บ้านมือสอง'กทม.-'พุ่งแรง สวนเชียงใหม่-สุราษฎร์ฯเริ่มแผ่ว

ตลาดบ้านมือสองไตรมาส 2 ปี 2569 สะท้อนแรงเหวี่ยงที่แตกต่างกันรายจังหวัด กรุงเทพฯ ยังครองแชมป์ทั้งจำนวนและมูลค่าประกาศขาย ขณะที่นครราชสีมาและระยองเร่งตัวแรง สวนทางสุราษฎร์ธานีและเชียงใหม่ที่อุปทานหดตัว สะท้อนตลาดอสังหาฯ ฟื้นไม่พร้อมกันม่ผ่านตัวเลขอุปทานที่ประกาศขายสะสมในแต่ละจังหวัด

 ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งรวบรวมข้อมูลจากเว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรมบังคับคดี และข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากกรมที่ดิน สะท้อนว่า การเคลื่อนไหวของตลาดมือสองไม่ได้เป็นภาพเดียวกันทั้งประเทศ เมื่อเจาะ 10 จังหวัดแรกที่มีอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายสะสมสูงสุด ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 ความน่าสนใจอยู่ที่ “ช่องว่างของการเติบโต” ระหว่างจังหวัด บางตลาดกำลังเร่งเครื่อง ขณะที่บางตลาดเริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน

 กรุงเทพฯ ยังครองบัลลังก์ แต่ราคาขยับแรง

 กรุงเทพฯยังคงเป็นศูนย์กลางของตลาดมือสองอย่างชัดเจน และไม่ได้เป็นเพียงแชมป์ในแง่จำนวนหน่วย แต่ยังทิ้งห่างทุกจังหวัดเมื่อวัดจาก “มูลค่า” ไตรมาส 2 ปี 2569 กรุงเทพฯ มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายสะสม 55,412 หน่วย เพิ่มขึ้น 29.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็น 28.3% ของอุปทานทั้งประเทศ แต่สิ่งที่สะดุดตากว่าคือมูลค่าประกาศขายสะสม ซึ่งพุ่งขึ้นถึง 521,431 ล้านบาท เพิ่ม 51.8% และคิดเป็น 55.4% ของมูลค่าประกาศขายมือสองทั่วประเทศหมายความว่า ตลาดกรุงเทพฯ ไม่ได้โตจาก “จำนวนบ้าน” เพียงอย่างเดียว แต่กำลังโตจากการมีสินค้ามูลค่าสูงเข้ามาอยู่ในตลาดมากขึ้นดูจากราคาประกาศขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 8ล้านบาทในปีก่อน มาอยู่ที่ 9.4 ล้านบาท ช่องว่างดังกล่าวจึงสะท้อนภาพของตลาดกรุงเทพฯ ที่กำลังขยับขึ้นไปสู่สินค้าที่มี Ticket Size สูงขึ้น

โคราช ดาวรุ่ง อุปทานพุ่ง 59.7% มูลค่าทะยาน 91.1%

 หากกรุงเทพฯ คือศูนย์กลางที่ครองขนาดตลาด นครราชสีมาคือจังหวัดที่สะท้อน “ความเร็ว” ของตลาดได้ชัดที่สุดนครราชสีมามีหน่วยประกาศขายสะสม 4,464 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 59.7% สูงที่สุดในกลุ่ม 10 จังหวัดแรก ขณะที่มูลค่าประกาศขายสะสมอยู่ที่ 13,657 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 91.1% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดเช่นกัน

 ที่น่าสนใจคือมูลค่าขยายตัวเร็วกว่าจำนวนหน่วยอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนว่าอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดไม่ได้เพิ่มขึ้นเพียงเชิงปริมาณ แต่มีสินค้าที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้นเข้ามาร่วมตลาดด้วย ตัวเลขนี้ทำให้นครราชสีมากลายเป็นหนึ่งในตลาดต่างจังหวัดที่ต้องจับตา เพราะการเติบโตของทั้งจำนวนและมูลค่าเกิดขึ้นพร้อมกัน และมูลค่าโตเร็วกว่าจำนวนหน่วยอย่างชัดเจน

 ระยองยังแรง อุปทานโต 40% รับแรงส่งเศรษฐกิจพื้นที่

 ระยองเป็นอีกจังหวัดที่ตลาดมือสองยังเดินหน้าในจังหวะที่โดดเด่น จำนวนหน่วยประกาศขายสะสมอยู่ที่ 6,206 หน่วย เพิ่มขึ้น 40.0% ขณะที่มูลค่าประกาศขายสะสม 12,384 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.1% แม้มูลค่าจะเติบโตช้ากว่าจำนวนหน่วยเล็กน้อย แต่ระดับการขยายตัวที่อยู่ในระดับสูงทั้งสองด้าน ทำให้ระยองยังเป็นตลาดที่มีการเคลื่อนไหวคึกคัก

 ภาพดังกล่าวแตกต่างจากกรุงเทพฯ และนครราชสีมา ซึ่งมูลค่าตลาดเติบโตเร็วกว่าจำนวนหน่วย แต่ก็สะท้อนอีกด้านว่า ระยองมีการเพิ่มขึ้นของสินค้าที่เข้าสู่ตลาดในวงกว้างมากกว่า

 สุราษฎร์ธานี-เชียงใหม่ สัญญาณเริ่มแผ่ว

 ในอีกด้านหนึ่งของตลาด กลับมีจังหวัดที่กำลังเดินสวนทางกับภาพการขยายตัวของตลาดมือสอง สุราษฎร์ธานีมีหน่วยประกาศขายสะสม 3,410 หน่วย ลดลง 16.6% ขณะที่มูลค่าประกาศขายสะสมลดลง 24.9% เหลือ 9,284 ล้านบาท เชียงใหม่ก็มีทิศทางคล้ายกัน โดยหน่วยประกาศขายสะสมอยู่ที่ 5,091 หน่วย ลดลง 11.3% ส่วนมูลค่าลดลงถึง 25.1% เหลือ 24,187 ล้านบาท

 การลดลงพร้อมกันทั้ง “จำนวนหน่วย” และ “มูลค่า” ทำให้สองจังหวัดนี้แตกต่างจากตลาดที่กำลังขยายตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะเชียงใหม่ที่มูลค่าลดลงมากกว่าจำนวนหน่วย อาจสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างสินค้าที่นำออกมาขายในตลาด หรือแรงกดดันด้านราคาในบางเซ็กเมนต์

ตลาดมือสองไม่ได้โตพร้อมกัน 

 ตัวเลขทั้ง 10 จังหวัดตลาดมือสองตลาด “แยกขั้ว” มากขึ้น โดย กรุงเทพฯ ยังคงครองตำแหน่งศูนย์กลางอย่างเหนียวแน่น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเฉพาะมูลค่าที่เติบโตถึง 51.8% พร้อมราคาประกาศเฉลี่ยต่อหน่วยที่ขยับขึ้นแตะ 9.4 ล้านบาท นครราชสีมาโดดเด่นในฐานะจังหวัดที่เติบโตเร็วที่สุด ขณะที่ระยองยังรักษาโมเมนตัมได้ดี

 แต่สุราษฎร์ธานีและเชียงใหม่กลับมีอุปทานลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าความแตกต่างนี้กำลังบอกว่า ตลาดมือสองในปี 2569 ไม่ได้มีคำตอบเดียวสำหรับทุกจังหวัดบางพื้นที่กำลังเข้าสู่รอบใหม่ของการเพิ่มอุปทานและมูลค่าตลาด ขณะที่บางพื้นที่กำลังอยู่ในช่วงปรับสมดุล

 สิ่งที่ต้องจับตาไม่ใช่เพียงว่า “ตลาดมือสองโตหรือไม่”แต่คือ “จังหวัดไหนกำลังโตจากอะไร และจังหวัดไหนกำลังหายไปจากกระดานขาย” เพราะช่องว่างดังกล่าวอาจเป็นตัวชี้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะถัดไปได้อย่างชัดเจน