใน 5 ปี

 ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ดันผู้บริโภค “เลื่อนบ้านในฝัน” รอความพร้อมทั้งเงินและเศรษฐกิจ สัญญาณแรกและสำคัญที่สุด คือ “ความต้องการซื้อ” ที่ยังไม่ฟื้น โดยผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้บริโภคที่ ไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ 56% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน และสูงสุดในรอบ 4 ปีนับตั้งแต่มีการสำรวจ

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า ปัญหาเศรษฐกิจไม่ได้กระทบเพียงกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่กำลังลามขึ้นมาถึงกลุ่มกำลังซื้อระดับบน โดยสัดส่วนผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนมากกว่า 100,000 บาทที่ชะลอการซื้อก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

 สำหรับผู้ที่ยังมีแผนซื้อ ส่วนใหญ่เลือก “ซื้อในอีก 3-5 ปีข้างหน้า” มากกว่าการเร่งตัดสินใจภายในปีนี้ สะท้อนพฤติกรรมแบบ Wait and See เพื่อรอประเมินทั้งภาวะเศรษฐกิจและฐานะทางการเงินของตนเอง

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีแรงประคองในระยะสั้นจากฐานที่ต่ำ รวมถึงการเร่งโอนที่อยู่อาศัยก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขณะที่ตลาดมือสองมีแนวโน้มเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ดังนั้น แม้ปี 2569 ตลาดอาจไม่ถึงขั้นหดตัวรุนแรง แต่การฟื้นตัวที่เห็นยังเป็นลักษณะ “ประคองตัว” มากกว่าการกลับเข้าสู่ภาวะเติบโตเต็มกำลัง

2. “กู้ผ่านยาก” กลายเป็นกำแพงใหม่ บ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านไม่ง่าย

 สินเชื่อเข้ม-กลัวถูกปฏิเสธ ดึงกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างออกจากตลาด ขณะความกังวลเรื่องผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น แม้ผู้บริโภคบางส่วนจะมีความต้องการซื้อ แต่ “ความสามารถในการกู้” กลายเป็นอีกหนึ่งข้อจำกัดสำคัญ

ผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้ที่มีความกังวลมากและค่อนข้างกังวลว่าจะถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 50,000 บาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมา หรือไม่เกิน 5 ล้านบาท

 ภาพดังกล่าวสอดคล้องกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังอยู่ในระดับเข้มงวด ท่ามกลางยอดคงค้างหนี้เสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง

แม้ปัจจุบันผู้กู้ส่วนใหญ่ยังสามารถผ่อนชำระได้ตามปกติ แต่ “ความกังวลต่อการผ่อนในอนาคต” กลับมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สะท้อนความระมัดระวังของครัวเรือนต่อรายได้และภาระทางการเงินในระยะข้างหน้าโจทย์ของตลาดจึงไม่ได้อยู่เพียงว่า “คนอยากซื้อบ้านหรือไม่” แต่กำลังกลายเป็นคำถามว่า “คนที่อยากซื้อ สามารถกู้ผ่านหรือไม่”

 3. บ้านต่ำกว่า 3 ล้านมาแรง! ผู้ซื้อหั่นงบฯ สะท้อนกำลังซื้อยังเปราะ

 Real demand ยังอยู่ แต่ต้อง “ลดสเปก-ลดราคา” ขณะที่บ้านหลังที่สองและซื้อปล่อยเช่าถูกเลื่อนออกไป อีกหนึ่งสัญญาณที่สะท้อนกำลังซื้ออย่างชัดเจน คือ การขยับลงของงบประมาณซื้อที่อยู่อาศัย ผลสำรวจพบว่า ความต้องการส่วนใหญ่ยังอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่กลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังเผชิญความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง

 การลดงบประมาณดังกล่าวจึงไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคต้องการบ้านราคาถูกลงเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนการ “ปรับความฝันให้เข้ากับกำลังซื้อ” หลังต้องเผชิญทั้งเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่และราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น

ขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ยังเป็นReal demandหรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะบ้านหลังแรก ขณะที่การซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป รวมถึงการซื้อเพื่อการลงทุนและปล่อยเช่า มีสัดส่วนลดลงหมายความว่า ในช่วงที่กำลังซื้อถูกจำกัด ผู้บริโภคจะเลือก “ความจำเป็น” ก่อน “การลงทุน” อย่างชัดเจน

 4. บ้านมือสองผงาด! เมื่อมือหนึ่งแพงเกินเอื้อม ผู้ซื้อหันหาของถูกกว่า

 ราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า ดันมือสองได้รับความสนใจเพิ่มทุกประเภท-ทุกระดับราคา เมื่อราคาบ้านมือหนึ่งยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่การขอสินเชื่อทำได้ยากขึ้น “ตลาดมือสอง” จึงกลายเป็นพื้นที่ที่ผู้ซื้อให้ความสนใจมากขึ้น

 ผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าใน ทุกประเภทที่อยู่อาศัยและทุกระดับราคาโดยมีปัจจัยหลักจากราคาที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง

 กลุ่มที่โดดเด่นคือ “ทาวน์เฮาส์มือสอง” โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองที่ยังสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวก เนื่องจากระดับราคาสามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าทาวน์เฮาส์มือหนึ่งในทำเลเดียวกันขณะเดียวกัน ฝั่งอุปทานมือสองก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะสินค้าราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

ทั้งคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัด ที่น่าสนใจคือ เจ้าของที่อยู่อาศัยในปัจจุบันราว 1 ใน 3 มีแผนขายบ้านภายใน 5 ปีข้างหน้า โดยเหตุผลสำคัญมาจากต้องการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแล และเปลี่ยนไปถือเงินสดหรือลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น

 ภาพนี้ทำให้ตลาดมือสองไม่ได้มีเพียง “ดีมานด์” ที่เพิ่มขึ้น แต่ยังมี “ซัพพลาย” รอเข้าสู่ตลาดมากขึ้นด้วย และอาจกลายเป็นตลาดที่มีบทบาทสำคัญต่อการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป

 5. “เช่า” ยังจำเป็น แต่เศรษฐกิจบีบคนเช่ากลับบ้าน งบซื้อไม่พอ

ทำให้เช่ายังเป็นทางเลือก แต่ภาระค่าใช้จ่ายผลักบางส่วนกลับไปอยู่กับครอบครัว แม้ตลาดเช่าจะเป็นทางออกสำคัญสำหรับผู้ที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ แต่แรงกดดันทางเศรษฐกิจกำลังทำให้ตลาดเช่าเองต้องเผชิญแรงต้าน

ผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้ที่กำลังเช่าที่อยู่อาศัยลดลงเล็กน้อยต่อเนื่องจากช่วง 2 ปีก่อน โดยการลดลงมาจากกลุ่มผู้เช่าที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเองเป็นหลัก

 ส่วนหนึ่งคาดว่าเกิดจากการ “เลิกเช่าแล้วกลับไปอยู่กับครอบครัว” เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ขณะที่อีกส่วนเปลี่ยนจากการเช่าไปสู่การซื้อ หลังผู้ประกอบการทยอยจัดโปรโมชั่นระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม เหตุผลหลักของการเลือกเช่ายังคงเป็นเรื่อง “งบประมาณไม่เพียงพอสำหรับการซื้อ”และมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อน โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ซึ่งคิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้เช่าที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

 ตลาดเช่าจึงมีลักษณะสองด้าน ด้านหนึ่งยังเป็นทางเลือกที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อที่เข้าไม่ถึงสินเชื่อ แต่อีกด้านหนึ่ง ค่าเช่าที่ปรับขึ้นในบางทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ใจกลางเมืองและเส้นทางคมนาคมที่สะดวก กำลังกลายเป็นภารสู่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและปริมณฑลซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่า เพื่อแลกกับการรักษาสภาพคล่องของครตัวได้มากนักในระยะสั้น มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า

ในระยะกลางถึงยาว ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องวางกลยุทธ์บนสมมติฐานว่า “โครงการใหม่อย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันสูงหรือมีหน่วยเหลือขายสะสมจำนวนมาก พร้อมเพียงพอ ระยะสั้นถือเป็นช่วงที่มีโอกาสในการตัดสินใจ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการผ่อนคลาย LTV ที่ยังมีผลไปถึงช่วงกลางปี 2570 เป็นอย่างน้อย รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและโปรโมชั่นด้านราคาของผู้ประกอบการทางการเงิน

 การเช่าหรือเช่าซื้อยังเป็นทางเลือกในการรักษาสภาพคล่องและความยืดหยุ่นทางการเงิน ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังโน้มปรับขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ใจกลางเมืองหรือเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ผู้เช่าอาจจำเป็นต้องขยับออกไปยังกรุ

SCB EIC Real Estate Survey 2569 จึงไม่ได้สะท้อนเพียงตลาดที่3 ล้านบาท จากมือหนึ่งสู่มือสอง จากการซื้อเพื่อการลงทุนสู่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และจากการเชเล็กน้อย” มากกว่าการฟื้นตัวอย่างแข็งแรง ขณะที่ปี 2570 ยังต้องเผชิญโจทย์สำคัญใหม่

 ผู้เช่าบางส่วนจึงอาจต้องขยับออกจากกรุงเทพฯ ชั้นใน ไปสู่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและปริมณฑล ซึ่งมีค่าเช่าต่ำกว่า เพื่อแลกกับการรักษาสภาพคล่องของครัวเรือน

อสังหาฯ 69-70 ฟื้นตัว ยังไม่เต็มที่

 SCB EIC ชี้ผู้ประกอบการต้องระวังเกมลงทุน ขณะที่ผู้ซื้อที่พร้อมทางการเงินมีจังหวะเลือกมากขึ้น จากทั้ง 5 สัญญาณ SCB EIC ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนักในระยะสั้น และมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในระยะกลางถึงยาว ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องวางกลยุทธ์บนสมมติฐานว่า “กำลังซื้อยังมีจำกัด”

 ผู้ประกอบการ ลดเสี่ยงโครงการใหม่-เร่งระบายสต็อก

 ผู้ประกอบการควรพิจารณาการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันสูงหรือมีหน่วยเหลือขายสะสมจำนวนมาก พร้อมเร่งบริหารสินค้าคงเหลือ
การพัฒนาโครงการใหม่ต้องกลับมาให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่าต่อราคา” มากขึ้น เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมทางการเงินจำกัด และรับมือกับการแข่งขันจากตลาดมือสองซึ่งมีราคาต่ำกว่า

   ผู้ซื้อที่พร้อม จังหวะดีในการเลือก โดยเฉพาะบ้านไม่เกิน 7 ล้าน

 สำหรับผู้ที่มีความต้องการซื้อและมีความสามารถในการผ่อนชำระเพียงพอ ระยะสั้นถือเป็นช่วงที่มีโอกาสในการตัดสินใจ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แรงหนุนมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการผ่อนคลาย LTV ที่ยังมีผลไปถึงช่วงกลางปี 2570 เป็นอย่างน้อย รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและโปรโมชั่นด้านราคาของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรเปิดทางเลือกไปยังตลาดมือสองด้วย เพราะอุปทานที่อยู่ในระดับสูงและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จะช่วยเพิ่มทางเลือกและจำกัดแรงกดดันด้านราคา

  ผู้ซื้อที่ยังไม่พร้อม“เช่า-เช่าซื้อ” รักษาสภาพคล่อง

 ส่วนผู้ที่มีความต้องการซื้อแต่ยังไม่พร้อมทางการเงิน การเช่าหรือเช่าซื้อยังเป็นทางเลือกในการรักษาสภาพคล่องและความยืดหยุ่นทางการเงิน ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน

 แต่ต้องจับตาค่าเช่าในทำเลศักยภาพที่มีแนวโน้มปรับขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ใจกลางเมืองหรือเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ผู้เช่าอาจจำเป็นต้องขยับออกไปยังกรุงเทพฯ ชั้นนอกหรือปริมณฑล เพื่อแลกกับค่าเช่าที่เหมาะสมกับรายได้มากขึ้น