ตะลึงคนแห่ขายบ้านมือสอง1.9แสนหน่วยมูลค่าแตะ 9.4 แสนล้าน

 ตลาดบ้านมือสองไทยกำลังเกิดภาพที่น่าสนใจ เมื่อจำนวนบ้านที่ประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้น 6.1% แต่ “มูลค่า” กลับพุ่งถึง 24.9% ในเวลาเดียวกัน กรุงเทพฯ และปริมณฑลกินส่วนแบ่งตลาดเกือบครึ่งประเทศ ขณะที่บางภูมิภาคหน่วยขายลด แต่ราคาสินทรัพย์กลับสูงขึ้น สะท้อนตลาดมือสองที่กำลังเปลี่ยนโครงสร้างอย่างเงียบๆ

 ลองนึกภาพว่า หากประเทศไทยมีบ้านมือสองวางขายอยู่ 100 หลังวันนี้จำนวนบ้านเหล่านั้นอาจเพิ่มขึ้นเพียงไม่กี่หลังแต่ถ้ามองเป็น “มูลค่ารวมของบ้านทั้งหมด” ตัวเลขกลับเพิ่มขึ้นมากกว่าหลายเท่า เป็นภาพที่เกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 2 ปี 2569
 

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายสะสมทั่วประเทศจำนวน195,941หน่วยเพิ่มขึ้น 6.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่สิ่งที่น่าสนใจกว่าคือมูลค่าประกาศขายสะสม941,218 ล้านบาทเพิ่มขึ้นถึง 24.9% พูดง่ายๆ คือ บ้านที่ถูกนำออกมาขายไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเท่ากับ “มูลค่าของบ้านที่ถูกนำมาขาย”

 คำถามจึงเกิดขึ้นว่าแล้วบ้านเหล่านี้อยู่ที่ไหน และกำลังบอกอะไรเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?

กทม-ปริมณฑล ประกาศขาย 94,587 หน่วย มูลค่า 6.74 แสนล้าน

 ถ้ามองตลาดบ้านมือสองทั้งประเทศ กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเป็นสนามใหญ่ที่สุดอย่างชัดเจน พื้นที่นี้มีบ้านมือสองประกาศขายสะสม 94,587 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.6% จากปีก่อน คิดเป็น 48.3% ของจำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายทั้งหมดในประเทศหรือเกือบครึ่งหนึ่งของตลาดแต่เมื่อเปลี่ยนจาก “จำนวนหลัง” มาเป็น “มูลค่า” ภาพยิ่งชัดขึ้นไปอีก

 กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีมูลค่าประกาศขายสะสมสูงถึง 673,655 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.9% คิดเป็น 71.6% ของมูลค่าบ้านมือสองที่ประกาศขายสะสมทั่วประเทศ
 หมายความว่าบ้านมือสองเกือบครึ่งหนึ่งของประเทศอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่คิดเป็นมูลค่าถึงกว่า 7 ใน 10 ของตลาดทั้งหมดสะท้อนโครงสร้างราคาที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน เพราะบ้านในเมืองไม่ได้มีจำนวนมากกว่าอย่างเดียว แต่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงกว่าหลายพื้นที่ ดังนั้น ทุกครั้งที่ตลาดกรุงเทพฯ ขยับ จึงส่งผลต่อตัวเลขตลาดมือสองของประเทศอย่างมีนัยสำคัญ

ภาคตะวันออก บ้านมือสองเพิ่ม แต่ มูลค่าต่อหลังลดลง

 ภาคตะวันออกเป็นอีกตลาดที่มีจำนวนบ้านมือสองเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน มีหน่วยประกาศขายสะสม 22,489 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.0%คิดเป็น 11.5% ของตลาดทั้งประเทศแต่เมื่อดูมูลค่า กลับเพิ่มขึ้นเพียง 3.4% มาอยู่ที่ 66,814 ล้านบาท หรือ 7.1% ของตลาด  สะท้อนว่าจำนวนบ้านเพิ่มเร็วกว่าเงินที่อยู่ในตลาด หรืออีกมุมหนึ่งคือ มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง  ตลาดภาคตะวันออกจึงไม่ได้เติบโตจากบ้านราคาแพงที่เพิ่มขึ้นเป็นหลัก แต่มีจำนวนสินค้าที่ถูกนำออกมาขายมากขึ้น

ภาคใต้ จำนวนบ้านลด แต่สินค้ามูลค่าสูงเพิ่ม

 หนึ่งในภาพที่น่าสนใจที่สุดอยู่ที่ภาคใต้ เพราะจำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายสะสมลดลง 5.9% เหลือ 17,375 หน่วย แต่ถ้าดูมูลค่า กลับเพิ่มขึ้น 6.1% เป็น 58,467 ล้านบาท เป็นปรากฏการณ์ที่ตรงกันข้ามกับภาคตะวันออก คือ ของที่ขายมีจำนวนน้อยลง แต่ของที่เหลืออยู่มีมูลค่ามากขึ้น

สะท้อนว่าตลาดมือสองภาคใต้อาจกำลังมีการเปลี่ยนองค์ประกอบของสินค้า จากสินค้ามูลค่าต่ำไปสู่สินค้าที่มีราคาต่อหน่วยสูงขึ้น เป็นเหตุผลว่าทำไมการดูเพียงจำนวนบ้านที่ประกาศขาย อาจทำให้เราอ่านตลาดผิดได้เพราะบางครั้ง “บ้านลดลง” ไม่ได้แปลว่าตลาดแย่ลง แต่อาจหมายถึงสินค้าบางกลุ่มถูกดูดซับออกจากตลาดไปแล้ว ขณะที่สินค้าที่เหลือมีมูลค่าสูงขึ้น

อีสานบ้านเพิ่ม 6% แต่มูลค่าพุ่ง 18.7%

 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือก็มีสัญญาณที่น่าจับตา มีบ้านมือสองประกาศขายสะสม 28,908 หน่วย เพิ่มขึ้น 6% แต่ในด้านมูลค่ากลับเพิ่มขึ้นถึง 18.7% แตะ 57,202 ล้านบาท หากเทียบกันแล้ว มูลค่าเติบโตเร็วกว่าจำนวนหน่วยถึงหลายเท่า ภาพนี้สะท้อนว่า สินค้าที่ถูกนำมาประกาศขายในตลาดอีสานมีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้น
 ตลาดจึงไม่ได้โตด้วย “จำนวนบ้าน” เพียงอย่างเดียวแต่กำลังโตด้วย คุณค่าของสินค้าที่อยู่ในตลาด

 ภาคเหนือ-ตะวันตก  บ้านลด มูลค่าลด

 ขณะที่บางภูมิภาคกำลังขยายตัว แต่ภาคเหนือและภาคตะวันตกกลับเคลื่อนไหวไปอีกทิศทาง ภาคเหนือมีหน่วยประกาศขายสะสม 19,938 หน่วย ลดลง 0.7% และมูลค่าประกาศขายลดลงถึง 12.7% เหลือ 51,476 ล้านบาทส่วนภาคตะวันตกมีหน่วยประกาศขาย 7,353 หน่วย ลดลง 9.2% และมูลค่าลดลง 9.3% เหลือ 23,064 ล้านบาท2ตลาดนี้จึงเป็นภาพที่ชัดเจนของการหดตัวทั้ง “จำนวน” และ “มูลค่า”ตรงกันข้ามกับภาคใต้ที่จำนวนลดแต่มูลค่าเพิ่ม หรือภาคอีสานที่จำนวนเพิ่มไม่มากแต่มูลค่าโตแรง

ภาคกลางหน่วยโตแค่ 1.5% แต่มูลค่าพุ่ง 14.8%

  ภาคกลางอาจไม่ใช่ตลาดใหญ่ที่สุด มีหน่วยประกาศขายสะสมเพียง 5,291 หน่วย คิดเป็น 2.7% ของประเทศ และเพิ่มขึ้นเพียง 1.5%แต่สิ่งที่น่าสนใจคือมูลค่าประกาศขายกลับเพิ่มขึ้นถึง 14.8% เป็น 10,539 ล้านบาท ช่องว่างระหว่างการเติบโตของจำนวนหน่วยกับมูลค่าจึงค่อนข้างกว้าง สะท้อนว่าบ้านที่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่นี้มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ตลาดเล็กจึงไม่ได้หมายความว่าไม่มีความเคลื่อนไหว เพียงแต่ความเคลื่อนไหวนั้นกำลังเกิดขึ้นในสินค้าที่มีราคาสูงขึ้น

 ตลาดบ้านมือสองกำลังบอกอะไร?

 เมื่อเอาตัวเลขทั้งหมดมาวางรวมกัน จะเห็นภาพตลาดมือสองที่น่าสนใจกว่าคำว่า “บ้านล้นตลาด” เพราะแม้จำนวนหน่วยที่ประกาศขายทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้น 6.1%
 แต่สิ่งที่โตเร็วกว่ามากคือ มูลค่าของสินค้าที่นำออกมาขาย ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 24.9%และเมื่อแยกตามภูมิภาค ความแตกต่างยิ่งชัด กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นแรง ขณะที่ภาคตะวันออกมีหน่วยโตเร็วกว่ามูลค่า

•  ภาคใต้กลับมีหน่วยลด แต่มูลค่าเพิ่ม
•  ภาคอีสานมีหน่วยเพิ่ม 6.0% แต่มูลค่าโตถึง 18.7%
•  ภาคกลางมีหน่วยโตเพียง 1.5% แต่มูลค่าโต 14.8%
• ส่วนภาคเหนือและภาคตะวันตกเป็นสองพื้นที่ที่ทั้งจำนวนและมูลค่าลดลง

 ดังนั้น ตลาดบ้านมือสองปี 2569 จึงไม่ได้เป็นเรื่องของ “บ้านขายไม่ออก” หรือ “คนแห่ขาย” เพียงมิติเดียว แต่กำลังเป็นเรื่องของ การเปลี่ยนโครงสร้างของสินค้าที่อยู่ในตลาด บางพื้นที่สินค้าราคาต่ำอาจถูกดูดซับออกไป ขณะที่บ้านมูลค่าสูงยังคงอยู่ในตลาด บางพื้นที่มีสินค้าถูกนำออกมาขายเพิ่มขึ้น แต่เป็นบ้านที่มีราคาต่อหน่วยต่ำลง
 และบางพื้นที่กำลังเกิดทั้งจำนวนและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นพร้อมกัน ท้ายที่สุด ตัวเลขที่น่าจับตาที่สุดอาจไม่ใช่ “บ้านมือสองมีมากขึ้นกี่หลัง”แต่คือคำถามว่า
บ้านที่กำลังถูกนำออกมาขาย เป็นบ้านของใคร อยู่ที่ไหน และราคาเท่าไรเพราะคำตอบของคำถามนี้ กำลังบอกทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้มากกว่าตัวเลขจำนวนหน่วยเพียงอย่างเดียว