Cloud และ AI กำลังเปลี่ยน “ข้อมูล” ให้กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของเศรษฐกิจ ไทยกำลังกลายเป็นหนึ่งในหมุดหมายใหม่ของธุรกิจ Data Center เอเชียแปซิฟิก คาด 5 ปีข้างหน้าเงินลงทุนทะลุ 5.7 แสนล้านบาท ขณะที่ผลตอบแทนการลงทุนติด Top 3 ของภูมิภาค
KEY POINTS
- คาดการณ์ว่าระหว่างปี 2569-2573 จะมีการลงทุนสร้าง Data Center ในไทยมูลค่าราว 5.7 แสนล้านบาท เพื่อรองรับการเติบโตของ AI และ Cloud Computing
- ประเทศไทยถูกจัดอันดับให้เป็นตลาดที่น่าลงทุน Data Center เป็นอันดับ 3 ในเอเชียแปซิฟิก เนื่องจากมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทน (Yield on Cost) ที่สูง
- ไทยยังเป็นตลาดที่มี Data Center ไม่เพียงพอต่อความต้องการ (Underserved Market) โดยความต้องการเช่าพื้นที่ล่วงหน้า (Pre-Leasing) เติบโตขึ้นถึง 9 เท่า สะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตอีกมาก
- ธุรกิจ Data Center ในไทยมีแนวโน้มสร้างรายได้หมุนเวียน (Recurring Revenue) มากกว่า 1 แสนล้านบาทต่อปี ภายในปี 2573
ทุกวันนี้ AI อาจดูเหมือนเป็นเรื่องของโมเดลภาษา ชิปประมวลผล หรือแอปพลิเคชันที่อยู่บนหน้าจอแต่เบื้องหลัง AI ทุกครั้งที่เราใช้งาน ล้วนต้องอาศัยสิ่งหนึ่งเหมือนกัน นั่นคือ Data Center ยิ่ง Cloud Computing เติบโต ยิ่งมีการใช้ AI มากขึ้น และยิ่งมีข้อมูลถูกสร้างและประมวลผลมากขึ้น ความต้องการ Data Center ก็ยิ่งเพิ่มตามไปด้วยโจทย์สำคัญจึงไม่ได้อยู่ที่ว่า “AI จะโตแค่ไหน” แต่อยู่ที่ว่า ใครจะเป็นคนสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อรองรับการเติบโตนั้น และหนึ่งในประเทศที่กำลังถูกจับตามอง คือ “ประเทศไทย”
ไทย“สนามใหม่”ของ Data Center
ข้อมูลจากรายงาน Asia Pacific Data Centre Investment ของ Cushman & Wakefield ประเมินว่า ระหว่างปี 2569-2573 ไทยอาจต้องใช้เงินลงทุนพัฒนา Data Center รวมประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 570,000 ล้านบาท เม็ดเงินระดับนี้กำลังดึงดูดทั้งผู้ให้บริการ Hyperscale, Colocation Operators นักลงทุนสถาบัน และผู้ให้กู้ เข้ามามองหาโอกาสในไทย
จากเดิมที่ตลาด Data Center ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีสิงคโปร์และมาเลเซียเป็นศูนย์กลาง วันนี้ประเทศไทยกำลังกลายเป็นอีกหนึ่งตลาดที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม
ไทยยังมี Data Center น้อยเมื่อเทียบกับประชากร
ช่องว่างของ Capacity อาจกลายเป็นโอกาสมูลค่าหลายแสนล้านบาท เหตุผลหนึ่งที่ทำให้ไทยน่าสนใจ ไม่ใช่เพราะเรามี Data Center จำนวนมาก
แต่ตรงกันข้ามเพราะเรายังมีไม่มากพอ ปัจจุบัน ไทยมีประชากรประมาณ 514,587 คนต่อ Operational Colocation Capacity 1 MWขณะที่ค่าเฉลี่ยของเอเชียแปซิฟิกอยู่ที่ประมาณ 247,713 คนต่อ 1 MW
หมายความว่า หากเทียบ Data Center Capacity กับจำนวนประชากร ไทยมี Capacity ต่อหัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ยภูมิภาคอย่างมีนัยสำคัญมองอีกมุมหนึ่ง นี่คือ “ช่องว่าง” ที่ยังสามารถเติมได้ เพราะในขณะที่ Capacity ยังไม่สูงมาก ความต้องการกลับกำลังเพิ่มขึ้นจากทั้ง Cloud, AI Workloads และบริการดิจิทัล
Cushman & Wakefield จัดไทยอยู่ในกลุ่ม Underserved Markets ของเอเชียแปซิฟิก ร่วมกับเวียดนาม ฟิลิปปินส์ อินเดีย และอินโดนีเซียพูดง่าย ๆ คือ ไทยอาจไม่ได้เป็นตลาดที่มี Data Center ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคแต่เป็นตลาดที่ ยังมีพื้นที่ให้โตอีกมาก
ลูกค้าเริ่ม จอง Data Center ก่อนสร้างเสร็จ
Pre-Leasing โต 9 เท่า สะท้อนว่า Demand กำลังวิ่งเร็วกกว่า Supply อีกหนึ่งตัวเลขที่น่าสนใจ คือ Pre-Leasing ของ Data Center ในไทยเพิ่มขึ้นถึง 9 เท่าเมื่อเทียบกับปีก่อน ตัวเลขนี้มีความหมายมากกว่าการบอกว่า “มีคนเช่าเพิ่มขึ้น”เพราะ Data Center ไม่ใช่โครงการที่สร้างเสร็จได้ในเวลาไม่กี่เดือน การพัฒนาต้องใช้ทั้งที่ดิน พลังงาน ระบบไฟฟ้า ระบบระบายความร้อน Connectivity และโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆยิ่งโครงการมีขนาดใหญ่ ระยะเวลาพัฒนาก็ยิ่งนาน
ขณะที่ฝั่งลูกค้า โดยเฉพาะ Hyperscale และผู้ใช้งาน AI กลับต้องการ Capacity จำนวนมากและเร็วขึ้น จึงเกิดพฤติกรรมที่น่าสนใจขึ้นมาลูกค้าไม่ได้รอให้ Data Center สร้างเสร็จแล้วค่อยเช่า แต่เริ่มจอง Capacity ล่วงหน้าหลายปีทำให้ Pre-Leasing กลายเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญของตลาดสะท้อนว่า Demand เกิดขึ้นแล้ว แม้ Supply จะยังสร้างไม่เสร็จ
5 ปี ไทยมีรายได้จาก Data Center กว่า 1 แสนล้านบาทต่อปี
จากเม็ดเงินลงทุน สู่ธุรกิจ Recurring Revenue ระยะยาวเงิน 570,000 ล้านบาท ไม่ได้สะท้อนเพียงมูลค่าการก่อสร้าง Data Cente แต่มันกำลังสร้างระบบนิเวศธุรกิจใหม่ขึ้นมาด้วย
Cushman & Wakefield ประเมินว่า การพัฒนา Data Center ในไทยระหว่างปี 2569-2573 ต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 570,000 ล้านบาทโดยมีต้นทุนการพัฒนาเฉลี่ยประมาณ 9.0 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อ MW รวมต้นทุนที่ดิน แต่สิ่งที่น่าสนใจกว่าตัวเลขเงินลงทุน คือ “รายได้หลังจากสร้างเสร็จ”ธุรกิจให้เช่าพื้นที่ Data Center หรือ Colocationในไทย มีแนวโน้มสร้างรายได้มากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปี หรือกว่า 107,000 ล้านบาทต่อปี ภายในปี 2573
นั่นหมายความว่า Data Center ไม่ได้เป็นเพียงธุรกิจก่อสร้างที่มีรายได้จากการลงทุนครั้งแรกแต่เป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้าง Recurring Revenueจากการให้บริการในระยะยาวดังนั้น สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นจึงไม่ใช่แค่ใครจะมาสร้าง Data Center ในไทยแต่คือใครจะได้เป็นเจ้าของโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างรายได้จากเศรษฐกิจดิจิทัลในอีกหลายปีข้างหน้า
ไทยติด Top 3 ผลตอบแทนสูงสุดในเอเชียแปซิฟิก
นักลงทุนไม่ได้มองแค่ต้นทุน แต่กำลังมองว่า “ลงทุนแล้วคุ้มแค่ไหน” อีกเหตุผลที่ทำให้ประเทศไทยน่าสนใจ คือเรื่อง ผลตอบแทนจากการลงทุน Cushman & Wakefield จัดอันดับตลาดที่มีศักยภาพด้าน Yield on Cost (YoC)สูงสุดในเอเชียแปซิฟิก โดยไทยติดอยู่ใน อันดับ 3
5 อันดับแรก ได้แก่
1. สิงคโปร์
2. เวียดนาม
3. ไทย
4. ฟิลิปปินส์
5. นิวซีแลนด์
ที่น่าสนใจคือ รายงานระบุว่า ตลาดส่วนใหญ่ในเอเชียแปซิฟิก รวมถึงไทย มีศักยภาพสร้าง Unlevered Yield มากกว่า 10% แรงหนุนสำคัญมาจากทั้ง Rental Growth และความต้องการ Data Center Capacity ที่เพิ่มขึ้นจึงทำให้ไทยมีจุดขายมากกว่าการเป็นประเทศที่ “ต้นทุนถูกกว่า”
เพราะสำหรับนักลงทุนแล้ว คำถามสำคัญไม่ใช่เพียงสร้างที่นี่ถูกหรือไม่?แต่คือเงินที่ลงทุนไป สร้างผลตอบแทนกลับมาได้มากแค่ไหน? และตัวเลขดังกล่าวกำลังทำให้ไทยกลายเป็นตลาดที่น่าสนใจขึ้นเรื่อย ๆ
เงินก้อนใหญ่เริ่มไหลเข้ามาแล้ว
Green Loan 3.17 หมื่นล้านบาท สะท้อน Data Center กำลังถูกมองเป็นสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐาน ภาพของ Data Center ในไทยไม่ได้หยุดอยู่แค่บนรายงานวิจัย
เพราะเม็ดเงินจริงกำลังเริ่มเข้ามาแล้ว หนึ่งในดีลสำคัญในปี 2569 คือ Green Loan มูลค่า 880 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 31,700 ล้านบาท สำหรับโครงการของ Digital Edge และ B.Grimm Power ในประเทศไทยดีลขนาดใหญ่เช่นนี้สะท้อนมุมมองของตลาดการเงินที่มีต่อ Data Center
จากเดิมที่อาจถูกมองเป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง วันนี้ Data Center กำลังถูกยกระดับให้เป็น Digital Infrastructureและเมื่อถูกมองเป็นโครงสร้างพื้นฐานระยะยาว ก็สามารถดึงดูดเงินทุนจากทั้งนักลงทุนสถาบันและสถาบันการเงินได้มากขึ้นนี่อาจเป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้เงินลงทุนก้อนใหญ่กำลังไหลเข้าตลาดไทย
แต่โจทย์ใหญ่ของไทย อาจไม่ใช่ “จะสร้างกี่แห่ง เพราะ Data Center 1 แห่ง ต้องใช้ทั้งไฟฟ้า น้ำ ที่ดิน และ Connectivity อย่างไรก็ตาม การที่ Demand โตเร็ว ไม่ได้แปลว่า Supply จะโตตามได้ทันที เพราะ Data Center เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ใช้ทรัพยากรจำนวนมาก โดยเฉพาะ พลังงานและน้ำ ยิ่ง AI Workloads มีความเข้มข้นในการประมวลผลสูงขึ้น ความต้องการพลังงานก็ยิ่งเพิ่มขึ้นตาม ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ยังต้องพึ่งพาที่ดิน ระบบไฟฟ้า น้ำ ระบบ Connectivity และโครงสร้างพื้นฐานที่มีความพร้อม
ดังนั้นการแข่งขันของไทยในระยะต่อไป จึงไม่ได้อยู่ที่ว่า เราดึง Data Center เข้ามาได้กี่โครงการ? แต่อาจต้องเปลี่ยนเป็นคำถามว่าเรามีพลังงานและโครงสร้างพื้นฐานเพียงพอที่จะรองรับโครงการเหล่านั้นหรือไม่?เพราะหาก Demand มาเร็วกว่าความสามารถในการสร้าง Supply “คอขวด” อาจกลายเป็นสิ่งที่จำกัดการเติบโตของอุตสาหกรรม
โอกาส 5.7 แสนล้าน อาจเป็นเพียงจุดเริ่มต้น
ตัวเลข 570,000 ล้านบาท จึงอาจไม่ได้เป็นเพียงมูลค่าการลงทุนใน Data Center ของไทยช่วง 5 ปีข้างหน้า แต่มันสะท้อนการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของเศรษฐกิจไทย เมื่อ Cloud และ AI กลายเป็นเครื่องยนต์ใหม่ของเศรษฐกิจ ความต้องการประมวลผลข้อมูลก็เพิ่มขึ้น และเมื่อข้อมูลเพิ่มขึ้น สิ่งที่ต้องตามมาคือ “โครงสร้างพื้นฐาน” ประเทศไทยมีข้อได้เปรียบจากการเป็นตลาดที่ยังมี Capacity ต่อประชากรต่ำ ขณะที่ Demand กำลังเติบโต และผลตอบแทนจากโครงการอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับภูมิภาคจึงไม่น่าแปลกใจที่ทั้งผู้ให้บริการ Data Center นักลงทุน และสถาบันการเงิน กำลังจับตามองตลาดนี้มากขึ้น
แต่ในอีกด้านหนึ่ง โอกาสก้อนใหญ่ก็มาพร้อมโจทย์ใหญ่เช่นกันโดยเฉพาะเรื่อง ไฟฟ้า น้ำ ที่ดิน และ Connectivity ภาครัฐจึงอยู่ระหว่างการปรับนโยบายและหลักเกณฑ์เพื่อรองรับการขยายตัวของอุตสาหกรรมในระยะยาว โดยคาดว่าจะเห็นกรอบการดำเนินงานที่ชัดเจนขึ้นภายในช่วงปลายปี 2569
ท้ายที่สุดแล้วData Center อาจไม่ได้เป็นเพียงธุรกิจที่เข้ามาตั้งอยู่ในประเทศไทย แต่มันอาจกำลังกลายเป็นหนึ่งในโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ ที่จะกำหนดว่าไทยจะมีบทบาทมากแค่ไหนในเศรษฐกิจ AI ของเอเชียในอนาคต
