คอนโดไม่ต้องอยู่ก็ได้? แอสเซทไวส์ เปลี่ยนห้องพัก สู่ ‘เครื่องทำเงิน’

เมื่อคอนโดไม่ได้ถูกซื้อเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แอสเซทไวส์ทดลองเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนของโครงการ ให้กลายเป็น “Business Unit” ที่ทำได้ทั้งพักอาศัย ทำงาน และประกอบธุรกิจ สะท้อนเกมอสังหาฯ ยุคใหม่ ที่ผู้ประกอบการต้องขาย “โอกาสสร้างรายได้” ไปพร้อมกับการขายห้อง

คอนโดกำลังถูกนิยามใหม่

ในวันที่การซื้อคอนโดสักห้องหมายถึงการผูกเงินก้อนใหญ่ไว้กับสินทรัพย์ระยะยาว คำถามของคนซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงอาจไม่ได้มีเพียงว่า “ห้องนี้น่าอยู่ไหม?” แต่กำลังเปลี่ยนเป็น“ห้องนี้สร้างรายได้อะไรให้เราได้บ้าง?” นี่คือโจทย์ที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมไทย ซึ่งกำลังซื้อยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์สินเชื่อยังเป็นกำแพงสำคัญของผู้ซื้อ

สำหรับผู้ประกอบการ การแข่งขันจึงไม่ใช่เพียงการหาทำเลใหม่หรือทำส่วนกลางให้โดดเด่นขึ้น แต่คือการสร้าง “เหตุผลใหม่” ให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อแอสเซทไวส์ กำลังทดลองหนึ่งในคำตอบนั้นด้วยการนำพื้นที่สำหรับ “ทำธุรกิจ” เข้ามาอยู่ในอาคารเดียวกับพื้นที่พักอาศัย
 

จาก Residential สู่ Hybrid Space

โมเดลนี้ถูกทดลองครั้งแรกที่ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ คอนโด  สูง 37 ชั้น จำนวน 813 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 2,600 ล้านบาทสิ่งที่ทำให้โครงการนี้แตกต่างจากคอนโดทั่วไป คือการแบ่งพื้นที่บางส่วนออกมาเป็น Business Unit จำนวน 116 ยูนิต รวม 4 ชั้น บริเวณชั้น 10-11แนวคิดไม่ได้ต้องการเปลี่ยนคอนโดให้กลายเป็นอาคารสำนักงาน หรือ Shophouse แนวตั้ง

แต่กำลังสร้างพื้นที่กึ่งกลางระหว่าง “บ้าน” กับ “สถานที่ทำงาน”ผู้ซื้อสามารถใช้ห้องเป็นทั้ง Home Office สตูดิโอ งานออกแบบ Personal Tailor หรือธุรกิจที่มีลูกค้าเข้ามาพบตามนัดหมายพูดง่าย ๆ คือ จากเดิมที่ห้องหนึ่งมีหน้าที่หลักคือ “อยู่อาศัย” แอสเซทไวส์กำลังเพิ่มอีกหนึ่งฟังก์ชันเข้าไป นั่นคือ “สร้างรายได้”
 

116 ยูนิต กับโจทย์ใหญ่กว่าการขายห้อง

Business Unit มีขนาดประมาณ 24.6-35 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นราว 2.99 ล้านบาท สูงกว่าห้อง Residential ที่เริ่มต้นประมาณ 2.39 ล้านบาทแต่สิ่งที่บริษัทขายไม่ใช่เพียงพื้นที่เพิ่มขึ้น

ห้องถูกออกแบบให้เป็น Extra Wide มีหน้ากว้างสูงสุด 7.6 เมตร ทำให้พื้นที่ด้านหน้าสามารถจัดเป็นสำนักงานหรือพื้นที่รับลูกค้า ขณะที่ด้านในยังคงใช้เป็นพื้นที่พักอาศัยได้นั่นทำให้พื้นที่ 1 ห้องสามารถรองรับคน 1 คนได้หลายบทบาท

ตอนเช้าอาจเป็นออฟฟิศ ตอนบ่ายเป็นพื้นที่รับลูกค้าและตอนกลางคืนก็ยังเป็นบ้านนี่คือเหตุผลที่ Business Unit มีความน่าสนใจในเชิงอสังหาริมทรัพย์ เพราะมันไม่ได้เพิ่มเพียง “ฟังก์ชัน” แต่เพิ่ม ความสามารถในการสร้างมูลค่าจากพื้นที่ 1 ตารางเมตรไม่ใช่ Shophouse แต่คือธุรกิจที่ไม่ต้อง Walk-in

โจทย์ใหญ่ของการนำธุรกิจเข้ามาอยู่ในคอนโดคือ แล้วคนอยู่อาศัยจะยอมรับหรือไม่เพราะสิ่งที่ผู้อยู่อาศัยกลัวที่สุดอาจไม่ใช่การมีธุรกิจอยู่ในอาคาร แต่คือ “คนแปลกหน้า” ที่เดินเข้าออกตลอดทั้งวันแอสเซทไวส์จึงไม่ได้ออกแบบ Business Unit ให้เป็นร้านค้าแบบ Walk-in

เน้นธุรกิจที่มีลูกค้าอยู่แล้วและใช้ระบบนัดหมาย เช่น Personal Color Studio งานออกแบบ หรือ Home Officeระบบ Lobby, Access Control, ลิฟต์ และชั้นพักอาศัยจึงถูกแยกออกจากกันตั้งแต่ต้นมี Concierge คอยดูแลผู้มาติดต่อ และมีระบบบริหารจัดการบุคคลภายนอก

แนวคิดนี้สะท้อนเรื่องสำคัญว่า การทำ Hybrid Space ไม่ได้จบแค่การ “แบ่งห้อง”แต่ต้องออกแบบ ระบบบริหารอาคาร ใหม่ทั้งชุด เพื่อให้ “ธุรกิจ” และ “การอยู่อาศัย” อยู่ร่วมกันได้ต่างชาติไม่ได้ซื้อแค่ห้อง แต่ซื้อ ‘โอกาสลงทุน’

อีกสัญญาณที่น่าสนใจคือ Business Unit กลับได้รับความสนใจจากลูกค้าต่างชาติอย่างมีนัยสำคัญปัจจุบัน Modiz Voyage ศรีนครินทร์ มียอดขายประมาณ 60% โดยลูกค้าต่างชาติคิดเป็นราว 20% ของยอดขาย

กลุ่มที่เข้ามาสนใจมีทั้งเมียนมาและโปแลนด์ ขณะที่บางกลุ่มเลือกซื้อ Business Unit เพื่อการลงทุนและปล่อยเช่าโดยเฉพาะลูกค้าจากเมียนมา ซึ่งมีการซื้อในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท และบางรายซื้อ 1-2 ยูนิต

สิ่งที่น่าสนใจคือการขยายตัวของฐานลูกค้ากลุ่มนี้เกิดผ่าน “เครือข่าย” เมื่อผู้ซื้อเดิมแนะนำเพื่อน ญาติ หรือคนรู้จักเข้ามาซื้อเพิ่มเติมในมุมของ แอสเซทไวส์ นี่อาจสะท้อนว่า Product ใหม่ไม่จำเป็นต้องแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียว หากสามารถสร้าง “เหตุผลในการลงทุน” ขึ้นมาได้

จากขายห้อง สู่ขาย Ecosystem

โมเดล Business Unit ยังไม่ได้จบลงวันที่โอนกรรมสิทธิแอสเซทไวส์ ใช้บริษัทในเครือ Asset A Plus เข้ามาช่วยบริหารจัดการลูกค้าที่ซื้อเพื่อการลงทุนตั้งแต่แนะนำการตกแต่ง หาผู้เช่า บริหารผู้เช่า ไปจนถึงดูแลทรัพย์สินหลังผู้เช่าย้ายออกทำให้

โมเดลธุรกิจเปลี่ยนจาก ขายห้อง แล้วจบ เป็นขายห้อง บริหารสินทรัพย์ สร้างรายได้ต่อเนื่องนี่อาจเป็นอีกหนึ่งสมรภูมิใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพราะเมื่อผู้ซื้อไม่ได้มองคอนโดเป็นเพียง “บ้าน” แต่เป็น “สินทรัพย์สร้างกระแสเงินสด” ผู้พัฒนาโครงการที่ดูแลต่อหลังการขายได้ ก็มีโอกาสเข้าไปอยู่ใน Value Chain ที่ยาวขึ้น

ไม่การันตี Yield แต่ขาย ‘ความยืดหยุ่น’

สำหรับ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ บริษัทประเมินค่าเช่าเบื้องต้นของห้อง 1 Bedroom ไว้ราว 10,000 บาทต่อเดือน และ One Plus ราว 15,000 บาทต่อเดือนแต่ แอสเซทไวส์เลือกที่จะไม่ใช้กลยุทธ์การันตี Rental Yield

เหตุผลหนึ่งคือ นักลงทุนบางรายอาจไม่ได้ต้องการผลตอบแทนที่ถูกล็อกตายตัวหากค่าเช่าในอนาคตปรับตัวขึ้น การล็อก Yield ไว้ตั้งแต่ต้นอาจกลายเป็นข้อจำกัดสิ่งที่ลูกค้าบางส่วนต้องการจึงอาจไม่ใช่ “ผลตอบแทนที่แน่นอน”

แต่เป็น คนช่วยบริหารสินทรัพย์ให้สร้างผลตอบแทนได้ดีที่สุดตามสภาพตลาดเป็นการเปลี่ยนมุมมองจาก “ขาย Yield” มาเป็น “ขายระบบบริหารการลงทุน”

คอนโดไม่ได้ขาดคนอยากซื้อ แต่ ‘กู้ไม่ผ่าน’

อย่างไรก็ตาม ต่อให้ Product น่าสนใจเพียงใด ปัญหาใหญ่ของตลาดคอนโดไทยก็ยังคงอยู่นั่นคือ “กำลังซื้อ”โดยเฉพาะกลุ่มราคา 2 ล้านบาทต้น ๆ ซึ่งยังเผชิญกับปัญหาการขอสินเชื่อ

แอสเซทไวส์ ระบุว่า Rejection Rate อยู่ที่ประมาณ 30% แม้จะลดลงจากช่วงก่อนหน้า หลังบริษัทเพิ่มความเข้มงวดในการคัดกรองลูกค้าก่อนรับจองสิ่งที่เปลี่ยนไปคือทีมขายไม่ได้ทำหน้าที่เพียง “ปิดการขาย”แต่ต้องประเมินรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการกู้ตั้งแต่ต้นเพราะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ลูกค้าที่อยากซื้อ กับลูกค้าที่ซื้อได้จริง อาจเป็นคนละคนกันเมื่อเงินก้อนใหญ่คือกำแพง แอสเซทไวส์ จึงให้ ‘เวลา’ แทน

หนึ่งในเครื่องมือที่บริษัทนำมาใช้คือ Lease to Own ลูกค้าสามารถชำระเงินประมาณ 50% ก่อน และแบ่งชำระส่วนที่เหลือกับบริษัทภายในระยะเวลา 3 ปี

โมเดลนี้มีความน่าสนใจโดยเฉพาะกับลูกค้าต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ แต่ไม่ต้องการหรือไม่สามารถจ่ายเงินก้อนทั้งหมดในครั้งเดียวส่วนลูกค้าไทย มีโปรแกรม “ชีวิตดี๊ดี” ที่ทำร่วมกับธนาคารอาคารสงเคราะห์เปิดทางให้ลูกค้าที่วันนี้ยังไม่พร้อมกู้ สามารถเข้าอยู่อาศัยและสร้างวินัยทางการเงินก่อน จากนั้นจึงกลับเข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อในช่วง 6 เดือนถึง 1 ปี

พูดอีกแบบคือเมื่อ “สินเชื่อ” กลายเป็นคอขวด ผู้ประกอบการกำลังพยายามเพิ่ม “เวลา” เข้าไปเป็นตัวช่วย

จาก Business Unit สู่คอนโดที่อยู่ได้หลายช่วงชีวิต

สิ่งที่น่าสนใจกว่าตัว Business Unit อาจอยู่ที่ทิศทางถัดไปของ แอสเซทไวส์ ที่กำลังศึกษาแนวคิดการพัฒนาโครงการที่รองรับลูกค้าหลายช่วงวัย ตั้งแต่การอยู่อาศัย การทำธุรกิจ ไปจนถึงการรองรับสังคมสูงวัย

ลองจินตนาการว่า คนหนึ่งซื้อคอนโดตอนเริ่มทำงานเมื่อธุรกิจเติบโต เขาอาจซื้อ Unit เพิ่มเพื่อทำงานเมื่ออายุมากขึ้น ก็อาจย้ายไปยัง Unit ที่ออกแบบให้เหมาะกับผู้สูงอายุทั้งหมดเกิดขึ้นภายในโครงการเดียวกัน หากโมเดลนี้เกิดขึ้นจริง คอนโดจะไม่ได้ถูกออกแบบตาม “ประเภทห้อง” เพียงอย่างเดียวแต่จะถูกออกแบบตาม ช่วงชีวิตของลูกค้า

เกมอสังหาฯเปลี่ยนต้องข้อมูลต้อง แม่น

ภาพใหญ่ของตลาดคอนโดในปี 2569 ยังไม่ได้ฟื้นแบบก้าวกระโดดแอสเซทไวส์ มองว่าตลาดอาจใกล้เคียงกับปี 2568 เพียงแต่ผู้ประกอบการจะระมัดระวังมากขึ้นแทนที่จะเปิดโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก บริษัทจะให้ความสำคัญกับทำเลที่มี Demand ชัดเจน และมีข้อมูลรองรับ

โดยเฉพาะตลาดราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งยังเป็น Segment ที่มีโอกาสเข้าถึงได้มากกว่าคำว่า Proof of Success จึงกลายเป็นหนึ่งในโจทย์สำคัญถ้าทำเลหนึ่งขายได้ถ้ากลุ่มลูกค้าหนึ่งตอบรับถ้า Product หนึ่งพิสูจน์ตัวเองได้จึงค่อยขยายต่อ

นี่อาจเป็นวิธีคิดที่เหมาะกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ ความผิดพลาดมีต้นทุนสูงขึ้น

เปิดตึกจริง คือบททดสอบที่สำคัญที่สุด

Modiz Voyage ศรีนครินทร์ มียอดขายแล้วประมาณ 60% จากทั้งหมด 813 ยูนิต ขณะที่ Business Unit จำนวน 116 ยูนิตก็มียอดขายใกล้เคียงกับยอดขายรวมบริษัทตั้งเป้าขายยูนิตที่เหลือประมาณ 40% ให้ได้ภายในปี 2570และเตรียมเปิด Soft Opening วันที่ 5-6 ก.ย. 2569

การเปิดอาคารจริงจึงมีความหมายมากกว่าการเปิดให้ลูกค้ามาดูห้องเพราะนี่คือช่วงเวลาที่ลูกค้าจะได้เห็นว่าBusiness Unit ที่ถูกออกแบบไว้บนกระดาษ สามารถทำงานในชีวิตจริงได้หรือไม่เพราะอนาคตของคอนโด อาจไม่ได้ขายแค่ ‘ที่อยู่’

Modiz Voyage ศรีนครินทร์ อาจเป็นเพียงการทดลองเล็ก ๆ ของ แอสเซทไวส์แต่โจทย์ที่ซ่อนอยู่มีขนาดใหญ่กว่านั้นเพราะในวันที่ตลาดคอนโดไม่สามารถพึ่งพาเพียง “ทำเลดี-ส่วนกลางสวย-ราคาถูก” ได้อีกต่อไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องคิดใหม่ว่าจะทำอย่างไรให้พื้นที่ 1 ห้องมีมูลค่ามากกว่าการเป็นที่อยู่อาศัย

การออกแบบโครงการให้รองรับหลายช่วงชีวิต อาจเป็นคำตอบสำหรับโจทย์ระยะยาวท้ายที่สุดแล้ว เกมอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่อาจไม่ใช่การแข่งขันกันว่าใครสร้างคอนโดได้น่าอยู่ที่สุดแต่อาจกลายเป็นว่าใครสร้างพื้นที่ที่ทำให้ลูกค้าใช้ชีวิต ทำงาน และสร้างรายได้จากพื้นที่เดียวกันได้ดีที่สุด