แสนสิริลุย ‘Trophy Asset’ ซื้อ Lake Como EDITION ปั้นพอร์ตลักชัวรีโลก

การขยับตัวของ “แสนสิริ” ครั้งนี้อาจไม่ได้สะท้อนเพียงการขยายธุรกิจโรงแรม แต่กำลังบอกถึงทิศทางใหม่ของการจัดสรรเงินลงทุน เมื่ออสังหาริมทรัพย์ระดับ “Trophy Asset” ในตลาดโลกถูกวางให้เป็นหนึ่งในเครื่องมือสร้างกระแสเงินสดและกระจายความเสี่ยงของพอร์ตโฟลิโอ

ผ่าน Sansiri Capital กองทุนเชิงกลยุทธ์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อบริหารการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกและอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เตรียมเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ 100% ใน “The Lake Como EDITION” โรงแรมระดับอัลตร้าลักชัวรี 5 ดาว ริมทะเลสาบโคโม ประเทศอิตาลี

ดีลดังกล่าวเกิดขึ้นภายหลังการลงนามในสัญญาซื้อขาย (Sale and Purchase Agreement: SPA) กับกลุ่มผู้ลงทุนเดิมอย่าง Bain Capital และ Omnam Group โดยมีมูลค่าสินทรัพย์มากกว่า 200 ล้านยูโร หรือประมาณ 7,700 ล้านบาทเกือบ8,000ล้านบาท คำนวณจากอัตราอ้างอิงราว 38.47 บาทต่อยูโร และมีกำหนดปิดธุรกรรมภายในเดือนกันยายน 2569สาระสำคัญของดีลนี้จึงไม่ได้อยู่ที่ “โรงแรมหรู” เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การเลือกซื้อสินทรัพย์ที่สร้างรายได้อยู่แล้วในทำเลซึ่งแทบไม่สามารถสร้างซัพพลายใหม่ได้ง่าย

‘ทำเลหายาก’ กลายเป็นมูลค่าของ Trophy Asset

The Lake Como EDITION ตั้งอยู่บริเวณ Cadenabbia บนฝั่งตะวันตกของทะเลสาบโคโม ตรงข้าม Bellagio ซึ่งเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวระดับไอคอนิกของอิตาลี และอยู่ห่างจากมิลานและสนามบินนานาชาติมัลเปนซาประมาณหนึ่งชั่วโมง

จุดขายสำคัญจึงไม่ได้มีเพียงแบรนด์ EDITION ภายใต้ Marriott International แต่คือ “ที่ดินและทำเล” ซึ่งเป็นทรัพยากรที่ไม่สามารถสร้างเพิ่มได้

โรงแรมแห่งนี้เป็นการนำอาคารประวัติศาสตร์จากศตวรรษที่ 19 มาปรับโฉมใหม่สู่โรงแรมลักชัวรีร่วมสมัย โดยผสานสถาปัตยกรรมดั้งเดิมเข้ากับการออกแบบของ Neri&Hu และประสบการณ์ด้านอาหารและเวลเนสระดับนานาชาติ

ในมุมการลงทุน นี่คือคุณลักษณะสำคัญของ Trophy Asset เพราะคุณค่าของสินทรัพย์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้จากการดำเนินงานเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากความหายากของทำเล ประวัติศาสตร์ของอาคาร ความแข็งแกร่งของแบรนด์ และข้อจำกัดในการสร้างสินทรัพย์ประเภทเดียวกันขึ้นมาใหม่

ข้อมูลจากโรงแรมระบุว่า The Lake Como EDITION มีห้องพักรวม 148 ห้อง ประกอบด้วยห้องสวีทและเพนต์เฮาส์ รวมถึงพื้นที่ริมน้ำ สระว่ายน้ำลอยน้ำ ท่าเรือส่วนตัว ห้องอาหาร บาร์ และ The Longevity Spa ซึ่งช่วยวางตำแหน่งโรงแรมให้เป็นมากกว่าที่พัก แต่เป็น Destination ในตัวเอง 
 

ซื้อ ‘Operating Asset’ ลดโจทย์ความเสี่ยง

เหตุผลอีกด้านที่ทำให้ดีลนี้น่าสนใจ คือแสนสิริไม่ได้เข้าซื้อที่ดินเพื่อเริ่มต้นพัฒนาโครงการใหม่ แต่เข้าถือครองโรงแรมที่ผ่านการพัฒนาและเปิดดำเนินงานแล้วกลยุทธ์ดังกล่าวเปลี่ยนโจทย์จาก “สร้างสินทรัพย์” เป็น “บริหารและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์” ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากต้นทุนก่อสร้าง ระยะเวลาพัฒนา และความไม่แน่นอนในการเปิดดำเนินงาน

The Lake Como EDITION เปิดให้บริการในเดือนมี.ค. 2569 โดยเป็นความร่วมมือระหว่าง EDITION, Omnam และ Bain Capital ก่อนเข้าสู่การดำเนินงานภายใต้ Marriott International 

ข้อมูลดังกล่าวทำให้ดีลของ Sansiri Capital มีลักษณะของการเข้าลงทุนใน “Income-Producing Asset” ที่สามารถสร้างรายได้จากการดำเนินงานได้ทันที มากกว่าการลงทุนที่ต้องรอการพัฒนาและขายสินทรัพย์ในอนาคต

โดยแสนสิริระบุว่า ในช่วง High Season เดือนกรกฎาคม-สิงหาคม 2569 โรงแรมมีอัตราการเข้าพักมากกว่า 70% ขณะที่ราคาห้องพักเฉลี่ย หรือ ADR สูงกว่า 1,500 ยูโรต่อคืน สะท้อนศักยภาพในการสร้างรายได้จากตลาดนักเดินทางระดับบน

หากพิจารณาในเชิงกลยุทธ์ ตัวเลขดังกล่าวมีความหมายมากกว่าค่าเฉลี่ยการเข้าพัก เพราะสะท้อน “Pricing Power” ของสินทรัพย์ที่สามารถตั้งราคาสูงได้จากทำเล แบรนด์ และประสบการณ์ที่แตกต่าง

จาก ‘ธุรกิจโรงแรม’ สู่ New S-Curve

ณภัทร ทวีสิน ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการระหว่างประเทศ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ กรรมการผู้จัดการกองทุนแสนสิริ แคปิตอล ระบุว่า การเข้าถือครอง The Lake Como EDITION เป็นก้าวสำคัญในการสร้าง New S-Curve ให้กับบริษัท ผ่านธุรกิจ Global Luxury Hospitality

โจทย์ของ Sansiri Capital จึงอยู่ที่การจัดสรรเงินลงทุนไปยังสินทรัพย์ที่มีดีมานด์สูง แต่มีซัพพลายจำกัด โดยเฉพาะ Gateway Cities และ Global Leisure Destinations ซึ่งสามารถสร้างกระแสเงินสดในสกุลเงินหลักและลดการกระจุกตัวของรายได้ในตลาดใดตลาดหนึ่ง

ในบริบทนี้ “Trophy Asset” จึงทำหน้าที่มากกว่าสินทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่เป็นเครื่องมือในการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตโฟลิโอ

เพราะในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญความผันผวน การถือครองสินทรัพย์ที่มีแบรนด์แข็งแรง ทำเลหายาก และสามารถสร้างรายได้จากผู้บริโภคกำลังซื้อสูง อาจช่วยสร้างความยืดหยุ่นให้กับกระแสเงินสดในระยะยาว

ต่อจิ๊กซอว์จากนิวยอร์กสู่ทะเลสาบโคโม

ดีล Lake Como ยังสะท้อนการต่อยอดประสบการณ์ของแสนสิริจากการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและไลฟ์สไตล์ระดับโลกก่อนหน้านี้ แสนสิริมีประสบการณ์จากการลงทุนใน Standard International ซึ่งต่อมามีการขายหุ้นให้ Hyatt Hotels Corporation โดยธุรกรรมมีมูลค่ารวมสูงสุดประมาณ 355 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

ดังนั้น การกลับมาเดินเกมใน Global Luxury Hospitality ครั้งนี้จึงมีนัยมากกว่าการเพิ่มจำนวนโรงแรมในพอร์ตแต่เป็นการเปลี่ยนบทบาทจาก “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ไปสู่ “ผู้ลงทุนและบริหารพอร์ตสินทรัพย์ระดับโลก” ที่สามารถเลือกเข้าซื้อสินทรัพย์ในช่วงเวลาที่เหมาะสม สร้างมูลค่าเพิ่ม และรับกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน

The Lake Como EDITION จึงอาจเป็นอีกหนึ่งบททดสอบสำคัญของ Sansiri Capital ว่าโมเดลการลงทุนใน Trophy Asset สามารถสร้างผลตอบแทนระยะยาวได้มากเพียงใด

เป้าหมายถัดไปGlobal Luxury Investment Platform

สิ่งที่ต้องจับตาหลังจากนี้คือการขยายพอร์ตของ Sansiri Capital ไปยังเมืองและจุดหมายปลายทางอื่นหากยุทธศาสตร์ยังคงเน้นสินทรัพย์ระดับ Luxury และ Ultra-Luxury ในทำเลที่มีข้อจำกัดด้านซัพพลาย โมเดลการลงทุนจะไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะโรงแรม แต่สามารถต่อยอดไปยังสินทรัพย์ Hospitality & Lifestyle ประเภทอื่นที่มีศักยภาพในการสร้างกระแสเงินสดและมูลค่าเพิ่ม

สำหรับ The Lake Como EDITION ความน่าสนใจจึงอยู่ตรงจุดตัดระหว่าง “อสังหาริมทรัพย์” กับ “ไลฟ์สไตล์” มีทั้งที่ดินหายาก แบรนด์ระดับโลก ทำเลที่มีชื่อเสียง และฐานลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง

ในเกมอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก สินทรัพย์ที่ดีที่สุดอาจไม่ใช่สินทรัพย์ที่สร้างเพิ่มได้มากที่สุด แต่เป็นสินทรัพย์ที่ “สร้างเพิ่มไม่ได้”และนี่คือเหตุผลที่ Trophy Asset กำลังกลายเป็นหมากสำคัญของ Sansiri Capital ในการเดินหน้าสู่ Global Real Estate & Lifestyle Investment Platform